顾云昌:2013有“馅饼”也有“陷阱”

曲涛2013-01-07 11:21:05来源:中房网

扫描二维码分享

  1、2012年即将过去,对于这一年(当地)的房地产市场,您如何评价或总结?

  2012年的楼市正在软着陆,有数据为证,销售量已经转负为正,房价由稳中有降到稳中回升,投资能够保持在16%-17%的增长,尽管土地市场从目前看有16%左右的下降,但可以说楼市已经起稳回升,房地产已经实现软着陆。

  2、2012年,您印象最深刻的房地产企业是哪家公司?

  绿城,在这样的情况下进行战略大调整,一个是资产重组,取得了成功,最后销售和利润的同比增长都排在全国大企业前列。它有危机,但它从危机中重生,另外特别是它的代建模式,1000多万平方米的代建开创了房地产行业创新的先例。与它相关的融创在上轮调整当中它是被资产整合掉的,这次它整合了别人,说明企业的战略调整的得当,当然也希望融创能走好。

  3、2012年,您印象最深刻的房地产人物是谁?

  还是任志强,他对于整个房地产市场趋势判断的准确,另外,他敢说,讲真话,讲实话。当然人物还有很多,像万科的郁亮,我把他称做是“房二代”。房地产二代茁壮成长了,王石是第一代。比如,还有像世茂许容茂的儿子许世坛也是“房二代”,这两个上市企业,一种是职业经理人的“房二代”,另一种是家族的“房二代”,都有典型的人物。另外还有像商业地产黄怒波,万达的王健林,这些人都有他们独特的一面。

  4、对于2013年全国/(当地)的房地产市场走势,您如何判断?能否就政策环境、市场成交、房价、热点产品类型分别进行一下展望?

  对于2013年的市场,我认为总体相对平稳,会保持2012年发展态势的延续。但是现在的很大问题是,总体平稳情况下房价出现了明显不同的两头,或者说是冰火两重天。火的就是北京、上海这样的一线城市,不少的三四线城市到目前,积压的库存量和开发规模比较大,但是需求不足,所以压力比较大,这样的城市,房价肯定不会往上提,但是对开发行业及政策调控压力很大。而北京、上海这样的一线城市,开发商可能不愁,但房价上升给政府带来很大压力,老百姓可能也会产生一些恐慌情绪,所以在新一年当中如何做到差别化的信贷政策,差别化的调控政策,建议中央应该把更多的调控的具体做法交给地方政府。继起一刀切的调控政策,在大的宏观经济政策不可能有变化的情况下,具体的调控方向和手段可能会有很大差异。第一个要防止房价的反弹,另一个要更好的发挥需求作用,支持改善型需求,真正落实到这些城市。改善型需求我认为更多的是在二三线城市,使房地产市场保持平稳发展。但是控制房价的任务恐怕在大城市,而大城市是对保障房的需求要落实。

  5、现在都在说城镇化是未来8-10年改革最大的红利,中央经济工作会议也指出,城镇化是扩大内需最大的潜力所在,房地产行业在这个过程中会有什么样的机会?房地产企业应该去如何把握这样的机会?

  城镇化应该说明确提出了一个新型城镇化的方向,一个是要提高城镇的综合承载能力;第二个是节约集约用地;第三个是进城农民的市民化,这就是新型城镇化的概念。城镇化给未来的房地产提供了一个很大的发展空间,但房地产如何围绕这三个方面做好工作,不仅仅是数量的概念,空间的问题,更要为健康的、良好的城镇化做出贡献。比如:市民化的保障房问题,节约集约用地问题,发展绿色生态低碳产品的问题,也要考虑综合配套设施,提供更多就业的问题。城镇化给房地产提供了很大的发展空间,但是也提出了更高的任务和要求。城镇化过程中有个问题,我们容易看到的是无论是住宅还是非住宅还有很大的发展空间,但是又看到,由于高房价会导致部分居民买不起房,这对于未来的有效需求是个制约,所以在城镇化过程中房地产的三大目标任务一定要明确,第一是社会目标,住有所居的社会目标;我们如何为推进这个目标做出贡献,就是保障房的问题。第二个目标就是经济目标,楼市保持健康发展,要防止房价的反弹,这方面是经济任务。第三个就是环境目标,低碳、绿色建筑,促进生态文明发展。

  6、对于2013年房地产开发企业的发展战略,您有什么建议?

  对于开发企业要调整完善企业发展战略,从各个企业不同出发,很好的研究房地产商业模式。有这样三种商业模式的选择,第一个商业模式的选择就是:到底要摊大饼,还是奶油蛋糕。所谓“摊大饼”就是数量、规模,越做越大,从这当中获得利润,但利润很薄。做“奶油蛋糕”就是精耕细做,不在于大而注于精,提高产品品质,提高性价比。企业不应盲目扩大规模,应把每一个产品做好,从而取得比较高的利润。第二种商业模式就是:靠打猎为生,还是靠种果园为生。所谓“打猎为生”为生就是,以销售为主,开发一个项目赚一笔钱,剩下5年、8年不开发,过日子。而“种果园”的天天要去劳作,但是旱涝保收,它是靠持有物业来维持它的企业利润。既要“打猎”,又要“种果园”,这样就能保持平衡。第三种商业模式:你是卖馒头,还是卖饺子、包子、馄饨。“馒头”就是普通的商品住宅,“馒头”现在做起来有困难,开始做商业地产、旅游地产,老年地产,这就是“饺子、包子、馄饨”,到底是继续发展住宅,“卖馒头”,还是要“包饺子、包子、馄饨”,但你包“饺子、包子、馄饨”要会包,它的复杂程度要比“馒头”要复杂的多,馅要做好。用这三个形象来比喻开发商面临商业模式的选择。根据自己在市场中所处的位置,自己的核心竞争力,所处的环境,很好的考虑商业模式的选择,这是我们面临很大的关键。当然,在这种情况下要高度重视“两力”,第一个是资本力,第二个是产品力。资本力就是房地产融资,财务成本,现金流,这是决定我们是整合别人,还是被别人整合的关键。特别是在市场变化的情况下,资本力的提升已经成为我们每个企业必须高度关注的问题。第二,产品力,就是如何提高产品品质,提高性价比,绿色发展,以及差异化的产品,这“两种力”及“三种商业模式“是我们企业必须认真考虑的问题。

  7、就当前的房地产市场来说,2013年还有哪些机遇?又还有哪些不确定的风险要注意?

  机遇与风险并存,机遇很大,我们的房地产市场已经从过去的黄金十年进入到白银十年。在竞争加剧的情况下,一方面,我们相信中国的房地产市场在宏观经济中的地位和作用,只要宏观经济保持平稳持续健康的发展,有理由相信房地产市场发展。根据我们的需求,房地产市场还有很大的发展空间需要我们去做。全世界很少有像中国这样的国家还有这么大的发展机遇,仍然是战略机遇期,房地产也是重要战略机遇期。

  风险方面,现在不同城市有不同的风险,特别像三四线城市,有些企业已经超规模了,有些城市的商业地产已经过剩了,有些产品品质低的面临失败,有的资本能力差的可能面临被兼并,产品能力差的可能被淘汰。所以说,2013年有“馅饼”,也有“陷阱”。

  8、您能否用一句话来表达对2013年市场的看法?

  2013年要好于2012年。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部