碧桂园“森林城市”仍存变数

吴娓婷2015-01-17 11:40:49来源:经济观察报

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  在马来西亚柔佛州,从2014年6月停工至今的碧桂园“森林城市”项目可以继续施工了,但代价是缩减30%的面积。

  “森林城市”是继金海湾之后,碧桂园在马来西亚柔佛州的第二个项目,位于马新第二通道靠近丹绒古邦海域,工程将依靠填海形成。项目由碧桂园和Esplanade Danga合资联营发展,双方各自占股60%和40%。而柔佛人民基建集团私人有限公司(KPRJ)则持有Esplanade Danga的20%股权。

  由于该项目靠近新加坡领土,该国在2014年多次照会马来西亚政府,要求对方提交环境影响评估报告。自2014年6月起,“森林城市”已暂停施工。

  此前,碧桂园在马来西亚金海湾以一个项目收获近70亿元的销售额,引发同行竞相加入马来西亚淘金之旅。碧桂园也随即与该州政府展开洽谈新项目。“森林城市”面积达1623公顷,是碧桂园早期在广州的大型项目凤凰城面积的2.43倍。

  然而,房地产项目地域性很强,海外投资的不确定因素比国内更甚。马来西亚在2013年经历一轮房价暴涨后,随即在2014年预算案中表示将出台新政策,通过抬高购房门槛防止外国开发商大举进入。而随后,东南亚其他国家又相继前往新加坡推介房产,使马来西亚的吸引力进一步减弱。

  去年年中,碧桂园方面表示,未来公司的海外投资占比将由年初所说的1/3减少至1/10以下。

  碧桂园集团方面暂时未答复经济观察报关于其海外战略方面的问题。其马来西亚金海湾项目及澳大利亚莱德花园项目在2014年共约销售50亿。

  再度缩小300公顷

  碧桂园太平景私人有限公司(Country Garden Pacific View)是森林城市的项目公司,其在给予本报的回复中称:“环境部已经批准了森林城市填海及混合发展项目的详细环境影响评估。该环境影响评估包含有减少环境影响的措施,这些措施是环境部接受的、综合可行的解决方案。

  环境部是在9日批复该环评报告的。但是,批准面积为1,368.05公顷,较停工前的1623公顷减少了335公顷,相较最初获取的1978公顷则缩小了多达600公顷。

  碧桂园太平景称,在多个场合与素有世界航运咽喉之称、位于新加坡边上的丹戎帕拉帕斯港口沟通后,同意提供1000米缓冲带。公司称对方要求的缓冲带宽度是500米,同时强调,森林城市项目位置并没有在其航道当中,因为那个位置水深本来就过浅,货船无法通行。

  碧桂园太平景是碧桂园与柔佛人民基础建设集团合资设立的公司,2013年11月获取土地,去年初展开森林城市项目,准备通过填海工程,在新山西南面的柔佛海峡,即马新第二通道附近建造人工岛,项目预计30年完成,发展总值估计达6000亿令吉(约2300亿新元)。当时计划建造面积高达1978公顷。

  计划曝光后引起新马两国的高度关注,新加坡方面担心填海工程不仅影响柔佛海峡的生态环境,同时也将影响新马边境分界线。

  可能是出于政府压力,碧桂园太平景公司将项目改为建造四个面积从58公顷到1005公顷不等的人造岛,总面积缩小到1623多公顷。不过其在官网称是考虑到环境影响。

  面积首次缩小后的森林城市,仍然没有进行环境评估。有接近碧桂园人士对本报透露,森林城市项目通过将项目切割成小块进行填海,目的是规避一些环评要求。小块之间,以隧道连接。

  马来西亚的条例规定,填海面积50公顷以上的工程,必须通过环境影响评估,而柔佛填海工程正好是49公顷。本报获悉,当时柔佛州环境局对森林城市环保措施的把控的做法,是在每个月会前往项目附近海域抽取海水样本检验。

  然而,随着新加坡方对马来西亚政府多次提出希望获悉森林城市的填海资料,该项目工程仍于2014年6月16日停工。长达半年以来,碧桂园太平景能否继续森林城市计划,就取决于环境部对其详细环境评估报告的判决。

  不过,碧桂园太平景对本报澄清,当时森林城市项目并非“被迫停工”,而是当时环境部要求提供环评报告,以证实项目可行性和符合国家批准,公司是为配合此要求而“自愿停工”。

  还有变数

  碧桂园太平景对本报介绍,目前正在更新其将提交给环境部的环境管理计划月度报告第三方审计报告。一旦环境管理计划获环境部批准,施工将重新启动。

  据经济观察报了解,森林城市项目在2015年元旦过后已恢复营销方面的准备工作。

  尽管马来西亚政府批复森林城市的环评报告,但不代表新加坡方面不再施加压力。事实上,新加坡外交部对填海工程非常关注。

  据悉,2014年上半年,新加坡政府二度致函大马表示关注此发展计划,首封信由新加坡总理李显龙写给首相拿督斯里纳吉。另一封信则是在最近马新举办双边会谈时,交至首相署部长拿督斯里阿都华希手上。

  在1月8日否认接到马来西亚官方通知后,新加坡外交部又强调,已经向马国政府反映对填海工程可能引发的跨界影响表示关注,因为填海工程非常靠近新加坡领土。

  外交部说,新加坡期待马来西亚政府尽快提供所有同填海工程相关的资讯,包括环境影响评估报告。当局表示,马来西亚这么做是履行国际法义务,特别是联合国《海洋法公约》列明的条款。

  事实上,在碧桂园首个马来西亚项目所在地、柔佛州依斯干达区,有大量土地可供发展。公司经常受到质疑,为何放弃其它土地,非要填海?

  对此,碧桂园太平景回复,填海是为了确保该项目具备经济规模、可持续发展,需要相当大的土地储备。其称:“如果我们收购现有的土地,可能会在当地社区产生较大的社会影响。”

  不过,通过填海更接近新加坡肯定也是碧桂园的理想。碧桂园太平景公司透露,在其长远计划中,森林城市的填海土地将直接连接到通往新加坡的第二通道。其正在研究设立新的检验检疫措施有哪些要求,因为届时连通后将需要新的检验检疫措施。

  据悉,如果填海项目争议仍然持续,或将通过新马两国的环境事务联合委员会解决。

 市场因素

  新加坡房地产经纪行橙易(Or-ange Tee)研究与咨询部主管李敏雯提醒,除了政治因素,还应注意到马来西亚地产投资市场的迅速冷却。

  李敏雯描述,现时已有东南亚多国的开发商都前往新加坡推销住宅项目,马来西亚的项目显得不那么有吸引力。据悉,印度、柬埔寨及菲律宾的开发商都在争取新加坡的购房客,其中菲律宾的房产颇受欢迎。

  这是继马来西亚本国抬高门槛后,对开发商的又一冲击。2014年2月28日,马来西亚首相署经济策划单位宣布,自3月1日起,外国人在马来西亚联邦直辖区(吉隆坡、布城及东马纳闽)购房置业的门槛从50万令吉提高至100万令吉,至于联邦直辖区以外的州属,可自行决定新条例的执行日期。

  虽然当前该项规定尚未落地,但它导致了到马来西亚投资房产人士的观望心理。“条例并没有说明已购买的房屋在再交易时是否受到‘100万令吉’的约束。如果现在以40万-60万令吉购买的房子,届时需要提高一倍价格卖给其他外国人,那显然是不现实的。马来西亚当地人更不可能接盘。”李敏雯说。

  据透露,目前前往新加坡推销项目的开发商,对意向顾客只敢收取1000新币(约5000人民币)的定金。根据马来西亚当地的政策,购房者在交定金后可在房屋建成交付时再支付房款。

  仅支付1000新币的定金,将来购房者“不行使买卖房屋权利”,可以说毫无压力。

  据悉,森林城市项目将受到政府所有法例约束,包括100万令吉投资门槛的规定。不过,碧桂园太平景称,将努力申请一定的奖励和有关部门的支持,确保项目的顺利销售。

  新加坡当地媒体在2013年曾通过调查得出,53%的民众表示会购买马来西亚的房产。“那是两国关系最密切的时候。但实际也并没有这么大比例的新加坡民众到马来西亚购买房屋。”李敏雯说。

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