朱中一发布2013中国房地产上市公司测评研究报告

2013-05-23 16:46:50来源:中房网

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  2013年5月23日,由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办,北京中房研协技术服务有限公司承办的2013中国房地产上市公司测评成果发布会在北京和香港同步举行,同期还在香港举办了新兴上市房企论坛。这也是中国房地产系列测评成果首次在境外同步发布。会上,中国房地产业协会副会长朱中一发布了2013中国房地产上市公司测评研究报告。

  朱中一:各位嘉宾,受中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心的委托,我在这里发布2013年中国房地产上市公司测评研究报告。

  我主要讲三个问题。第一个问题,测评的目的和意义。第二个问题,测评的方法。第三个问题是测评的分析报告。

  第一 测评的目的、意义

  测评的目的、意义主要有五点

  1,通过测评可以有效的促进房地产开发企业实现良性的竞争和促进健康的发展。

  2,有助于房地产上市公司能够了解自身的实力,理清其在行业当中的地位,借鉴其他公司的经验,调整其策略和战略,维持并发展企业的核心竞争优势。

  3,可以为政府、银行和其他的金融机构、消费者等市场的参与主体进行科学的决策提供极具参考价值的企业信息。

  4,可以帮助投资者、消费者和相关的投资机构来完善房地产上市公司的地位和竞争力,以便制定正确的投资规划。

  5,可以加深社会各界对优秀房地产上市公司的认知度,提升优秀企业的品牌形象,彰显企业的品牌价值,构建诚信有序的市场竞争环境。

  第二 测评方法

  测评的方法主要是由中国房地产测评中心按照中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心共同制定的指标体系、数据来源、数据的审核验证方法以及国际上通行的测评模型,开展的上市公司的测评研究。我们的测评对象是跟上年是基本一样的,在上海、深圳、香港、新加坡、美国等地上市的公司,其主要的业务是位于中国大陆地区的,上市公司当中房地产的业务收入占整个营业收入的比例超过50%,上市公司当中业务收入占营业收入的比例虽然小于50%,但房地产的业务是与该上市公司的第一位和第二位的主营业务。按照上面的三条标准,本次测评对象为上述公司的120余家大陆在香港上市的56家以及海外上市公司7家,一共是63家。

  我们测评的指标体系主要是从运营规模、抗风险能力、盈利能力、成长潜力、创新能力、社会责任、资本市场表现等八大观念采用了20个二级指标、43个三级指标来全面衡量上市公司的综合实力。

  我们的测评模型还是跟以前一样的,分别对企业进行了测评,然后再通过组合的评价方法最后确定评价的结果。

  我们的测评数据来源是四大部分。第一,纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公报。第二,国家统计局和各地统计局、统计年鉴的数据。第三,克而瑞系统的房地产事实的跟踪数据。第四,经调查验证公开取得的信息资料。

  我们测评结果的榜单分两类。一类是测评的总榜单。测评的总榜单是根据综合的评价结果,对前一百名的企业做了排序,形成了2013年中国房地产上市公司的综合实力榜。另外,我们还有风险控制五项、发展速度五项、经营绩效五项等五个子榜单。

  第三 测评分析

  第一,从入围的企业来看,万科继续是榜首,保利、恒大分别列为第二和第三,其中保利地产由上年的第四位上升到了第二位,另外中国海外华润置地和龙湖地产分别是第四、第六,世茂地产也上升了一个位。

  第二,从运营的规模分析,总的来看,企业的资产总量在稳步积累,运营的效率在稳步提升。2012年房地产市场的调控没有新政出台,调控是处于常态,但不少房地产上市公司经营的效益是逐步在完善的,各项规模指标都有所提高,部分骨干企业像万科、保利、龙湖、恒大等业绩增长较快,在一二线城市拿地的面积和金额的比重有所提高,其中有几个数据还是比较具体的。上市房地产企业的资产总额的均值为271.87亿元,同比上升85%,房地产业务收入的均值为62.8亿元,同比上升了12.33%,营业利润的均值为12.07亿元,同比上升33%。运营效率总体上比往年有所提升,各类资产的周转期有所缩短,比如周转率的均值为0.6%,较上年有较大幅度的提升。总资产的周转率均值为0.25,与上年基本持平。

  第三,从运营能力来看,部分企业成本上升,运营效率有所下降,2012年上市房地产企业的盈利水平有所下滑,企业的利润下滑的数量由上年60余家增加了26家,从比例的指标看,2012年成本费用利润率净资产收益率和总资产利润率均值三项指标均呈下降态势,由上年36.36%、14.1%、5.56%下降为35.87%、11.23%、5.21%,盈利的效率有所降低。房地产企业在这种情况下面,需要转变调控,提高利用效率,向质量效益型转变。

  第四,从抗风险能力来分析,总的来看,负债的比例仍然处于高位,融资的渠道还仍然显得狭窄,2012年房地产上市企业的上市负债率均值为67.72%,净负债率的均值为64.36%,其中资产负债率的均值与上年基本持平,负债率的均值较上年有所上升,资金链的风险仍在积累。

  面对市场的不确定性和资金的压力,上市房地产企业普遍根据自己的实际情况采取了不同的态势,来增强企业的抗风险能力。

  第五,从资本市场表现来看,房地产板块相对表现不错,龙头企业总的来说上升态势可以的,地产股的表现从指数来看,房地产行业的板块指数明显强于大盘,根据统计,2012年12月28日收盘价来计算,12月房地产指数的累计上升了28.86点,成为2012年涨幅的第二大板块。而沪深300指数累计紧跟为8.28%。在个股方面,上市房地产企业业绩波动较大,业绩分化也比较明显,以万科、保利、中海为代表的龙头企业近年来业绩一直保持增长态势,沪深上市的房地产企业2012年万科营业收入超过一千亿,同比增幅高达43.6%,其他三家的营业收入也都比前一年有增高。

  第六,不少企业积极参与了保障房的建设,关注了公益的形象。这些年房地产企业越来越注重社会责任的履行,2012年房地产上市公司的纳税额明显增长,均值为6.32亿元,同比增长了41.7%,企业还积极参与保障房建设,各类的慈善捐款方面表现也不错。

  第七,从创新能力来分析,行业转型进入了整体阶段,我国的房地产行业结束了前十年的高速发展期,现在进入了中速发展和转型期,2012年尽管国内的房地产市场有所回暖,房地产企业的业绩出现了回升,但楼市的调控依然持续,房地产企业面对着限购、限价、资金的紧张、库存高企等种种压力,在优胜劣汰的大背景下,房地产企业只有通过不断创新才能建立起其个性的竞争力,才能持续的发展。房地产企业在产品结构、融资渠道等方面都有所创新。

  测评的结论

  第一,调控的政策中期趋紧,明确购房需求为去投资化。这里要说明一下,从2012年本身的角度来说,它的调控是处于常态化的。调控的政策为什么总体趋紧呢?因为从目前的政策态势看是趋紧的,但是购房去投机、投资化是一个既定的政策,特别是国五条出台之后,明确了鼓励自住性需求,抑制投机、投资性需求,这是非常明确的。

  第二,分化整合日益明显,整个去年的市场特点就是市场分化,这个包括区域分化,在我们2012年的房地产市场年报里头也有体现,在上一次发布500强的时候也提到了这个问题,包括了地区性的分化,包括企业之间的分化,也包括了上市公司之间,强的企业继续在强,有的企业在业界维持性、萎缩性的也不少。

  第三,企业海外融资活跃,积极拓展融资渠道,这主要是因为国内整个信贷政策还是比较趋紧的情况下,所以不少企业是寻求了海外投资。

  第四,优势企业从严内控,更加注重经营管理提升,我们在上次500强的时候也提到了这个问题,因为这些年的政策是明摆着的,一个是作为国家层面,稳定房价作为一个基本的长期政策,但是在土地成本、劳动力成本在上升,而价格稳定的情况下,只有通过苦练内功,才能提升我们的经营管理水平,而我们的效益、我们的利润将来逐步的肯定在收窄,这是一个大的趋势。这次的测评结论和上一次500强的测评结论是基本趋向于一致的。

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