“唯规模论”充斥房地产行业

罗韬 张歆晨2017-06-21 10:45:56来源:第一财经日报

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  不知何时开始,国内房地产行业悄然步入“规模至上”的怪圈,一批重周转的大公司被捧上神殿接受膜拜,行业内外给予其过多的关注,使得它们如同行业里的牧羊犬一般,驱驰着跟风的羊羔们忘乎所以地一路狂奔……

  近日,金科一份关于召开“全面学习碧桂园,实现金科跨越式发展”启动大会的通知开始在朋友圈流传。从这个通知显示,自2016年以来,房地产行业集中度持续提高,标杆房企规模效益增长迅速。为提升公司市场占有率,打造百年地产品牌,集团管理委员会决定全面对标碧桂园,公司从稳健式发展向跨越式发展转变,全面提升公司经营质效。

  从克而瑞数据显示,碧桂园2017年前5月流量销售金额2521.6亿,位于所有房企首位。正是因为这个原因,地产圈才有了学习碧桂园的热潮。除了金科,总部位于上海的阳光城更是挖了碧桂园前任高管吴建斌和朱荣斌,试图复制碧桂园在过去两三年间快速崛起的业界神话。

  在当今的房地产行业里,金科、阳光城都非个案,很多二线房企均在暗自找到自己的对标对象,无论是碧桂园、恒大,还是融创、旭辉都成为很多房企学习的对象。有意思的是,这些学习对象并非产品品质最突出、也不是收益质量最显著,其共同的特点是在过去两三年的规模争夺战中复合增长率位列行业前列,实现了弯道超车。

  诚然,当中国房地产行业已经进入下半场之际,行业的竞争变得更为白热化,面对无法确定的未来,所有公司都害怕成为掉队者和被淘汰者,从而展示出对于规模的渴望。近来两年流行于房地产行业内的一句话是:“如果没有足够的规模,将来在这个市场上玩的资格都没有。”

  所以,无论是对外还是对内,知名房企纷纷在定出了未来几年千亿甚至几千亿的规模目标。在这场由规模来决定话语权的较量中,每家房企都在不断调整战略构想,进而不断扩张自己的规模。

  日前不久,一家总部位于广州的地产企业甚至制定了内部目标是2018年实现1000亿目标,然而该公司2016年的实际成交额刚刚突破100亿。举出这个例子,不是说该企业目标不该制定,也不是说过高的目标无法达成,只是三年时间从100亿做到1000亿,这样的目标或多或少有些骇人听闻,也折射出行业浮躁风气之甚。

  做大做强是企业追逐的目标,但做大和做强之间并非因果关系。所以,当许多公司不断拉高规模指标之际,公司治理和风险管控方面的许多不足却若隐若现。例如从近期围绕房子的客户维权和投诉案例来看,规模高速增长的企业所面临的维权比例也高于行业平均水平。

  如一位房地产行业人士所说:“规模扩大了可是管理节奏和流程并没有明确,上层意见总是好的,可是基层执行总是出问题。”

  据了解,为了满足规模的发展,房企纷纷将自己的权限进行下放,提高基层的组织活力,并通过跟投的方式来绑定利益,希望可以让项目可以主动起来。可是,基层的管理依旧没有到位。阴阳合同、炒房号等违规行为在圈内时有发生,基层销售人员欺诈购房者并未改善,因此导致违规操作、业主维权的发生。

  发生在碧桂园、万科等大公司销售端的违规,只是管理流弊的一方面,随着企业增加,工程质量、人才储备都成为房企面临的难题。业内就有消息爆出,知名房企建造的房屋钢筋标号不足,质量令人堪忧,而这些都与重规模轻品质,一切以规模和效益为指标的战略定位不无关系。

  而在人才储备方面,今年全行业都面临人才招聘难的环节。面对行业的变化,老的人才并不需要,合适的人才并不多见,人才招聘面临困难,很多房企的人力资源负责人也同样苦恼。

  从目前行业的格局看,规模房企固然非常受到追捧,但是浮躁之气尤为严重。房地产行业的技术和产品迭代速度明显慢于其他行业,工程质量并未很大提升,在追求规模的时候,房企也应该更多的考虑如何用匠心来打造产品。

  在许多人看来,房地产行业是容不下“小而美”公司存在的,因为过高的土地成本和融资门槛,使得小企业在眼下的市场环境下,很难找到夹缝生存的空间。然而,残酷的现实是,并非每个公司都能走到千亿级别的规模,也并非每家千亿级别的公司可以基业长青。千里之堤毁于蚁穴,时代的更迭,市场的裂变,任何一个决策的失误,都足以摧毁一个巨头的根基。所以,当昂首狂奔之际,尚需留一丝清醒。

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