孙宏斌赌局开始第二季 融创21亿力夺最贵地王

董映颉2013-09-05 07:51:45来源:华夏时报

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  本报记者 董映颉 北京报道

  拿下农展馆地王,孙宏斌和他率领的融创中国(01918.HK)名声再度登峰造极。

  当天,房地产业内人士的微信、微博上飞满天的消息,都是融创中国董事长孙宏斌和农展馆地王的内容。一位北京房企负责人在农展馆拍地会结束后感叹道:“孙氏赌局又开始了,这次是第二季!”

  9月4日,经过多轮竞价和竞拍异地医院建设面积,去年12月被暂停出让的黄金地块北京农展馆北路8号0304-622地块最终以总价21亿元、异地建设医院面积27.8万平方米被融创中国收入囊中。根据标书,异地建设医院将按照8000元/平方米的价格直接支付,按照这一价格,农展馆地块的楼面价格超过7.3万元/平方米!

  5分钟的“杀局”

  9月4日下午3点半,农展馆北路8号地竞拍开始。在参与竞拍的9家房企中,融创、和裕地产、首城国际轮番举牌。此前被看好的中海、懋源等房企反而成了“打酱油的”。

  为防控“地王”,北京市国土局给农展馆地块设置了特殊的竞拍规则:土地总价上限为21亿元,触及上限不再竞价,转为竞争异地建设医院面积。

  令政府和现场的人士都没想到的是,突破21亿元这个上限,只用了不到5分钟!

  在这不到5分钟的时间内,一共有9次举牌,而融创举了5次!

  不过,接下来围绕异地建设医院面积的竞拍却充满了火药味。举31号牌的融创和举27号牌的和裕地产开始了“贴身肉搏”,交替报价毫不犹豫,都是一副志在必得的神情。场内的土地竞拍主持人不停地喝水,并多次提醒竞买人“请仔细考虑企业情况”。但是,这个善意的提醒,对于这两家杀红了眼的房企来说,似乎是充耳未闻。最终,经过62轮次,融创终于以27.8万平方米的医院建设面积击败和裕地产。

  上述北京房企负责人表示,和裕地产是北京房地产市场上2013年销售额最多的民营企业,其销售额差不多达到了100亿元,是今年房地产市场最大赢家,手里握着充足的现金,而且去年还击败了众多对手,拿下了霞光里地王。

  这一切,遇到融创,似乎都“灰飞烟灭”。

  “这一地块的价格在意料之中,要以发展的眼光看,绝版地块符合企业战略路线。”北京融创副总楼艳青在竞拍之后如是说。

  事实果真如此吗?

  作家吴晓波在《大败局2》里描述顺驰败局时曾说,孙宏斌每次拿下高价地后,手下都觉得绝望透顶,然而经过坚持和包装,每次最后都挺过来了,而且几乎每次都能做到销售业绩不错的结果。

  例如,早在十年前,孙宏斌的顺驰以9.05亿元竞得44.43万平方米的黄村卫星城1号地,高出拍卖底价近5亿元。孙宏斌的这一决定在当年也备受业内质疑。但是,第二年,顺驰领海开盘销售,凭借着人造“海”和黑天鹅的社区景观,顺驰领海成为了黄村第一个高档住宅小区,并取得了不俗的业绩。

  孙氏赌局“第二季”

  农展馆地王结果出来以后,北师大房地产研究中心主任董藩在微博上称,之前还有人质疑他关于25年后全国房价9万,北京房价80万的说法,如今印证了吧!

  的确,楼面地价高达7.3万元/平方米曝出后,业内人士甚至预测,明年北京东三环的房价就要到15万元/平方米以上。

  但是,高房价,并不意味着融创拿下农展馆地王没有风险。

  “地价暴涨,土地市场的风险在积聚。”孙宏斌在日前融创的中期业绩会上说,“我们会很小心、很谨慎,对每一块土地都有严格的上限,对每一个市场都会认真判断和测算。”

  从去年至今,诸多房企回归一线城市的呼声渐高,只深耕于北京、上海、杭州等8个城市的融创不得不重新审视自己的土地储备。根据融创半年报,截至2013年中,融创的权益土地储备面积为1090万平方米,这与其位列第11的销售排名和今年450亿的销售目标并不匹配。

  于是,孙宏斌在北京发起了猛攻。

  就在半个月之前的8月14日,融创葛洲坝联合体以41.2亿元夺下亦庄两块宅地的时候,业内一片哗然。这其中的一地块在剔除限价房面积后楼面价近2.8万元/平方米,这个价格刷新了亦庄楼面价的纪录,比去年融创保利联合体同区域拿地时的价格几乎翻番。

  “容积率在1.0以下的低密度项目以后在北京很稀有。所以我们认为楼面价在每平方米2.5万到3万还是会有一个挺好的回报。”对此,孙宏斌有自己的解释。

  从顺驰到融创,“高举高打”一直是孙宏斌最钟爱的玩法。今年上半年融创通过股权收购的方式,获得杭州和上海共四个项目,其中仅上海盛世滨江项目就耗资近80亿元。

  一边是高价拿地,一边是快速销售。据融创半年报显示,上半年融创的收入约85.6亿元,较去年同期大涨99.0%;核心净利润8.45亿元,同比增长39%。在合约销售方面,融创上半年完成236亿元销售额,是全年450亿目标的52.4%,晋升为中国房企上半年销售排行榜第11位。

  不过,销售向好,公司毛利率却同比下滑。2013年上半年,融创的毛利为17.79亿元,较2012年同期的13.75亿元增加了29.4%,但毛利率则由32.0%下降至20.8%,相较于去年同期减少了11个百分点。

  融创将毛利率下降归因于收购融创绿城项目的影响。融创半年报指出,该项目结算毛利率较低,而销售金额占总收入的比重达到46%,由此拖累企业整体毛利率下滑。

  但也有业内人士指出,孙宏斌这种高价拿地、尽快出货的“打法”,有利于融创在这一轮房地产企业集体低迷的时期尽快占领市场,再度跻身一线房企的阵营。

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