深圳客惠州买房陷“深坑”?

冯少文 2017-03-16 09:27:01 来源:南方都市报

  近日,多名在惠州市购房的深圳客反映,在惠阳区盛世翡翠楼盘购房后,在新房装修、物业管理、成立业委会等方面与物管公司发生纠纷,买房一年多仍未能入住。该楼盘所在地惠阳淡水街道办的一名工作人员分析,因该小区入住率低,很难达到成立业委会所需的“双过半”要求。
  事实上,作为临深片区,目前淡水片区的不少物业都是深圳客购买,其中不少物业的空置率较高。有观察认为,此类楼盘投资者较多,入住率约在60%-70%间。这意味着,空置率可能高达30%- 40%。在惠州大亚湾片区,空置率甚至高达50%。
  问题A
  物管指定装修材料,不退装修押金?

  “真后悔当初在这里买了房子,到现在我都不敢住进去”,在深工作的林女士现租住在南山区。2015年12月,她在惠州盛世翡翠楼盘购买房产,2016年4月拿到房产证,而后安排工程队进场装修,计划入住。
  然而,一切并没有想象中顺利。“有一天我来房子了解装修进度,有个工人头上流血了,起初我以为是工作施工不小心弄伤了,后来才知道跟合家物业的人打过架。”林女士气愤地告诉南都记者。上述物业公司全称是惠州市合家物业管理有限公司(以下简称“合家物业”),于2012年接手惠州盛世翡翠小区。该楼盘由惠州市富基房地产开发有限公司开发,于2011年4月开盘销售,并于2012年12月入伙。
  林女士了解到,双方打架是因物业要求装修只能使用物业指定的物料,但工人不同意。此外,林女士指出,合家物业提供的水泥不达标,“他们的水泥标号硬度不够,我们工程师说不能用”。此外,物业常常不退装修押金,也令业主非常不满。“在合家物业眼中,几乎每户的装修都不合格。”该楼盘另一名业主张先生补充道。
  问题B
  物管找借口挪用房屋维修资金?

  2016年11月17日,合家物业在小区内公示了生活水泵整改方案,标明新更换水泵需用到房屋维修资金63485元。业主方小姐(化名)表示,合家物业有借水泵问题动用房屋维修资金之嫌,“水泵使用时间不长,不可能到了非换不可的地步。而合家物业借口已联系不上原厂家,只能换新的厂家新设备,后来我自己就联系到原厂家过来修好了,才花了7800元”。方小姐指着收据告诉南都记者,这些钱都是业主自发捐出来的,没用到房屋维修资金。
  此外,电梯安全隐患挥之不去。据业主介绍,小区内共有的4部电梯中,其中一部已停用一年多,“报修了物管公司也不理”。而南都记者近日走访发现,小区内仅有两部电梯在使用。而在次日,有业主反映,又有一部电梯再次停用,目前仅一部电梯正常运行。
  “有次,在20楼按了电梯,门开了电梯没上来”,另一名业主陈小姐说,此前还有一名业主被困在电梯里近半小时无人处理,按电梯上的紧急求助电话也无人接听,最后是报警了才被救出来。
  问题C
  业主欲成立业委会,遭物管阻挠?

  “换了物管公司,我们业主不知道;物业来了就涨物业费,只是叫我们去签新的物业合同”,作为业委会筹备组成员之一,方小姐表现得很焦虑,“两年前我们就想成立业委会了,但一直没有成功。”
  据其介绍,四个多月来,盛世翡翠业委会筹备组严格按照《惠州市业主大会和业主委员会指导规则》开展筹备工作,目前已进入到筹备召开业主大会的环节。但由于筹备组没有其他业主的联系方式,加之这个400来户的小区入住率仅一半左右,难以联系到其他业主并召开业主大会,进而影响到成立业委会的进程。此前,筹备组曾向物业管理公司索取业主名册,但未能如愿。
  而合家物业公司相关负责人戴先生则称,由于入住率低,很多业主没有交物管费,“手上的名册也只有一百来户,也已经交过给筹备组了”。此外,他还认为,“开发商作为最大的业主都没有参与成立业委会,其他业主投票票数将不够。”对此,方小姐针锋相对地表示,开发商早已把名册移交物管公司,但物管公司只提供了部分名单给筹备组,“这份名册里连我的名字都没有”。
  对于业主投诉的该小区其他问题,戴先生拒绝回应。与此同时,南都记者联系了惠州市物业管理协会,该协会吴秘书长对此未予置评。
  律师说法
  业主可以选择走法律途径维权

  北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人朱斌律师表示,根据相关规定,物业公司对小区电梯在内的设施设备均有维护、养护、管理的义务,对电梯的运行安全负有管理主体责任,如因电梯管理不到位 导 致 事 故 发生,物业公司应承担侵权责任。而关于“装修押金”的退还,如物业公司与业主所约定的退还期已届至,物业公司无正当理由不得拖延退还业主的装修押金,否则构成违约,业主可以选择走法律途径维权。
  如果物业公司采取暴力、威胁等手段强迫业主装修使用其指定产品,情节严重的,则涉嫌刑法第226条所规定的“强迫交易罪”,业主可以向公安机关进行报案寻求救济。关于水泵故障欲动用房屋维修资金,根据相关规定,如果业主认为物业公司申请使用住宅专项维修资金的行为不当,可以不通过物管公司的使用建议,或者向物业所在地的街道办事处(镇政府)、居委会或房产主管部门投诉。
  此外,物业公司有义务配合小区业主成立业委会并提供相关材料,物业公司拒不配合的,业主可以向物业所在地的街道办事处(镇政府)、居委会或房产主管部门进行投诉。
  部门回应
  淡水街道办:小区入住率低,致业委会成立难

  该楼盘所在的惠阳区淡水街道办工作人员表示,街道办已经督促合家物管公司,及时为业委会筹备组提供相关材料。不过,目前该楼盘成立业委会遇到的最大困难是,由于小区入住率低,业主名册等资料收集困难。对于开发商持有小区内大面积物业的情况,街道办认为其面积占比远未达到全部面积的一半,即使开发商不同意,也不会影响业委会的成立。
  就目前来看,在淡水片区的新楼盘中,大部分住的是深圳人,不过常住户比例约在60%-70%之间,而70%-80%的入住率就已经非常高了。比如惠州的骏景花园楼盘,入住率不超过七成。还有不少在深圳上班的业主,周末才会回来,而不常住的业主就不会参与业主大会投票,或对成立业委会本身没兴趣,因此,入住率低的问题直接造成业委会成立难。
  此外,业委会能否成立,在《广东省物业管理条例》及《物权法》中都有明文规定,需要“双过半”才可以。也就是说,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,才能成立业委会。
  延伸阅读
  临深楼盘投资者较多,空置率较高

  据房产电商家家顺成交数据,2016年全年在惠州的购房者中,深圳客占比超过了五成。美联物业惠州区总经理孟祥义认为,大亚湾早期买到的大部分是毛坯房、尚未装修,且购房者投资心态更重,所以入住率较低。近两年出售的楼盘有带精装修,入住率有所提高,不过在大亚湾片区入住率也仅有约50%,惠阳片区情况稍微好些。未来随着片区配套建设完善,入住率将有所提高。
  对于上述跨城购房的深圳客的遭遇,深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺建议,购房者选择入住条件较好的楼盘,如考虑交通、医疗等配套较为成熟的小区;或是购买品牌开发商的产品,这些开发商会引入相对规范的物管公司。
  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则表示,从根本上说,临深片区的小区整体成熟度无法与深圳市内小区相比,物业管理存在明显欠缺,业主维权困难较大。随着深莞惠一体化的加快,这些片区物业管理仿效深圳是趋势,空置率未来会不断降低,随着更多业主入住,业委会及业主权益保护情况会得到明显改善。