新房市场,上海领涨

市场许倩 2023-12-18 09:30:14 来源:中房报

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  时至年底,房价下跌步伐仍未止住。

  12月15日,国家统计局发布了11月份70个大中城市房价变动数据。根据简单算术平均计算,11月份70城新房价格指数环比下跌0.4%,跌幅与10月份持平;同比下跌0.7%,连续20个月同比下跌,且跌幅较前一个月扩大0.1个百分点。

  这背后是房地产销售压力下以价换量使然。

  11月份单月,全国商品房销售面积为7930万平方米,环比增长2%;商品房销售金额8157亿元,环比增长0.8%。10月份单月,全国商品房销售面积环比下跌28.4%,商品房销售金额环比下跌26%。不过,今年9月份楼市销售端亦曾出现短暂复苏,当月全国商品房销售面积为10857万平方米,环比上涨47%;商品房销售金额为10912亿元,环比上涨42%。

  眼下,这种销售额上行态势能否持续,业内尚存疑虑。

  市场压力仍在持续

  自6月份开启下跌模式以来,70城新房价格已持续下跌5个月。11月份70城新房价格跌幅继续保持高位。

  具体来看,一线城市新房价格环比下跌0.3%,跌幅与10月份持平;二线城市新房价格环比下跌0.3%,跌幅较10月份扩大0.1个百分点;三线城市新房价格环比下跌0.4%,跌幅较10月份收窄0.1个百分点。

  一线城市继续分化。北京、广州和深圳新房价格环比分别下降0.1%、0.9%和0.8%,上海则环比上涨0.6%。

  而10月份,北京新房价格环比下跌0.4%,上海环比上涨0.2%,广州和深圳分别下跌0.7%和0.5%,即11月份北京新房价格跌幅明显收窄,上海新房价格涨幅继续扩大,而广州和深圳跌幅进一步扩大。

  相比之下,二手房市场压力更大。

  11月份,全国70个城市二手房价格环比下跌0.8%,连续下跌6个月,且跌幅比10月份再次扩大0.2个百分点;同比下跌3.7%,连续下跌21个月,且跌幅比10月份扩大0.3个百分点。

  其中,一线城市二手房价格环比下跌1.4%,跌幅较10月份大幅扩大0.6个百分点,且跌幅创有统计以来最大值;二线、三线城市二手房价格环比分别下跌0.7%和0.8%,跌幅均扩大0.2个百分点;一线、二线、三线城市二手房价格同比跌幅分别为2.9%、3.6%和3.9%。

  可见,三类城市二手房价格都出现跌幅扩大现象,价格下滑成为普遍性现象。其中,上海、深圳、北京、广州,二手房价格跌幅继续扩大,环比分别下跌1.5%、1.5%、1.4%、1%。

  易居研究院研究总监严跃进认为,今年二手房挂牌量明显增加,供求压力有所增大。同时,近期各地换房需求增加,但首先要先把二手房出售,才能置换,所以客观上会短暂出现二手房房源激增现象。预计随着市场库存消化,二手房供应量压力会减少,其价格也会回归合理区间。

  房价下跌城市数量扩大

  70城中,房价下跌城市数量再度增加。

  11月份,新房价格环比上涨城市只有9个,比10月减少了2个;下跌城市数有59个,创2015年2月以来新高。

  这9个新房价格仍在上涨的城市名单是:上海(涨0.6%)、昆明(涨0.5%)、天津(涨0.4%)、杭州(上涨0.4%)、成都(上涨0.3%)、吉林(涨0.3%)、西安(上涨0.2%)、宜昌(上涨0.1%)、大理(上涨0.1%)。

  11月份,二手房价格环比上涨城市数量为0,除杭州二手房价格持平外,其余69城全部下跌。在10月份,杭州和三亚两个城市二手房价格分别环比上涨0.5%、0.1%。

  从房价跌幅名单来看,新房价格环比跌幅最大的2个城市分别是南京、南宁,跌幅均为1%;而二手房价格环比跌幅最大的5个城市分别是徐州、上海、深圳、北京、温州,跌幅分别为1.8%、1.5%、1.5%、1.4%、1.4%。

  目前一个新的现象是,在各地“认房不认贷”政策推动下,为符合购买首套房资格,各地出现了一些房东加快挂牌交易的现象。二手房挂牌量增加,使得一些城市二手房价格跌幅扩大。

  严跃进认为,当前针对二手房市场政策其实是偏少的,同时重心过多停留在“买”的层面上。现在问题主要是“要卖的人比较多”,部分人卖了以后确实是想换房的。这种堵点的打破,应该成为当前各地要重点关注的地方,以提高政策的精准性。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道,11月份二手房价指数跌幅继续扩大,说明二手房交易回升主要是“以价换量”而来。一直被认为价值保值增值前景良好的一线城市,二手房价下跌更快,意味着大量业主降价跑路,选择“主动收缩、自我收缩”的一致性预期,甚至达到了共振的结局;而新房市场也被拖累。

  就在12月14日,北京、上海两地先后调整优化多项房地产政策,包括下调购房首付比例、下调房贷利率、调整普通住宅认定标准和延长贷款年限等,以降低购房门槛,让更多有购买力的人群入市,提高二手房和新房市场去化能力。多位业内人士认为,北京、上海接连调整政策向市场释放了更加积极的信号,有利于提振市场信心,推动房地产市场平稳健康发展。

  不过,除需求端刺激政策外,李宇嘉认为,更重要的还是在新模式上有明显的量的对冲,比如城中村改造、保障房放量等。此外,在居民就业、收入和前景预期上也要有改善,多方发力,才能将市场稳定下来。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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