压力城市系列之四|大连:后继乏力

丁祖昱2015-07-10 09:38:40来源:丁祖昱评楼市

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  对于东北重镇“哈长沈大”,之前已经分析了三个,今天来看看最后一个位于最南部、经济情况最好的大连。

  首先看宏观经济数据,大连常住户籍人口比为1.17,人口集聚能力为东北三省最高,地价房价比达到了5.9,盈利空间也比较大。但看到供求关系指标,市场去化形势还是十分严峻:商品住宅需求缺口是负的2397万平方米,当前住房供应严重过剩,土地消化周期达到了1.31,近几年内市场供应压力也难见缓解。

  再来看看商品房住宅的情况,近几年大连年年供大于求,消化周期持续上行,存量也是一再创新高。直到今年上半年得益于行业回暖推动,住宅市场才供小于求,但是整体库存量仍然达到了1377万平方米,去化压力仍然不容小觑。

  商办市场去化更加困难,行业库存一直在持续上升,在2014年供求比更是达到了2.03,超过一半的新上市项目都没卖出去,即便是在今年上半年行业景气回暖之时,商办市场也未见好转,仍然处于供大于求。

  照理来说,大连应该算是整个东北三省最好的城市,但为什么房地产仍然不给力,我想有以下几点:

  首先是过去发展太好,特别是十年之前房地产就已蓬勃领先,所以造成大连人均居住水平较高,无论刚需还是改善,需求都不是特别强烈,看来有时候发展太好也不是一件好事。

  其次,这两年大连发展相对滞后,和其他城市大兴土木全面进行建设相比,大连反而显得有所沉寂,不在土地(基建)市场投钱,就不可能在地价房价上有所反映。    

  再次,大连行政区面积高达1.2万平方公里,是上海市的两倍,可开发区域广阔,土地供应远大于求,周边旅顺、沙河口等远郊区域供应过剩现象更是尤为严峻,所以市场没有起色也是正常的。

  最后,大连房地产成熟度反而不见得特别高,前几年基本被本土企业垄断,这两年外来企业才慢慢进入,没有外来企业竞争推高地价房价,整个市场就会变得非常沉寂。

  以上种种原因造成了大连市场如今的相对低迷,所以我认为至少在中短期内,大连市场要达到供求平衡还是一件非常困难的事情。

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