杭州地产商为何无惧土拍高门槛 赌两年后房价翻番

印梦怡 赵红燕2017-05-04 10:45:29来源:钱江晚报

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  “现房销售,或许是接下来的趋势。”不少经历了最近一次杭州土地出让会的开发商如此感慨。

  回顾4月26日,土地新政实施后的首场出让会,大鳄们豪赌杭州的明天,激烈竞争的结果,桃源和翠苑两宗涉宅地块都必须现房销售,而且需要自持一部分房源,不能销售,只能租赁。

  不少开发商认为:这仅仅是个开始。本月,杭州待推三宗涉宅地块,同样被多家房企预测:进入现房销售阶段是大概率事件。

  现房销售和自持将成常态?有开发商称是大概率事件

  5月,杭州的土地市场依然“僧多粥少”,市区挂牌11宗地块,而涉宅地块仅3宗,已挂牌的分别是主城区的三墩北宅地、以及萧山区的蜀山单元宅地和靖江街道商住地。

  较吸引眼球的显然是三墩北地块,根据挂牌文件,该地块体量超过20万平方米,对于“缺粮”房企而言,无疑将是一顿“大餐”。

  该地块预计于5月15日开始报名,并于5月24日进行现场书面竞价。从本月起,参与杭州挂牌地块竞买报名的,将采取现场摇号方式确定报名、报价先后顺序。不过,这一新规,对于早已抱有“现房销售”准备,并将进入竞报自持比例阶段的开发商而言,并无影响。

  体量大了,“代价”也是显而易见的。该地块总起价约22.27亿元,楼面起价10875元/平方米。按照当下杭州的拿地规则,溢价率达到50%后,必须现房销售;达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例。

  依此计算,溢价50%后的这宗三墩北地块,总价约33.4亿元,楼面价16312元/平方米;而溢价达到70%时,总价将锁定在37.86亿元,楼面价则会定格在18487元/平方米。

  看上去地价确实被限制了,要知道去年末郑州绿都进驻三墩北单元时,楼面价到了19864元/平方米。但不少开发商认为该地块的争夺必定会进入现房销售阶段。

  “常理说20万平方米大盘,现房销售很难吃得消,不过我相信还是会有房企这么干,也说不准会出现联合拿地,这样可以分摊风险和压力。”

  保利地产一位内部人士认为:“估计报名阶段,溢价率就会达到70%,38亿元的地价,加上三年的资金成本,以及建安成本,在现房销售之前,投入就要超过60亿元。拿得出这么多钱的公司虽然不多,但未必没有,而且还可以合作。”

  萧山区的蜀山单元宅地体量约15万平方米,总起价约17.67亿元,楼面起价11800元/平方米。若按照50%的溢价,则总价26.5亿元,楼面价17700元/平方米;70%时总价锁定在30亿元,楼面价20060元/平方米;靖江街道商住地,体量约9.7万平方米,总起价2.9亿元,楼面起价3000元/平方米。即便溢价率到达70%,总价也仅5亿元,楼面价5101元/平方米。

  对此,有开发商预测:“靖江地块的溢价率会到70%。蜀山地块起价略高,70%会有点难度。不过按萧山土地的热度,就算到不了70%,超过50%到现房销售阶段也是大概率事件。”

  房企拿地不差钱?央企和国企的优势更明显

  不少业内人士都有这样一种感觉:“现在杭州拿地不可预测,都不按套路来。”

  如果说过去一家房企要拿地,势必提前做出详细的可行性报告,如今一部分大鳄的思路则是“拿了地再说”。

  就如央企中冶集团,在4月26日拿下翠苑商住地后,其南京分公司投资部部长葛坤回应是“结果在可接受范围内”。当被问及“16%的自持部分将如何运作”时,其给出的回答是:“公司还要研究。”

  同样要面对这一问题的,还有拿下桃源宅地的联发集团。联发集团相关负责人认为:“以后自持会是常态,像龙湖、万科,他们的长租公寓已经颇具规模。我们地块的自持部分也打算做长租公寓,具体如何运营,集团公司正在做战略研究。”

  桃源地块约5万平方米的体量,20%的自持比例,意味着有10000平方米只能作为租赁,相当于100套左右的房源。地价成本就已达19137元/平方米,加上需要现房销售,这一阶段约3年,累计的财务成本,再加上地块出让条件中要求必须按照成本较高的装配式来建造,成本已难以估算;另一方面,桃源一带租金约4000元/月。有业内人士分析:“按照现在的租售比,杭州的房子普遍要租50年才能回本,怎么算都是亏。”

  对于自持部分如何盈利,联发集团负责人表示未纳入考虑,“按租金肯定是没办法回本的,但是自持也是资产,当做固定资产投资,进行银行融资。”

  在西溪湿地边拿地多年的综合体北大资源海港城,定在今年年底开业。按当初拍地规定,该楼盘出售部分需90%为现房销售,正是这个条件,导致项目前东家不堪重负,经历了停产风波后转让给了北大资源。据悉,北大资源将在明年将项目内的五六百套酒店式公寓现房出售。海港城项目总体量25多万平方米,其中大部分为自持,可出售量仅为3万平方米的酒店式公寓,所以从项目本身来说,只有财大气粗的开发商,才有能力接下需要现房销售的开发项目。

 赌未来政策变化:盼花钱为自持商品房“赎身”

  4月24日,杭州市住建和国土部门联合下发《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》,已将变相销售的各个漏洞堵住,即便自持部分转让后,也“不得改变自持商品房屋规划用途,并应继续用于出租。”

  那么,通过拿地途径做长租公寓现实吗?

  事实上,开发商进军长租领域早已不是新鲜事。万科、龙湖、招商、旭辉,甚至杭州本土房企德信,都已通过自建团队或合作的方式进入租赁市场。而万科的长租公寓品牌“泊寓”更是在近日首次进入杭州。

  但据记者了解,各大房企进军长租市场,也多是以厂房改造或合作方式拿房,即便如此,相对于住宅市场,长租公寓依然面临着“重资产”、“有营收无盈利”的窘境。

  一位龙湖相关负责人认为:“对于开发商而言,自持部分可以引入品牌公寓,后期整体打包出去卖股权。要是自己经营的话,一般的做法是经营10年收租金收益,以后资本化退出。从政策上看,企业涉及自持商品房产权转让的,须经项目所在区政府审核并报市政府同意。这说明还是有空间可以实施的。”

  也有开发商猜测:“基于对杭州房价的坚定看涨,两三年后杭州房价或许还能翻番,而政策也许也会有变化,届时开发商出一笔钱,将自持部分变成可售,也不是没可能,有些房企赌的就是这个。”

  现房销售影响供应量?国土部门将加大供地力度

  按常规开发周期,从拿地到现房约需三年左右。杭州住宅市场库存持续下降,有业内人士担心:“若现房销售成为常态,住宅市场的供求关系势必受影响,如果形成未来两三年没有新增供应量的预期,房价是否会失控?”

  为稳定市场供应,加大推地量将是杭州市国土部门今年的一大任务,毕竟,推的地越多,选择越多,就不可能所有地块都进入现房销售及自持。

  昨天(5月3日),杭州主城区再次发布出让信息,其中涉宅用地包括下沙大学城北单元、下城区三塘单元以及滨江区襄七房单元三宗商住地块。

  对于开发商和国土部门来说,这就是一场博弈。若土地市场高烧持续不退,新的土地政策或许就在路上。

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