跌出性价比的“老破小”，终于开始企稳了。

  普睿数智研究中心发布二手房热度研判报告显示，上海、杭州和北京总价300万元以内二手房成交占比持续上升，其中上海、杭州低总价房源成交均价连续多月止跌回稳。

  在整体二手房市场仍处弱复苏、强分化的背景下，低总价、小户型、核心区老破小率先释放企稳信号。

  3月和4月“小阳春”，上海、北京、杭州等城市二手房成交明显回暖，且小面积、低总价房源成交占比继续上升。

  上海二手成交在3月达到28492套创近四年新高后，4月成交25985套同比仍增25%，其中总价300万元以下二手房成交18312套，同比增长45%；从成交占比来看，90㎡以下、300万以下房源占比分别达67%、70%，总价200万以下占比从2025年1月的35%升至50%。

  北京3-4 月二手房连续两月成交超1.8万套，同比增9%，其中4月份总价300万元以下房源成交套数同比增29%；从占比来看，总价300万元以下总价房源，占比达到78%，这一数值在2023年初仅为65%。其中，总价200万以下房源占比升至60%。

  杭州二手住宅成交连续两月站上9千套以上，环比两连涨，其中总价300万元以下二手房在4月成交了6865套，同环比齐增；总价200万以下成交占比达49%，150万以下占比从2023年最低14%飙升至32%。

  核心城市二手房客群仍然以低总价自住刚需为主，随着“老破小”房源价格跌出性价比，前期积压的观望需求不断释放，成为二手房回暖的核心引擎。

  前二手房市场仍然在以价换量，且整体二手房价仍在下行通道，但老破小结构性企稳的信号已经出现。

  具体来看，上海总价300万以下老破小连续3-6 个月止跌甚至小幅回升，70㎡以下房源较2025年11月低点时微涨2.4%，随着低总价房源快速去化之后，市场存量房源议价空间收窄；与之相对应的是，总价300万以上各价格段房源成交均价仍在下跌。

  杭州总价300万元以下低总价段成交均价阶段性最低点出现在去年12月份，截至今年4月已实现连续4个月止跌。其中150万元以下、150-200万元、200-300万元价格段均价较低点分别微涨1.7%、3.3%和2.5%；与之相对的300万元以上价格段成交均价继续新低，改善型房源的调整仍在持续。

  2026年是房地产市场的底部确认一年，其中“老破小”的价格底部要确认。目前上海、杭州低总价“老破小”成交价格连续多月止跌，释放底部信号。不过，整体来看当前二手市场的成交回暖，核心是价格连续下跌后积压的观望刚需阶段性释放，“以价换量”的格局并未改变，这一趋势短期内仍将惯性延续。