陈淮:收入翻番增加购买力 人口增长需更多房子

谭月2012-12-06 19:06:44来源:中房网

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  中房网讯 由中国房地产业协会主办的“当前宏观经济形势与房地产市场发展趋势报告会”12月6日下午14时在深圳会展中心举行,在本次报告会上,住建部政策研究中心研究员、原主任陈淮表示,人均收入翻番将增加购买力,人口增长需要更多的房子。

  中国房地产市场应符合客观发展规律

  陈淮认为,宏观经济形势并不难说,但不是他指定的课题。宏观经济形势无非是增长速度,对于社科院关于明年增长速度达到8.2%,他认为过于乐观,明年CPI也过于乐观。

  对于十八大后的房地产市场发展,他认为可能需要从一些故事出发。 “十八大说,我们准备用不到10年时间,实现全国人均纯收入增长1倍。假定我们先不考虑房价涨跌,就是同样的房子能买多少房子我们先不说。如果深圳人均收入涨一倍,深圳人买房子的购买力可以增加多少?可以增长3-4倍。什么道理?因为至少有50%左右的中间社会群体,处于他们的住房消费能力,对收入高敏感,高弹性阶段。最近有没有来深圳不久,一个月工资3000块钱的朋友?有。我们假定月收入3000块每个月只能拿600块收入,收入只要增长33%,这个年轻人每个月可以拿出1200块做住房消费。这也叫房地产经济学。”陈淮表示。深圳在未来5年,10年,20年需要多少房子?和深圳这座城市有多少独生子女完全无关。和什么有关呢?第一,和3年,5年人口上有关;第二和总人口下每个家庭人口数有关。只要这个城市的人口增长,我们就需要更多的房子,这是一个简单的数学问题。

  如果对科学发展观有基本了解可以从四各方面观察,什么叫科学的发展观呢?陈淮认为,就是尊重认识顺应规律的发展观,科学就是讲客观规律,也不是想象独生子女家庭有7套房,也不是站在什么样的道德高点,房价低若干点并不会使原来没买房的人买房子,这就叫客观规律。

  他表示,“到今天我们研究中国房地产市场的未来发展,也同样认识了解客观规律。不好意思在座的媒体朋友们,在媒体上最常见的是某专家说是站在开发商还是站在老百姓,站在客观规律上才是对的。不要动不动说深圳明天下雨就说他是气象学家,这种愚蠢的话希望不要在公共舆论中出现,科学发展观讲究客观发展规律的。”

  房地产业不能左右乡镇企业的崛起

  乡镇企业崛起,曾经在国家的税负总额都超过三分之一,人称三分天下有其一,我们出一个政策叫离土不离乡当时中国的市场还处在供不应求的短缺阶段,如果在那个阶段扶植一些中小城镇,就不会发生十八大提出的问题。因此不要把房地产业当成一个能左右乡镇企业崛起发展的领域。

  回顾十六大报告说要创造条件,要劳动资本技术管理等各种要素的活力竞相迸发,让一切创造财富的源泉涌流。坦率说,10年来我们在改革和让一切创造财富的源泉和涌流,调动一切因素做得还远远不够,科学发展观要努力认识了解中国国情的发展。陈淮认为,发达国家人口在城乡分布结构已经相对稳定。90%以上的人群是具备了资产累计能力的中产阶级。什么叫中产阶级呢?具备了资产累计能力的人士才叫中产阶级,不是中等收入就叫中产阶级。当人口在城乡分布稳定,房价收入比就会稳定到3-6倍的区间。尽管有一些差别,比如说大城市房价收入比高,中小城市房价收入比低。

  尊重了解认识国情就叫科学发展观

  中国的国情是我们的人口财富分布结构,是一个金字塔型。陈淮认为,一是顶尖上的歌星影星,以及特大企业的企业家。二是国企的高管;三是层级高级干部;四是一般公务员。最后一级是农民。中国能不能达到发达国家也3-6倍这样的区间,房价收入比一定能达到,是怎么达到的呢?是通过逐年提高房价和收入之间比值关系在合理区间。

  什么叫中产阶级?不管是月收入年收入,不超过三分之一叫中产阶级。他表示,如果支出收入比降到60%-75%,只适合银行存款,也可以在A股市场上炒股。支出收入比降到50%上下,具备了资产累计能力并持有不动产的能力了,但是抗风险的能力不够强。非得降到三分之一以下才具备持有不动产,并且可以抵御下岗的风险。陈淮总结道:“发达国家国情在于绝大多数人达到这样的支出收入比,中国大多数人没达到。我们通过能够买得房的人三年前是十分之三。我们再有5-10年努力,这个比重可能提高到40%-45%。20年努力提高到60%、70%。”

  十八大提到,要继续高举有中国特色社会主义旗帜,要充分认识了解中国的国情。他表示,数亿农民向城市集中的高潮就是中国的国情,老百姓30年前都是无产阶级,大多数老百姓资产累计能力薄弱。国务院领导,十八大后党中央一直到媒体开发商,到老百姓购房人,整个社会都对有产这个社会现象从头学起就是国情。因此,尊重了解认识国情就叫科学发展观。

  努力实现协调 力图开拓创新

  科学发展观就是努力实现协调,而不是矛盾激化与对抗的发展观。我们熟悉非黑即白,一方克服一方叫斗争哲学,今天我们明白了,世界万物永远存在着差别和矛盾,解决矛盾的方法共赢并存。十六大、十七大都提到,让社会各个群体,各尽其能,各得其所,而不是简单的穷人把富人打倒的办法来解决发展中的不平衡。通过盖更多的房子,给百姓充分的保障,努力增加低端群体的社会收入水平,以及在住房供给上优先满足的住房困难就是我们解决问题的办法。就是努力穷和富,不使它走到激化。我们不可能通过政府消灭市场的办法,垄断部门消灭企业家解决中国的发展问题。科学发展观就是一个力求和谐的发展观。

  科学发展观就是力图开拓创新的发展观。不乏一些媒体给我们解释,科学发展观的核心构建,就是无为而治,以为这叫和谐社会,构建和谐社会是力求“主动创新”力求探索未知领域,更低成本的生产产品,不断提高中国所有产业的竞争力,提高我们城市承载力,提高老百姓住房水平的发展观。

  创新包括制度创新,也包括思想理念的创新。陈淮认为,别以为分田地就能让穷人住上房子。后来发现社会的财富总量太少,把富人的财富都给穷人会怎么样?穷人还是穷人。深圳是怎么发展起来的?恰好是我们向资本力量的妥协。外国企业你可以来我这里发展,资本的利益得到了发扬,反而是公共利益,劳动者利益也得到了充分满足,这就叫辩证法,这就叫创新、这就叫中国国情充分认识。

  对于不久前结束的中共中央政治局会议的影响,陈淮总结道;“第一条,积极稳妥推进中国的城镇化。第二条,要努力提高我们城镇的综合承载力。第三条,要积极探索努力实现农村转移人口成为市民之路。这已经预示着我们未来5年和10年中国城镇化、城市化究竟是高潮还是低谷的阶段。”(谭月)

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