丁祖昱:2012年中国房地产企业发展回顾及展望

2013-01-24 18:26:48来源:中房网

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  2012年百亿房企逾五成

  从整个行业格局,2012年房地产销售金额排在前50位的,第50位已经到了102亿,超过100亿的企业有57家左右,所以整个行业房地产企业在不断的做强做大,十年前这个数字是不到50位,仅仅用了十年的时间,现在有57家企业都超过了100亿。

  从集中程度看,前十位的企业已经占到企业市场份额的12.76%,比2011年提升了两个百分点,前20强的企业集中度达到了17.62%,比2011年上升了三个百分点。所以现在十强也好,二十强也好,五十强也好,占到整个市场份额越来越高。

  销售门槛也在逐步提升,现在十强的门槛是460亿,说个大数是400亿。二十强门槛达到了230亿,五十强门槛达到了102亿,都比2011年有了非常大的上升。500强的评选不是完全按照销售额、销售面积来评,里面有综合的指标,销售金额、销售面积只是其中一个重要指标的组成部分。

  从企业运营看,整个企业的业绩增长情况非常好。从销售金额情况来看,2012年销售情况与2011年同期相比有飞速的提升,比如:绿城2012年比2011年销售金额提高了70%,对于规模型房企来说,要提升很困难。保利销售金额上升39%,去年也突破了一千亿大关,利润提升了37%。

  规模性房企竞争加剧

  从土地储备情况看,拿地的面积有升有减,万科上升45%。另外,从拿地的楼板价来看,大部分房企拿的楼板价集中在两千到三千元左右,包括龙湖、万科、保利,都是在三千元上下的购买价,体现了企业对于土地成本的控制。

  从企业运营效率方面看,在不断提升。企业运营效率的两个指标:一是单城市产能,二是单项目产能。分别从万科、保利、中海这三家企业看,都是去年在规模房企当中销售金额相对来说比较靠前的企业。单城市产能都在26到30亿,因为他们已经进入到了非常多的城市,在每个城市销售额如果越高,就证明企业在这个城市的运营效率比较高。如果在一个城市当中销售金额平均价格比较小,实际上对企业运营的效率也会比较低。单项目产能万科是5.8亿,保利是6.04亿,中海达到了8.35亿,在项目上面也看到规模性房企在单个项目的运营效率也是比较高的。

  从利润的角度讲,利润还在一个回归的过程,还不能完全体现去年的利润,因为财报要到3月份才能陆续发布。

  从成本来讲,经历了2011、2012年市场的调整,大家对成本更加关注。从三费的比例上面看,整个三费控制的情况相对比较不错,比如龙湖在营销费率上面仅仅是1.5,远低于行业的平均水平,上市公司平均水平是3.99。从管理费用率方面看,恒大和龙湖都是2点几,招商地产还不到2,所以很多上市公司在成本控制方面都取得了很大的净值。

  从负债角度来看,2012年是企业负债率大幅降低的一年,尤其是到了年末,年末的报表还没有出来,据了解,很多企业负债率降到了最近五年来的最低点,这也和当年整个销售情况明显好转是有关系的,整个四季度特别是最后一个月,企业的资金来源当中,销售回款差不多占到了企业资金来源的50%,所以在这方面对于中国的房企来说,整个负债情况得到了很大的改进。

  从企业战略的角度来看,整个企业在2012年大多数都是根据市场的情况和政策的情况调整了一些战略,特别是龙头房企目前战略又重新回归了一二线城市,朱会长发布报告提到,三四线城市也发现了商品房需求有所下降,供应有所增加,竞争有所加剧。据数据统计,2012年销售面积和金额排在前十位的城市都在一二线,特别是前五位城市,销售面积都突破了一千万平米,销售金额都达到或接近两千亿。所以深耕一线和二线城市成为了规模房企的首选战略。

  在融资方面,很多企业都开始打造海外融资平台,去年年底新城和旭辉在香港上市,另外万科、金地、招商等国内上市公司,也分别购买了海外上市公司作为他们的资源。

  多元化战略成企业发展方向

  另外,多元化的战略也成为了目前很多房企的选择,多元化当中包括了商业地产,包括了以经营性运作作为未来的发展方向,也包括介入海外地产、旅游地产、产业地产等等各个方向。

  在运作方面,企业之间的合作越来越多了,特别是大公司之间的合作越来越多,万科、保利、中海、融创、绿地、绿城等等,这些规模型的房企在2012年都在很多项目上不约而同的采用了合作的模式,甚至在拿地的过程就采用了合作,可以规避成本上的风险,另外也取长补短,体现了各自的优势。

  对于企业的运作模式当中最重要的一点是2012年以高周转来替代原先追求单个项目的高利率,这也成为大多数规模性房企共同的选择。周转率这块,销售金额从追求单个项目的利润,到追求整体规模的效益,发生了巨大的改变,所以在2012年又增加了两家千亿房企,还有另外两家房企接近一千亿。如果从数量级的角度来讲,2012年有六家房企是在千亿的数量级。

  龙头企业销售金额和销售面积的两个龙头,万科和恒大,在面积和金额上面都遥遥领先,他们具备在2013年再上台阶的相关条件。其他一些规模房企当中,招商、融创、世茂也表现非常优异。

  另外,在一百亿、两百亿的房企当中,像旭辉、新城等等,有的是专注在区域发展上面,有的打通了资本市场,都值得大家所借鉴。

  整个2012年是房企发展非常顺的一年,也是房企发展非常精彩的一年,我们也希望能够在2013年能够出现更多优秀的房企,能够让中国房地产行业再上一个台阶。

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