管控好楼市杠杆率

吕志强2017-05-12 11:49:15来源:经济日报

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  我国房地产贷款增速过快,有的地方甚至出现“零首付”“首付贷”等高得离谱的杠杆,增加了房地产领域的金融风险隐患。对此,监管当局和银行机构采取了整治措施,坚决遏制高杠杆的蔓延。管控好楼市杠杆率,重头在金融机构,但也不可忽视“体外资金暗流”。

  自5月1日起,北京地区部分银行对新房、二手房的首套房执行基准利率,二套房则在基准利率基础上上浮20%。上海多数银行也在近期上调了首套房贷利率至九五折,房贷审核力度空前严格。在新一轮限贷、限购、限外等系列调控措施之后,有关城市和部门管控楼市杠杆率、防范楼市金融风险的意图十分明显。

  数据显示,2004年至2008年我国家庭杠杆率稳定在17%至19%,在2008年底推出4万亿元刺激政策后,家庭杠杆率随着房价的上涨持续走高。截至2016年末,我国人民币住户贷款余额占到当年GDP总额的43.2%;其中中长期贷款占到30.7%,中长期消费贷款占到26%,显示杠杆率呈现快速上升势头。

  截至今年3月末,我国住户贷款的余额是35.23万亿元,约占GDP总额的47.4%。按照今年GDP增长的预期及住户贷款增加走势预测,年底家庭杠杆率可能会接近50%。这虽然与美国、日本、英国、加拿大等发达国家居民杠杆率普遍在60%以上相比不算高,但我国是发展中国家,人均GDP、社保、医保的覆盖程度和保障水平远未达到发达国家的水平,我们不能简单和发达国家比杠杆率,与发展中国家如俄罗斯家庭杠杆率16%、印度9%相比,我国的杠杆水平就显高了。值得警惕的是,目前我国家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及负债率都处于历史高位,有业内人士戏称之为“杠杆上的楼市”。

  从金融机构的角度看,目前个人住房按揭贷款仍是银行争夺的优质资源,这也是家庭杠杆率上升的一个成因。这虽然为刚需提供了方便,但也给炒房以可乘之机。一些工薪阶层的刚需,为买房要倾两代人的积蓄,还得同时背负巨额房贷。面对部分楼市价格快速上涨,需要通过“限贷”等适当降低刚需群体的杠杆率。但是对于那些恶意炒房,金融部门要坚决说不,不给炒房贷款,切实在金融领域贯彻好“房子是用来住的,而不是用来炒的”要求。

  毋庸讳言,控制好楼市杠杆率,更须关注高负债房企藏匿的房地产泡沫风险。上世纪80年代末和90年代初,日本房地产泡沫破裂后,日本经济在长达20多年里没有起色。美国次贷危机引发的国际金融危机至今未消除阴影。2015年下半年以来,我国房地产贷款增速过快,有的地方甚至出现“零首付”“首付贷”等高得离谱的杠杆,增加了房地产领域的金融风险隐患。对此,监管当局和银行机构采取了整治措施,坚决遏制高杠杆的蔓延。

  管控好楼市杠杆率,重头在金融机构,但也不可忽视“体外资金暗流”。央行新近发布的金融机构贷款投向显示,到今年一季度末,人民币房地产贷款余额增速比上年末低0.9个百分点,个人住房贷款余额增速也比上年末低1.1个百分点。但个人住房贷款仍处于较高水平,住户中长期贷款同比增幅超三成。这一方面显示资金流向房地产的现象并未有多大程度减弱,贷款结构的不合理藏匿着金融风险;另一方面,也表明调控杠杆正显现积极变化,但不可过度乐观,仍要因城施策,科学调控。金融机构促使房地产业平稳健康发展,当前着力点应放在楼市新增空间与城镇化建设结合上,把楼市杠杆重心向新兴城市群转移。这既是热点城市房价软着陆和高杠杆风险渐进释放的明智选择,又有利于推进大中小城市协调发展,促进城镇化稳步推进。

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