张永岳发布2013中国房地产上市公司的测评成果

2013-05-23 17:11:39来源:中房网

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  2013年5月23日,由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办,北京中房研协技术服务有限公司承办的2013中国房地产上市公司测评成果发布会在北京和香港同步举行,同期还在香港举办了新兴上市房企论坛。这也是中国房地产系列测评成果首次在境外同步发布。会上,上海易居房地产研究院院长、中国房地产测评中心专家委员会主任张永岳教授发布了2013中国房地产上市公司的测评成果。

  尊敬的各位上市公司的老总、领导,尊敬的各位与会嘉宾,尊敬的新闻界的朋友们!今天很高兴代表测评中心就2013年测评的成果做一个发布和解读。

  刚才苗会长就本次测评的背景、意义、作用,以及当前房地产形式的发展和房地产企业的期盼作了一个很系统的介绍,我们今天发给大家的资料袋里面已经有了一个系统的成文的《2013年中国房地产上市公司测评研究报告》,苗会长的讲话和这个报告已经构成我们今天要发布的主体内容。下面我想用比较短的时间就集中的一些要点跟大家作一个分析,与大家分享一下。

  关于测评研究的目的和意义我在这里不再赘述,这样一个测评研究对于证券市场房地产板块,我们的评价对于上市公司本身发展的作用,以及对于整个房地产行业的发展都有着不可或缺的重要作用,对整个企业起了一个标杆引导的作用,对市场发展状况起了一个客观清醒的判别和指标性的价值。对发展方向上会更加明朗清晰,我想这样的作用在这些年的发布过程之中,得到了同行的认识,也使得这样一个报告发布的作用也更加体现。

  这样一个报告是由中国房地产测评中心完成的,整个报告是按照中国房地产研究会、中国房地产协会共同认可的指标体系,并且在客观数据来源的基础上,加上专业人员的专业评价构成。今年的测评对象主要是中国大陆地区,这是包括在上海、深圳、香港、新加 坡、美国等上市的房地产企业,这些上市公司当中,房地产业务一般要占到整个营业收入的50%,有少量的虽然比重是小于50%,但是公司的主营业务。这是我 们测评的对象一个把握,而根据这样的标准,我们对2010年研究一共上市公司是121家,其中包括海外上市公司有7家,与2012年测评对象相比,我们整 个的测评对象在去年增加了9家,我们每年测评对象是根据整个上市公司的动态而有一个动态的把握,这些年来总的趋势是每年略有增长,这个增长主要是新的上市 公司的出现,也包括个别上市公司由于种种原因,他产生了一些变化。包括主营业务他可能产生了变化,他就退出了我们的测评对象,这个测评对象本身的构成他是 建立在一些科学的基础之上的。

  关于测评的指标体系,我们测评指标体系经过多年来的不断地完善,应该讲现在他初步具有了标准化,而目前测评的指标体系大家可以看到这个表(ppt),主要 是运营规模、抗风险能力、盈利能力、发展潜力、经营效率、创新能力、社会责任、资本市场表现这样八个方面,具体又把这八个方面化解为20个具体的二级指 标,以及在这个基础上又进一步分解为43个指标,形成了三层指标体系,八个方面是一个总体上的综合考量,20个二级分指标是客观的一个数据的汇集,在这个 基础上加上近年来房地产市场总体上的发展情况,比如说把持有型的现金,比如说把现金流量的负债比包括资本市场的一些表现的指标,有43个分指标,这就构成 了我们的指标体系。整个的测评是基于客观的数据和专业的评价集合。

  具体的方法,我们有一个测评模型,这个测评模型现在也是国际上公认的,而且经过相关的测评系统专业反复论证的,结合我们房地产上市公司具体情况确定下来 的,近年来我们都是这样的。具体一点说,就是采取一个基于层次分析法、因子分析法、功效系数法基础上进行的一个组合评价的方法。这个评价方法多年来我们基 本上都是这样采用的,而且这些评价方法经过时间的检验是适合房地产上市公司这样一个测评的需要,客观上是比较好的。

  我在这里想提醒在座的上市公司的同仁们注意到,像这样八个方面20个二级的分指标和43个三级的具体的指标的体系,实际上不仅对测评本身他建立一个客观的 系统,而且从上市公司本身自身来说,如果你们在发展过程当中运用这个指标体系来分析企业运营的情况,我认为也是一个有价值的对企业状况自我诊断的方法。

  本次测评的数据来源,因为今天有金融界的朋友,包括有一些投行的朋友们在,我们有四大数据元。一个是测评研究上市公司的年报、半年报、季报和各项公报。第 二是中国国家统计局和各地统计局的统计年鉴、进度数据。第三是cric咨询决策系统的房地产市场实时跟踪数据,克而瑞是我们易居中国旗下的一个专业的房地 产数据研究和咨询的机构,克而瑞这个系统拥有整个中国房地产界数量最大、历史最悠久的数据库,这个数据库得到了行业的公认,也得到了政府有关部门的认可, 他本身的数据每年不仅是克而瑞本身作为咨询研究的基础,也是我们在上市公司测评过程当中数据采集的一个主要的来源,这个来源近年来证明了他使我们的测评工 作更加宽,另外他的数据资料更加坚实,对于我们测评成果整个数据的成果具有支撑的作用。第四,我们的测评当中还有社会责任和一些其他的数据来源,我们经过 公开渠道和我们专业人员交叉证实的信息资源,这构成了我们整个测评的数据来源。

  这是我想跟大家解读的第一个方面,把我们这次测评的对象构成,我们的指标体系,我们的研究测评方法以及我们的数据来源,作一个解读。

  下面我要跟大家报告的是第二部分,关于测评榜单。

  我们有两个,一个是测评总榜单,根据综合测评结果对前100名企业做了排序,形成了2013年中国房地产上市公司综合实力榜。与此同时,根据上市公司发展 这样的一个状况,也为对我们上市公司的发展起了一个更好的标杆引领作用,我们设计了五个子榜单,这个就是风险控制、发展速度、经营绩效、资本运营、创新能 力。从这样五个维度设立的五个子榜单,对于我们一些近年来发展状况比较好,特别是在相应方面表现突出的企业,我们既做了一个标杆性的解读,同时我想这也对 这些企业也是一个很好的表彰,对我们众多的企业也是一个学习。

  下面是综合实力榜单,因为这个报告已经发给大家了,我就不一一读了(ppt),但是作为发布我们这里过一过。综合实力榜单从万科到第20名华侨城,第21 名建业地产一直到40名宝龙地产,41名金科到70名的莱蒙国际,这是81天安到100名的众安房产,这是上市公司综合实力榜。

  这是风险控制五强,保利地产到万通地产,这是发展速度五强,这是近年来的很引人注目的包括恒大地产规模是比较大的,今年在这些企业当中还有一些名企业,像 上实城市开发,还有阳光城、旭辉控股、新湖中宝,也是我们上市公司当中发展引人注目的这些优秀企业。经营绩效五强,从恒大地产到恒盛地产,还有资本运营五 强,从富力地产到龙湖地产。这是创新能力五强从华夏幸福到金融街。这是关于相关的子榜单。

  关于上述的测评做一个简要的分析。首先关于入榜企业的分析,这些年万科我们测评的六年他一直蝉联榜首,利和恒大位居第二、第三,这些都是我们的上市公司的 标杆企业,不仅仅如此,实际上在整个的上市公司当中,我们在研究当中一般把他分为三个方阵,第一方阵的优秀标杆企业,第二是有优秀实力的企业,和第三方阵 的有一定规模的发展优秀企业。这些方阵是在变化当中的,刚才我们的百强20名的发布,这些榜单也是一个变化的。这些变化既是一个客观的反应,也反应着我们 企业未来发展需要调整、需要不断完善的以及需要强化的一些方面,所以从这些榜单的排序当中,实际上我们相关的企业以及我们可以对市场有一个更清晰的认识。

  关于运营规模的分析,刚才苗会长已经有了一个解读,这个解读我们可以看到,在去年我们上市企业的资产总额和公司的平均资产总额都会有所上升,业务量也有所 上升,我们的利润尽管平均值有所上升,但是上升得不那么高。这个反应了是什么呢?在资产规模扩大的过程当中,我们的利润整体上他的利润率、他的表现没有前 几年好,这个也是我们将来上市公司要努力的方向,从总的背景下,我们的利润在一定程度地有所回落,他有合理的正常成份,但是从总体上来说,在我们规模扩张 的同时,在我们营业收入增加的同时,如何使我们的周转率仍然保持在一定的程度以上,并且使我们的利润率能够达到一个比较合理的规模,这个是我们要重视的, 也就是运营规律他的一个持续稳定地提升。

  我们在整个上市公司当中关于排行榜包括去年盈利情况的一个分析,我们预期这个分析他的运行规模、他的营业收入在这个基础上仍然会得到提升,时间关系这里原因不解释了,但是关键的就是一个盈利的问题。

  从抗风险能力分析,现在上市公司负债水平仍然比较高,融资渠道仍然应该有所拓展。请大家注意到,我们在上市公司测评分析当中,在报告当中我们有一个四类的 分析方法,我认为这四类的分析方法对于相关企业对自己的认识也对整个行业的认识会有帮助的。比如前面讲到规模,我们把他分为规模稳健型、规模萎缩性等等, 比如说我们在前面把盈利和抗风险分成了强抗风险能力、中抗风险、低抗风险和弱抗风险能力。我们在数据能够精确的情况下,我们都是按照这样四个层面来分析 的,把盈利企业分成为盈利增长型企业、盈利维持型企业、盈利发力型企业和盈利下滑型企业。从发展的角度来看,我们把发展分为高成长性、中长成长性、低成长 性、弱成长性四类的企业,这四类的分析法,在我们的报告研究人员当中,实际上我们内部有一个针对相应企业的一个深入的分析,这些分析对于我们对整个房地产 上市公司,不管是宏观上的总体认识,而且对各自企业的自我认识,我认为这个参考价值是很大的,在这个过程当中,如果说有关的企业想要了解进度的,可以跟我 们的克而瑞、跟我们的测评研究中心具体来联系。资本市场的表现在去年房地产板块是整体不错的。

  社会责任分析,作为我们“两会”组织的一个测评研究,我们把这个也放到相应的程度上,这里面主要是从两个维度,一个是关于住房保障的风险程度,还有一个是 关于参与社会公益的程度,这对测评当中的指标比例并不是很大,但是“两会”作为一个引导,我们也把他纳入到其中。应该讲这些年来房地产企业越来越重视社会 责任的履行,相应的表现也越来越良好,这对我们房地产行业整体上社会的舆论环境和增值的程度是有价值的。

  在经历了测评榜的把创新能力的分析提到了一个比较重要的思考研究的维度,因为当前房地产整个的发展正处于一个转型的上升期,从这个意义上来讲,市场在深度 调整,行业在发生新的变化,企业的创新能力将决定着他在下一轮的表现,为了使我们企业能够更好地应对当前的挑战,我们感到对创新能力的深入地研究,对我们 上市公司来说是一个非常重要的分量。

  以上是我们对测评的一个情况做了一个解读,这些解读书面报告有,我在上面只是把其中我以为大家值得重视和关注的地方进行了一下提示,供大家参考。我这个提 示无非是想说明,测评的榜单纸面上看起来是死的,但是他在测评研究过程当中,对我们的工作人员所展现的是一个活生生的不断用途当中的体验,而且这些测评结 果,我们力图不仅对行业的评判、对投资的评判、对消费的评判有价值,而且应该对我们上市公司本身健康的发展同样能够起到重要的参考价值,所以我作了上面的 解读。

  最后整个的研究当中有一些基本的结论,我们感到在当前的市场上政府的宏观调控政策仍然会延续,在这样的一个过程当中,我们感到尽管2013年宏观调控的整 个力度和宏观调控整个的方向他仍然会维持着,这个过程当中对于房地产企业来说同样是有机会,一方面以刚性需求为主的这样一个住宅市场,仍然是我们房地产市 场的一个主流的产品,另一方面伴随着城镇化的推进,房地产市场仍然会有很大的空间,在这个过程当中尽管宏观形势有严峻的一面,但是随着广大居民、职工收入 水平的提高,随着政府在宏观调控方面一些为了维护经济持续增长的动作出现,房地产在这个过程当中仍然会有很大的发展机遇,对于我们企业来说更加如此。

  其次,根据这次测评,我们整个房地产企业他仍然在不断地分化整合过程当中,一方面房地产企业从总体上来说,他的集中度会有所上升,另一方面也会出现分化, 这些分化过程当中我们感到,我们的上市公司应该走在前面,包括在座很多优秀的上市公司应该做得更加好,在这样一个背景下,从区域上来讲出现了两种情况。一 方面一些热点城市包括一线城市仍然是受到我们一些领先企业的一些密切的关注,这是多年来一个经验的积累,感到风险比较小,尽管地价比较高,但是他是持续、 可控,这是一个行业的趋势。

  另外一方面我们感到,随着城镇化进程,广大的二三线、三四线城市仍然会对我们房地产企业会有着很大的机遇,把握住机遇可能需要更好的战略和整合和有力的执 行程度,包括在资金周转能力的提升和成本有效地控制,接受更合理地把握,这些是向中小城市进军、向二三四线城市进一步拓展当中必须进一步关注到的。

  这次我们可以看到,我们这些年来上市公司对于融资渠道仍然密切关注,企业海外的融资仍然是比较活跃。

  我们优势企业在发展过程当中对于企业经营管理的提升密切关注,对于内功的加强更加地花力气来进行提升。

  我们感到,去年2012年我们的上市公司在总体上经得起考验得到了持续地发展,相信在2013年通过我们的努力在整体上会得到进一步的提升。我的发布和解读就到这里,谢谢大家!

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