朗诗:社区里的“绿玄机”

2013-12-25 10:50:17

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  雾霾围城,生活在这座城市的人无处遁逃。不知从何时起,南京成为了全国污染最严重的城市之一。家成为了最后的“城堡”。

  只要看到雾霾天,老汤就把家里所有的窗户关起来。心情不会太糟,七十多岁的老汤没有感到憋闷异常。他像做广告一样介绍起家里的新风系统来。即使出门旅游七八天不回家,家里也不会有尘土。

  他向记者强调:“自己很挑剔,是绝不愿意多说好话的人。”老汤的家位于南京市河西奥体朗诗国际街区。

  绿色新技术带来的幸福感

  朗诗国际街区是2004年奠基的。彼时这家刚成立4年的企业,还在探索差异化竞争道路,还没有品牌积淀。朗诗集团董事长田明做了一个大胆的决定,建设绿色科技住宅。在拍板前的内部讨论会上,并没有太多人支持田明的构想。反对的理由是,河西地块成本并不高,按照常规方式运作完全能够挣钱。但最终,田明坚持了自己的想法。

  在没有政策支持的背景下,探索的过程难言轻松。技术是从国外引进的。比如,朗诗团队曾飞赴德国、法国、瑞士、奥地利等科技建筑技术领先的欧洲国家考察,寻找资源,并且整合,设计出符合长三角地区气候特点的建筑科技系统。

  开盘时,当时周边普通楼盘仅为4000多元,好一点的6000多元,而朗诗国际街区卖到8000多元。此外,2005年恰好赶上国家对房地产的一轮宏观调控,部分买房需求暂时被抑制。

  但据一位业主回忆,首先吸引业主的是售楼处体验间23度左右的温暖气温,湿度也很适合。后有人通过长期的观察和调查发现,购买朗诗楼盘的客户里有70%与老业主相关。

  资料显示,国际街区最主要的三个特点是恒温、恒湿、恒氧。无需空调暖气,夏季室温保持在22-26度、冬天温度保持在18-22 度,经年保持20-26度左右;常年保持30-70%左右的空气湿度,满足舒适呼吸需求,保持皮肤滋润,告别黄梅天;经过净化的新鲜健康空气,自下而上流动,形成新风湖,不断更新室内空气,不再担心二手烟的污染。用一位业主的话说,房子的空气交换非常快,有吸烟的朋友来,只要40分钟就能把室内空气完全置换一遍。

  在老汤眼里,“三恒”很重要,这是他反复提及的,除此之外,他对房子的隔音效果也比较满意。

  不过,对于国际街区的初访者来说,小区显得有点普通。如果以貌取之,它的园林相对不那么精致,楼的外观也有些普通,甚至还不按规则顺序排列。据说小区采用了风车式围合布局,这样做的目的是增加楼间距,加宽视野。

  那些玄机藏在墙里、地下和访客无法触及的地方。

  为了实现恒温、恒湿、恒氧的目的,项目使用了很多新的技术手段。首先是地源热泵技术系统。这种技术的特点是,采用埋设垂直管、水平管或向地表水抛设管路等多种方式,直接从浅层常温土壤提取能量,供室内使用。冬季将地热能传递转移到需要采暖的建筑物内,夏季将建筑物内的热量通过热泵机组传递散失到地表浅层中。

  与其他形式的冷暖设备相比,节能非常明显;与传统的空气源热泵相比,地源热泵取用的能源更广泛,并且解决矿物燃料迅速枯竭以及消耗矿物燃料带来的环境污染等社会问题,是真正意义上的节能环保。

  其次是混凝土顶棚辐射制冷制热系统。通过预埋在混凝土楼板中的均布水管,依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热。夏季送水温度为20℃左右,回水温度为26℃左右;冬季送水温度28℃左右,回水温度为20℃左右,温差加热或制冷混凝土楼板,再通过楼板以辐射方式进行传热,调节室内温度。该系统温度分布均匀,室内没有机械转动部件,辐射温度与空气温度相差小,没有吹风感且空气洁净,安静无噪声且不占用室内空间。

  还有,健康全新风系统。经过除尘、消毒、除湿等多级处理的新鲜空气,以略低于室内的温度并以小于0.2米/秒的速度,从地面踢脚或窗下送出,无噪声,无吹风感。由于送风层的温度较低,密度较大,会沿着整个地板面蔓延开来形成一个“新风湖 ”,通过人体和室内各种其它热源加热,连同人口中呼出的废气一起缓慢上升,通过设在上部的排风口有组织排放。

  特殊的外墙系统、外窗系统、外遮阳系统、屋顶地面系统、隔噪隔声系统、排水噪声处理系统……很少有业主能全面说出这些技术。他们中的许多人并不关心这些技术是否是国家所提倡的节能技术,只关心住在里面是否舒适。

  老汤说,住进国际街区以后,自己把家里的十床被子都送人了。因为室内一年四季是恒温的。若不是为了接待客人,即便是在南京12月的冬天,他在屋里只用穿一件单薄的睡衣。即便不开窗,空气流通也很快,即使在南京潮湿的黄梅季节,洗完的衣服一晚上就可以干。老汤说自己睡觉很怕吵,但是朗诗的房子隔音效果很好。当老汤在向21世纪经济报道记者陈述这些时,幸福感难以掩饰。这份幸福感是由科技带来的。

  有此感受的不止老汤一人。

  绿色技术的不断提升

  朗诗总部管理人员告诉21世纪经济报道记者说,朗诗把大部分的经历都投入在了产品本身打造方面。每年,朗诗投入的研发费用不会低于1亿元。另外,朗诗还在浙江长兴打造绿色建筑研究基地。但她也同时坦诚地告诉记者,相比一些企业正在打造特色的物业服务,朗诗提供的物业服务只是常规化的,水平在行业平均线以上。

  著名测评公司盖洛普曾做过一项调查,70%买万科的房子的业主是冲万科的物业而来的。盖洛普也给朗诗做过调查,测评结果显示,朗诗业主总体满意度、忠诚度均为行业领先水平。

  从产品的角度来看,仍有提升空间。比如,以朗诗国际街区为代表的一代项目,还有点生搬硬套德国的技术。例如,气温适宜的秋天,系统依旧在运行,造成了能源的损耗。此外,房型也比较呆板,户型也有明显不足,如厨房、厕所较小,消费者也有不少抱怨。

  到了二代产品,朗诗的技术运用得更加娴熟。例如,二代房春秋季节可以暂停系统运行。一代的房子东西南北的外墙保温层都一样厚,但在二代房中。南向的保温层就更厚一些。其它朝向更薄。为了在炎热的夏季减少光照,房顶做了一块挑檐。房顶的隔热层,则可以通过栽培大片绿色植物形成。遮阳卷帘也由金属下拉式变为竹制百叶式。

  而朗诗正准备推出第三代产品,包括户室化控制产品,每个家庭都能自主控制室内的温度、湿度、空气等。技术还有可以进步的余地。

  在其它房地产企业追求外表漂亮和美观时,朗诗更多考虑的是房子是否适合当地的风环境、水环境,如何因地制宜的设计。

  如果说科技给业主带来的幸福感很重要,居住氛围的塑造同样重要。对于物业提供的服务,业主们是挺满意的。

  如果说一定要找出不同,朗诗物业的特色是配备了科技团队。朗诗南京物业公司总监谢正华带记者参观了位于朗诗总部的“中控室”。在中控室里,可以监控到朗诗40多个小区科技系统的运行状况。一旦指标发生异常,马上会有人去修。为了应对频繁发作的雾霾天,朗诗社区会加快新风系统滤网更换的速度。这么做的目的是为了保证空气质量。

  业主周晓虹是南京大学知名社会学教授,他用严谨和周到形容朗诗的物业。他在国际街区住了3年多,因为100多平米的家已经摆放不下他的书,而搬了出去。周晓虹说,自己现在住的小区里主下水管道出了问题,时间已经很久了。但因为工程太大,一直拖着不修。夏天,他甚至搬回国际街区住了两个月。“要是住在朗诗,绝对不会发生这样的事。”

  他分析,对于一些小区的物业来说,与业主之间的关系不融洽,原因有多方面。有服务态度不好的问题,也有业主拖欠物业费的难问题。但在朗诗国际街区不存在这样的问题。这其中既有业主构成方面的问题,更为重要的是,朗诗物业于业主之间的关系建立在理性的基础上。作为社会学研究者,他很欣赏这样的理性。他认为,这是社区安定、舒适、便利、和谐的基础。

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