丁祖昱:旅游地产卖不掉的秘密

2014-09-15 09:55:54来源:丁祖昱评楼市

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  上周,我讲了中国各城市写字楼将成为中国楼市最大的一颗定时炸弹。除了写字楼外,另一个我非常不看好的产品类型是旅游地产。对于旅游地产,我的看法可以总结为“三个一”:

  “一分钱也没涨”。当前房地产业正处于调整期,旅游房地产更无法幸免。从旅游地产的龙头区域海南今年上半年的数据就可看出:海南上半年商品房成交28972套,成交面积265.28万㎡,成交均价12514元/㎡,成交套数及面积与去年同期下相比跌35%。不仅仅是量的回落,连海南旅游地产项目中的标杆雅居乐清水湾,也出现了尾盘对折的火爆促销场面。海南万科还专门发布了“去分销宣言”,认为分销已经成为了压在行业和消费者头上的“三座大山”,市场被搞乱了,甚至出现了分销佣金高达10%以上的案例,这种乱象的出现,实质上也预示着这些市场已经压力巨大,不可为市。海南还有气候优势,能满足过冬休闲度假的需求,其他大多数旅游地产原来的购买者更是以投资客为主。但投资之梦早已破灭,最近十年旅游地产的所谓价格上升与其他地产相比几乎可以忽略不计。

  “一生只去一次”。中国旅游地产市场缺少真正的需求。扒去了投资“外衣”之后,真实的度假需求基本可以算没有。中国人的旅游度假观念属于“到此一游”。一方面是中国好玩地方太多了,4A以上景区就有接近1000个,一年去10个,也要100年才能跑完。而且还有广大的海外旅游机会。我们身边经常有这样的场景:在国外的一处旅游胜地感叹连连,说我明年还要再来。但到明年重新制定旅游计划的时候早已被抛之脑后。如果没有欧美国家居民这种对某一个度假地长期的持续的休闲度假需求的话,在旅游地购买物业实际上是最大的浪费。对中国大多数旅游地来说,不存在多次重复旅游度假的可能。这就从源头上抑制了中国旅游地产的需求。

  “一百年卖不完”。除了飞机才能到达的旅游地产,一小时车程左右的“休闲度假地产”也是不容乐观。这种需要毕竟还是属于辅助性、从属性的需求,这就出现了休闲度假区域里只有一个超级大盘“独领风骚”的情况。所谓“独领风骚”,即只有他一家能卖,而且体量大到“可怕”,动辄上百万方,甚至有上千万平方的。比如某知名项目每月能卖1亿多的货量,这应该算是非常不错的成绩,但一看总他总货值吓死人6、700亿呢,卖到最后一期估计70年土地也该到期了。超级大盘尚且如此,周边其他项目就更不用说了。

  所以,我认为中国当前旅游地产的土壤尚未形成,除了海南等少数区域外,没有真实的需求。那些希望将旅游地产作为重点发展方向的房企需要三思!

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