王永:中国城市综合体发展趋势报告

2012-12-27 19:10:25来源:中房网

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  “我一直觉得城市综合体是一个伪命题,以前是这么说,现在还是这么说,因为有商业市场,有酒店市场,有写字楼市场,如果你把它当做市场分析就会发现这个市场不存在。”

  1、城市综合体市场现状

  从城市综合体的存量市场来看,北京、重庆、沈阳、成都是前四位的,在中国经济比较发达的华东区域和珠三角区域,城市综合体的量没有想像的大,相反,在北方区域、西南区域是有比较多的城市综合体存量。

  从城市综合体的区域来看,25%是城市的综合区,44%是在城市的副中心区,还有44%是在城市新区。在已开通轨道交通的城市当中,城市综合体和轨道交通相结合的占到了52%。

  从城市综合体增量市场来看,5年1个周期,无论是在数量还是在面积上都有一个很大的飞跃。未来最大的就是贵阳、成都、昆明和重庆这些中西部城市。

  再来看看土地市场,2010年城市综合体用地成交量达到了一个高峰,但是2011年有了市场回调,2012年随着市场的回暖以及随着土地价格的下跌,可以看到成交量有了一个很大的上涨。城市综合体的楼板价3年来一直是往下走的,这个也不难理解,因为现在越来越多的城市综合体都是离城市很远的地方。

  2、城市综合体2012印象

  泛滥——城市综合体下县级市

  对城市综合体怎么看?我是已经审美疲劳。现在很多综合体项目都是县级市,有多少人知道祥云是什么地方?这是云南大理下面的一个县级市,这个县的人口只有4-5万左右,老板做了一个城市综合体,有住宅、别墅、酒店和商业。还有更离谱的,湖南有个鄢陵县,找我们谈了半天,商业综合体大概是5万方,我问他城区有多少人?他说不到4万人,我说你这个项目把城市的商业面积都快占了。

  生手——各种摧残

  很多开发商没有综合体开发经验,这对于服务方是一种摧残。南宁某项目,本来40分钟的提报,你跟他说规划他跟你说销售,你跟他说销售他跟你说定位,本来40分钟的对话变成了2个小时。其实这是一个非常好的项目是这两年我看到的潜在资质最好的项目,很可惜,好白菜都被猪拱了。

  【缺理念——没有人就没有商业,没有人的互动就没有综合体。

  城市综合体不是简单地把商业、办公、娱乐综合到一起,一定是把城市功能综合进来,包括文化枢纽、公共服务设施,这些东西才是能够为你带来人流汇聚和导入的,这些人才会跟你物业产生“1+1+1>3”的效果。

  招商难——销售业绩下滑,供大于求,租金真心是白菜价

  很多店家,包括上海的很多餐饮都在萎缩,业绩不佳,开店的需求也没有,加上整个市场的供应都有爆棚式的增长,市场上所有物业都像白菜一样。昆明某项目,我们把全中国能开连锁店的百货找了个遍,目前唯一靠谱的就是银泰,报了12万平米,只给你25%,没有保底也没有销售额的承诺。我跟老板说你得想想,这么一搞就是帮人家打工了,基本上收不到什么钱。

  坚守——好商业是通过忍让坚守获得的,稳健才是真理

  南京某项目是今年看到的最好的项目。飞天梯是标配,坡梯的使用一般在超市里会用到,购物中心里基本很少用到,这个设计师是动了很多脑子的,为什么要用坡梯?在购物过程中不用走得那么长,且受众面非常长。现在去看有沃尔玛、有影院,还有优衣库、Mango,这些快销品牌全都去了,客流量也非常好。回过头来去看,这个项目地块原来全是批发市场,现在拆了做成商业,更可怕的是处在高架主干道,这是很不利于车流进入的。能够做到这样的招商,确实付出了很多努力。

  值钱——运营正常的商业物业很值钱

  某项目,大家一致认为它卖不过15个亿,结果现在是凯德和李嘉诚在抢这个东西,17-18个亿。15个亿的回报率也就是3.7%,能够运营正常的商业物业是可以很值钱的。

  缺钱——综合体开发融资继续悲催

  城市综合体融资难、缺钱还在继续。某项目在合肥应该是最好的位置,因为商业业态,交行只给了5个亿的贷款。今年9月份就要开业,发现设备进不来,内装搞不了,会影响它的进度,我知道后帮他们搞了一笔基金。结果最近开放商想把我们清出来,因为银行开始提供贷款了。银行对于中国的商业地产来讲从来都是锦上添花,没有人去做雪中送炭的事。

  鸡肋——商业地产对大部分开发商的命运

  商业地产和城市综合体对于大部分开发商来讲都是一样的。某项目30多万方的商业综合体,16万的商业,一半是销售,一半是持有。去年住宅不好,老板把这个项目停了,今年住宅业绩好了又说继续,形势变得越来越好,老板我们去搞其它住宅项目。这就是商业地产的命运,在市场很不好的时候肯定是不搞了,市场很好的时候赶紧搞个住宅,多挣点快钱。商业地产对于这些开发商而言就是鸡肋一样。当然,对于那些成熟的、有实力的、有决心的、有勇气的开发商,商业地产一定会带来长期的、稳定的、很高的回报,长期来看收益不会比其它开发商少。

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