冯长春:政策应根据区域制定 绿色低碳是方向

2013-05-23 17:15:09来源:中房网

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  2013年5月23日,由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办,北京中房研协技术服务有限公司承办的2013中国房地产上市公司测评成果发布会在北京和香港同步举行,同期还在香港举办了新兴上市房企论坛。这也是中国房地产系列测评成果首次在境外同步发布。会上,北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春在做主题演讲时表示,经济的稳固发展离不开房地产发展,未来市场政策要考虑如何根据不同城市区域的发展去实施制定。同时,他认为绿色低碳是今后房地产发展的方向,只有创新才可持续。

  新型社区要有产业支撑 绿色低碳是今后发展方向

  冯长春表示,大型企业、规模性的企业竞争力比较强,一般都在一线城市,有一些中小企业找它的定位,在中等城市甚至二三线城市,现在有的小企业已经转向农村,现在新型城镇化的建设要有新型农村社区。我们现在讲城镇、村镇,这些类型的聚落我们叫做居民点,要发展向新型的社区转变,新型社区就要配套齐全,生活要方便,基础设施配套,要有产业为支撑,这里边还要有科技的依托,比如给水、排水,其中一点就发现房地产发展的很快,产品要有一个提升。有一些企业就做这个,虽然利润比较低,但是竞争力小,成本相对控制的也比较好,我们的市场发展也是在多元化的渠道,这是一个特点。

  在谈到产品质量时,冯教授认为,目前的产品已经从过去单一的产品质量向一些精装修、高端装修发展。产品一方面走向精装修,在这个过程当中开始从高耗能、高排放,往低碳、节能、循环利用方面转变。所谓循环利用,就是现在成规模的小区、社区基本上水都在循环使用,自来水经过处理变成中水,然后循环,技术达到了,集约资源,碳排放就减少了。所以绿色建筑和绿色社区、低碳生态社区,是今后房地产发展的方向。要发展这个,就需要创新,创新才可持续。住宅产业化是一个发展的方向,尤其小城镇的产业化也应该推动。

  政策应根据区域制定 城镇化还需持续发展

  对于房企而言,在注重盈利、注重效益的同时,也要承担社会责任。冯长春认为,从目前来看,新一轮的调控政策上的统一性可能会坚持,但在实施中的适宜性在加强、在转变。最近的国五条有的地方就没有完全按照这个执行,但是具体的可能根据不同的市场发展会有所区别。冯教授建议,房地产市场要稳定持续的发展,就是要分工明确。在其研究的北京自1978年到现在已形成五六个周期,周期的变化与政策的关联度非常高,如何让它持续发展。同时,政策的转变和市场作用的发挥与结合也是需要关注的。从总体来看,调控从低到高的转变,从抑制到转暖的转变,由冷变暖的转变,由波动向稳固、健康方向发展,总体上是暖、好、稳,向回升的方向转变、向好的方向发展、向稳定可持续发展,所以可持续发展的道路是很重要的。

  下一步在区域的差异化发展过程当中,中小城市存在的问题或许比大城市要多,很多二三线城市市场情况并不怎么好。未来市场政策要考虑如何根据不同城市区域的发展去实施制定。同时也要看到一些经济影响,经济发展、稳固发展和房地产的发展是离不开的。对于部分专家提出下半年政策可能会松动这一观点,冯长春认为,从保持经济稳定、保持房地产的可持续发展方面,投资与消费两轮驱动在未来一段时间是应该考虑的。作为房地产来讲,既有投资拉动的效益,也有消费拉动的效益,这是不可缺的。但从城镇化方面来说,还需要一个持续发展的过程,要达到70%,还有一个阶段,这需要长远的发展。随着人民币不断升值坚挺,信贷政策从严,民间借贷利率高等问题或导致热钱流入,或许会引起房地产市场变化,这一点也值得关注。但总体上,调控和市场共同作用的发挥下,使房地产市场可持续发展是我们的一个方向。

 (以下为发言文字实录) 

  冯长春:各位领导、各位嘉宾、各位媒体朋友大家下午好!很高兴参加今天上市公司测评成果发布会。首先也是祝贺上市公司测评结果的报告发布和房地产年鉴的出版发行。

  我看完年鉴以后非常感兴趣,我是做研究的,我看了内容很全面、数据很可靠,而且反映了连续的数据变化,比如有五年的,而且有分省、分城市的,信息量也很大,在童会长来讲,对我们搞研究的这是宝贵的,当然对社会上描写房地产的形势也是很重要的。

  另外,测评的上市公司一百强,测评的结果是客观公正的,方法是科学的,前几年我们参与过,最早的时候提出来数据怎么样获取,方法怎么样构建,当时我们研究了很多方法,其中也是运用了多指标的风格评判的方法,我们根据公开、公众的信息来获取。现在城市分析法应用的比较多,我曾经做过一个实验,当时运用城市分析法通过专家的判断给出一个相对重要的信息,到底是不是主观性的呢,我做的是按照真实的做法,比如运用几何的图形,实际的数据量出来以后,看多个不同形状的图形,占总的面积或者总的体积的比重,这个可以直接测量出来。然后再通过专家的判断,不超过5%,作为一个决策是很准的,精准的是100%,一般在98%。当时通过测评也真实反映了上市公司,包括我们500强测评企业的发展情况。

  当时让我参加这个,我首先提出来一定要客观公正,一个是要科学,一个是要客观公正,客观公正的就是要公益性,不能去收费,这一点也是做到了。因为现在在测评过程中,要发牌子等等,可能会有一些倾向性。通过这种方式去发布测评,可信度、可靠性、公平性都很好。

  接下来我谈一点我的认识。我们最近也是在筹划开一个国际论坛,准备在7月5日到7日在北京召开,到时候也请我们的专家、领导出席,非常欢迎我们媒体的朋友们参加研讨。我们定的题目是新型城镇化,主题是八个字,正好朱会长今天也讲了转型发展、创新繁荣。当然我想我们的房地产和房地产企业发展到今天,转型发展的第一点就是企业,特别是规模性的企业,它的集中化指数在提高,我们过去一个小的企业,现在都向集中转变,规模大了以后,企业的经营范围、经营的业务就向多元转变,所以是转变的一个过程。所以它的核心竞争力提高,业绩也提高了。这是一个特点。

  另外,由于规模大的企业的引领或者推动,大型的企业、规模性的企业竞争力比较强,一般都在一线城市,有一些中小企业找它的定位,在中等城市甚至二线、三线城市,现在有的小企业已经转向农村,现在通过三化协调,城镇化、工业化、农业现代化的发展,农村富裕了,现在新型城镇化的建设要有新型农村社区。我们现在讲城镇、村镇,这些类型的聚落我们叫做居民点,要发展向新型的社区转变,新型社区就要配套齐全,生活要方便,基础设施配套,要有产业为支撑,这里边还要有科技的依托,比如给水、排水,其中一点就发现房地产发展的很快,有一些小企业现在农村的住房都建到六层,水电都上去了,产品要有一个提升。有一些企业就做这个,虽然利润比较低,但是竞争力小,成本相对控制的也比较好,我们的市场发展也是在多元化的渠道,这是一个特点。

  另外,原来说结构失衡,现在逐步在向结构优化转变,过去比如说我们在商品房的供给,现在在注重保障,逐渐走向非平衡的相对平衡,说绝对平衡是不对的,这个市场是需要发展的,企业在参与过程中,从规模化、数量化向质量化、效益化转变发展。从过去单一的产品质量,原来是毛坯房,现在向一些精装修、高端装修发展,产品的系列化慢慢形成了,包括从装修、材料的供给等方面,有这样的服务体系,上海在这些方面做得比较好。产品一方面走向精装修了,在这个过程当中开始从高耗能、高排放,往低碳、节能、循环利用方面转变。这是一个特点。循环利用就是现在成规模的小区、社区基本上水都在循环使用,自来水经过处理变成中水,然后循环,技术达到了,集约资源,碳排放就减少了。所以绿色建筑和绿色社区、低碳生态社区,是今后房地产发展的方向。要发展这个,就需要创新,创新才可持续。住宅产业化是一个发展的方向,尤其小城镇的产业化也应该推动。

  注重盈利、注重效益的同时,要肩负社会责任,以前有的企业只顾着赚钱,逐步的随着大企业品牌和信誉的提高,也要承担社会责任。从目前来看,我们新一轮的调控,当然调控是常态,政策上的统一性可能会坚持,但是在实施上的适宜性在加强、在转变,最近的国五条有的地方就没有完全按照这个执行,也是在贯彻调控的方向,但是具体的可能根据不同的市场发展会有所区别。政府应该做好什么?政府的职责和市场的作用怎么发挥,逐渐会从这个方向去努力,可能价格越调控越会出现一些变化,所以我原来研究,房地产市场要稳定持续的发展,就是要分工明确,我们的政策一出台,房地产就有波动,我原来研究北京一直从1978年研究到现在,形成五六个周期了,周期的变化就是和政策的关联度非常高,我们怎么样让它持续的发展,可能政策方面的转变和市场作用的发挥的结合,这也是需要关注的。从总体来看,调控从低到高的转变,从抑制到转暖的转变,由冷变暖的转变,由波动向稳固、健康方向发展,总体上是暖、好、稳,向回升的方向转变、向好的方向发展、向稳定可持续发展,所以可持续发展的道路是很重要的。

  下一步在区域的差异化发展的过程当中,可能中小城市存在的问题比大城市要多一些,很多二线城市和三线城市市场情况并不怎么好。还有一点,将来市场政策怎么根据不同的城市区域的发展去实施和制定,同时也要看到一些经济的影响,经济发展、稳固发展和房地产的发展是离不开的。也有专家提出,下半年政策可能会松动,但是我想从保持经济稳定、保持房地产的可持续发展方面,投资、消费两轮驱动在未来一段时间是应该考虑的。作为房地产来讲,既有投资拉动的效益,也有消费拉动的效益,这是不可缺的。但是从城镇化方面来说,2012年是52.57%,还是需要一个持续发展的过程,要达到70%,还有一个阶段,这需要长远的发展。从目前来看也有一个问题,有人在提,人民币在不断升值坚挺,我们的信贷政策是比较从严的,再就是民间借贷的利率又很高,这个过程当中可能好多热钱的流入,还没有别的地方去处,所以就来到房地产了,这个可能会引起房地产市场的变化。这一点也值得关注,金融政策是差别化的,但是房地产如果没有别的渠道,也可能会造成一定的影响。总体上,调控和市场共同作用的发挥下,使房地产市场可持续发展是我们的一个方向。谢谢大家。

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