丁祖昱:强者横强局面显现 千亿俱乐部或达五家

2012-12-06 19:09:36来源:中房网

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  由中国房地产业协会主办的“当前宏观经济形势与房地产市场发展趋势报告会”12月6日下午14时在深圳会展中心举行,在本次报告会上,知名专家学者到场发表演讲。以下为易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱演讲实录。

  丁祖昱:非常高兴和大家来讲一下中国房地产企业。今天我考虑到很多人要讲市场,所以我把今天的题目定成中国房地产企业在今年的发展回顾。正好到了年末,我们看一下整体企业的发展情况,看一下整体企业运营情况。一周前有两家企业都在香港上市,这个是一年多来,近一年半来第一次中国内地房地产企业在香港上市。窗口很短,不是大家不想上市,国内有很多限制。香港虽然没有对房企歧视,大家都对房地产不看好你上也上不了。在短短20天时间里面出现了房地产上市的窗口,所以上了。回过头来至少说明,在当前资本市场以及房地产企业整体的看法发生了巨大的变化。我今天从各类数据上面和大家阐述一下这种变化。

  首先看一下行业格局,这是这两年发展的特征。也就是整体的集中度在不断的上升,强者横强的局面已经完全显现出来。今年的前三季度,整个前十强企业市场占有率已经超过了14%。和2010年相比,差不多上了近4个百分点。前20强的市场份额占到19.25。和两年前相比也上了五个百分点。十前占15,中国房地产企业在短短两年,我们都认为市场不断调控下,企业反而越做越大,企业越做越强,这样的趋势我认为还会持续。而这种持续就会带来整个中国房地产行业的进一步的进化和发展。在全球其他的发达国家,我们都看到房地产集中度非常高。比如在美国,前十强要超过30%的市场份额,在中国香港前十强的市场份额超过50%。在中国台湾,从原来的近6000家房企,占了主要房地产的份额。这样的局面在行业快速的调控情况下,洗牌的速度也迅速加快。

  我们看两张表,我们每季度发一张,12月底我们会发今年全年的排行榜。前五位的销售冠军和面积冠军就这五家公司,只不过排名发生了变化。我们来整体看一下这些企业的相关情况,我有一个简单预测,到这个月结束,也就是全年做一个核算的话。前50强的门槛,分别会在100亿左右,金额门槛就是100亿上下,差不多95-100亿左右,进入前50位。这是一个大致的门槛,我们可以和前两年也做一个比较,前十位的门槛,因为数据只到第三季度。我们看到第三季度前门槛的差异。2010年的时候,前十位的门槛在170亿,但今年前10位的数字已经达到300亿,这个数字比前面市场份额的提升还要快。为什么这两者上有差异,主要在于全国房地产交易额也在同步上升,在交易额上升的情况下,各个企业自身的发展速度更加快。而且我们也很清楚的看到,各类之间的均值都比去年有一个快速的提升,去年是调控压力比较大。另一方面,这一年来,整个的房企增长速度特别快,调控对大型企业带来了更大的机会,整个行业的利润在下滑。很多企业不愿意进入这个行业。整个行业运作的要求越来越高,拿地的成本越来越高。对产品,对营销,对整体管控能力越来越高,一般小型的房地产企业,不具备今天和大型房企在同一个舞台上面竞争的基本实力。所以今天给我们大型的房地产企业带来各种的发展机会。总结起来行业格局,实际上是集中度越来越高,企业越来越少。两年前对中国房企总数统计有五六万家企业。到2020年10年左右时间,中国房企的数字可能会减少50%。在一线二线城市当中整个房企数量会减少,每个城市的前十强可能都要占到一线二线城市份额50%以上。第二个特征企业数量越来越少。

  第二,讲一下整体企业运营情况,我拿出到上周销量的情况,我把销售情况和年初定的目标做一个对比。看一下目标完成率,指标完成率,出乎大家意料的是今年完成最好的是绿城中国,到目前为止已经完成了18%,比去年同期上涨了近70%。排在第二位的是华润,同比上7%,目标完成率也达到17%。完成情况都在470亿,这两家超500亿没问题。排在第三位的是保利,第四位是中海,在已经完成全年指标110%的情况下,最后一个月是不是还想创一次记录成为今年第三个千亿俱乐部的成员。还有绿地和万达冲千亿也是有可能的。万达的情况和去年相比也差不多,万达还有租赁收入,今年也可以超过一千亿。有一些企业,同比还是增加,但是离全年完成度还有一点点距离。比如说万科,万科屡创新高,比去年同期上升7%,但是今年的目标高了,离目标还有最后一个月冲刺。最后达到目标的可能性还是巨大的。

  我们再看一下投资,也就是拿地。拿地的情况有两个指标,一个是今年拿地和去年相比是什么情况,以及楼板价是什么情况。另外看一下土地储备情况以及按照现在销售情况,他这些土地需要多少年来消化。这个数据当中万科显得相对比较好。一方面拿地整体建筑面积和成交金额和销售相比,还是比较适中的。另外它的消化土地储备,按照现在的销售速度4.55年就可以销售完毕。整体情况我们可以发现,今年大家拿地都拿的比较便宜。世贸原则上只做中高端项目的房企今年拿地的价格也只有2386元。看这些企业拿地的情况,你们可以基本判断出他们未来的发展方向,还是以刚需为主,还是以自用为主。这当中也有个别的房企,但是与两年前三年前相比,这个数字下降的速度还是比较快的。二年前我们看到很多房企,土地储备量消化周期都在17年,18年,甚至20年以前。从利润情况来看,行业的利润水平在逐渐的回归。未来仍然存在一定的回调压力。我们引用是今年上半年的,万科用的是三季度的报告,我们也很清晰的,这些都是上市公司。这些数字应该来说是比较准确的,我们可以看到整个净利率和毛利率有起伏,但是大部分是微幅的。房企的周期性还是比较强。这张表明年三季度我们来看可能会更加清晰。我对这些上市房企报表上的利润,我个人认为还会有进一步的下滑,现在的利润是反映前年。而去年开始的调控导致整体房价下滑,或者是楼盘的降价将在明年,甚至后年才能在报表上面反映出来。从成本角度来看,我们也发现,企业在市场发生调控的情况下,对成本的管控能力越来越强,特别是这些大型的、综合能力相对较强的房企。当然越低不一定越好,我觉得合适是好的,当然低也是能力。中海只有4.22。行业平均三费是12.12。再看一个负债,今年的负债情况,房企的资金情况,今年明显得以好转,我们可以看到,结构趋于合理。负债率开始下降特别是净负债率普遍下降,房地产金融我觉得这些企业都做得相当出色。这其中有一部分房企虽然是在内地,A股上市的。像招商也买了一个壳,万科也在香港买壳。有的不是单纯买壳,是买壳和资产。万科在香港买上市公司的情况大家也很关注,整个负债结构,可以发现短债,信托募资各种方式都有。部分房企采用私募资金的方式。拿的方式是一种债加股的方式,一部分投入到项目公司作为股本,另外作为股东借款,债的回报大概在10%左右。好处是什么呢?好处是自有资金的回报率特别高,只用土地成本十分之一就把翘起来了。这部分的成本也可以进入到报表,另外不影响他的债融资,因为股东借款不影响债融资,所以这种模式在上市房企中都采用。具体公司就不讲了。

  所以整个的房企负债结构发生变化,房地产金融已经成为今天房企再发展的关健词,不懂房地产金融,就没有办法成为今天的规模房企。把整个企业运作情况讲完之后,我再介绍一下典型企业运作方式供大家参考。

  首先来看两家,分别是面积冠军和金额冠军的两家房企,一家万科一家恒大。很多人问我,万科能不能在2015年达到2000亿,如果这次整体运作调整的好,2000亿明年就可以达到。到2015年是冲2500亿,也就是说万科可以再现在的基础上,上另外一个台阶。整个销售,3年都获千亿,把千亿基础夯实的非常牢固。每一年有20%的增长的话,两年就达到2200亿。如果有更高的增长情况,我觉得翻番可能性很大,当然再往上压力就很大。整体全国的容量,后续的发展空间不是很大。恒大的面积还在目前第一,说明恒大的单价比较低,他主要从事的一些刚需,从事一些二三线城市的开发。他在部分月份也创造了记录。刚性需求盘,只要你肯价格做一些调整,也可以卖掉。今年恒大放慢节奏,我们预测他在坚固一部分利润,不能总是不赚钱,总要稍微赚一点钱。今年我们看到恒大有意识控制销售的速度。

  另外两家企业中海和保利有了央企这样的资源,在调控的这两年迅速的赶上来了。这两家企业都将成为千亿俱乐部的成员,这是没有疑问的。很简单,这两家企业为什么在这两年发展速度这么快?两个原因,一个是执行力特别强,各地企业对总部的贯彻特别到位。产品比较对路,以刚需为主,所以达到了这样的规模。之前你们看他的三费情况,销售成本相对也比较低,特别是中海,是这么多企业当中排倒数第二位的。他们有更多的价格调整空间,这两家企业建筑成本控制也特别到位,特别中海还是建筑业出身。两家企业都提前完成目标了。绿地和万达今年可能会进入千亿俱乐部,他们都是把住宅和商业作为整个企业发展的两个引擎在开发。前面四家都是以住宅为主开发运营模式,而绿地和万达都是并重的模式。在当前的市场环境下,哪怕是开发商业房地产,也是开发加销售为主,这两家也不是完全开发加持有,这也是当前的现状。对于一般普通规模较小的开发企业,可能99%都是开发加销售模式。这两家企业当中是大多数开发加销售。万达留了一部分的商场,绿地可能留了一部分的地标。他们必须把这些留下来,其他的部分也以销售为主。这两家企业在今天商业开发中占据了行业的领先地位,更占据了各个城市的优势资源,可能以更低的成本控制更好的地块。所以他们拿到了很多的核心区域。

  再看今年三个发展速度比较快的企业,和前面企业不一样。世茂、龙湖、融创这几家企业没有达到千亿的水平,但是都是今年发展速度比较快。世贸今年同比增速达到50%,这个几乎都难以想象,大家都觉得世贸是老牌上市公司,大家认为老牌上市公司会保守。按照销售来拿地。最终今年同比增幅达到50%以上,对这样一家企业来说非常不容易。

  短短两年时间融创创又冒出来了,成为了前二十的企业,比去年同期增长70%,他的战略也很简单,今天叫聚焦战略,变成几天只进入北京、天津、重庆和上海,聚焦到这四个城市当中。这样的聚焦战略使得融创在当前抗风险能力加强,整体业绩快速上升。

  龙湖在这样的情况下,今年的销售仍然有增长,这是值得大家研究的。龙湖今天运作体系完全标准化。我个人认为在这些企业当中标准化程度做得最好的,程度最高的有两家企业,一家是万科,一家是龙湖。今天龙湖已经有能力支撑千亿规模的运作。他做三百亿是绰绰有余,他的体系足够承载千亿的运作规模。

  最后再介绍四家特色企业,其中两家正是我讲的,在本月初上市的企业。旭辉集团和新城控股,这么多家企业要上市为什么只有他们上了。新城来自于一个地级市,他的目标主要聚集在江苏和上海,江苏上海之外他只进入了长沙。150、160亿应该是没什么大问题。他有几个杀手锏,他的产品线比较标准,少量的二改三改的产品,他们面向的还是中段。第二他成本控制能力比较强。成本折合到小于等于二千块钱,比上海企业低一千块钱。这是他的核心竞争力。

  另外一家旭辉集团,排在五十强的40多位。但是为什么短短十年时间,发展速度也是这么快,关键在于他平衡度掌握的比较好,各方面业绩都非常不错。内部有一些做办公,做的都是核心区。北京、合肥等等一些主要的一二线城市有分布,但是不是特别多。主要是在七八个城市进行开发,情况比较好。他的战略也比较简单,他也不希望进入更多的城市,就希望在已经进入的城市当中,逐步把市场份额做大、做强。这一年房地产发生了很大的变化,从原来全方位出击。从原来不计成本拿地,拼土地,到今天拼投资,拼成本各方面均衡发展。今天拿了钱之后,他们更容易在一个理性的市场当中得到更快的发展。

  佳兆业的发展速度非常快,今天如果说哪家企业和恒大拼价格,那就是非佳兆业了。到今天主要进入一二线城市。佳兆业的销售面积原来是排在20位,最近销售额也进入了30%。

  路劲建设经过两三年的合并,现在进入到了快速发展的轨道,这些企业大家也可以参考。当然有很多企业,比如说福星地产,他每一个开发都是用基金开发。在商业地产有60多亿的资金,在旅游地产还有20多亿的资金,每一块都配了专业的资金团队。当然最核心的企业只有自己知道,自己应该做怎么样的企业必须根据市场的环境,未来发展的趋势,以及企业自身的情况来做相应的调配,学习任何一家企业,如果教条的学习也不会成功。谢谢大家!

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