丁祖昱:房地产依赖度高可不是坏事!

2014-08-14 10:36:29来源:丁祖昱评楼市

扫描二维码分享

  在7月底至8月初,各省级政府陆续发布了上半年经济运营数据,昨日,第一财经日报发布了各省份对于房地产依赖度的“两榜”排名,其一是房地产开发投资占固定资产投资的比例(以下简称“榜一”),另一张则是房地产开发投资占GDP的“比例”(以下简称“榜二”)。不过,直接拿房地产开发投资和GDP去比,是存在一定问题的,因为在统计口径上二者并非从属关系,而是互为交集。

  在这两张榜单中,可以看到各省市排序名次存在较大差异,以上海为例,房地产投资占固定资产投资比例为55.7%,排名居于首位,而按“房地产投资/GDP”计算,比值则为12.2%,排名19,相对靠后。对于这两个榜单,立足于数据分析房地产行业角度,我主要有以下几点思考:

  其一,正如两张榜单之间排名的差异显著,很多时候简单的看一个指标会蒙蔽分析者的正常判断。如北京、上海、广东等人口吸引力强、经济转型更为深入的城市,按榜一计算,排名居于全国省市前列,房地产投资占固定资产投资的比例较大,但在榜二中,却均低于全国平均,这些城市的经济发展,反而较少的依赖于房地产。换言之,这些省市房地产开发投资占GDP比例虽然较高,但在实际上经济发展反而是比较健康的。

  其二,单纯从房地产角度来论证,可以看到,榜一居于前列的省市,房地产发展状况却是在两个极端,一类是北京、上海这种土地稀缺,市场需求持续旺盛的城市,另一类则是房地产市场实际运行情况一般,但是由于城市恰好处于高速发展阶段,受益于城市更新和建成区扩张,房地产投资占固定资产投资比重也因此大幅上升,房地产行业成为了经济发展的支柱,如海南、贵州等省均是如此。

  其三,分析经济发展与房地产行业之间的关系,应该再增加多一些考量角度,如政府债务中承诺以土地收入偿债的比例、土地投资占财政收入的比重等,这些指标对于分析房地产依赖度有着至关重要的作用。如北京、上海土地收入占财政收入比例约在一成左右,在近年持续波动的楼市中,其GDP增速波幅仍能维持在7.5-8之间小幅波动,而杭州、宁波等土地收入占比较高的城市,近两年GDP增速则出现了较大的变化,在楼市筑底的2012年,GDP增速更是出现了超过1%的跌幅。

  不过,在现下经济环境中,房地产依赖度高并不是坏事,房地产是经济支柱产业,是当下发展阶段中不可回避的事实。即使上海这种经济转型的标杆城市也是如此,2011年,上海市委就提出要减少“四个依赖”,但从近几年经济发展情况来看,也只是“逐渐不依赖”,既然上海也只能做到逐步不依赖,那么更遑论其他起步相对较晚的省市了。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}