4.38亿元起 翠亨11万平方米土地被司法拍卖

萧倩苑 2017-08-09 09:46:17 来源:南方都市报

  在中山楼市向好期间,也有开发商未能赶上这轮“福利期”。南都记者了解到,深圳市中级人民法院在淘宝司法拍卖平台上挂出位于中山市南朗镇翠亨村长沙埔和翠亨村平顶的两处土地使用权,并进行捆绑拍卖。两宗地块总占地面积合共118345 .8平方米,土地总起拍价约为4 .38亿。该地块将于8月29日开始拍卖。

  据了解,该被拍卖的土地实际上是汇德丰地产的翠亨兰溪谷项目。据了解,该项目曾在2012年奠基,在对外宣传中,项目总投资约35亿。有业内人士称,汇德丰地产这一项目的失败是不少开发商放大楼盘资金杠杆的缩影。而近期银行总体收紧贷款、国家倡导去杠杆的大环境下,有部分开发商已经面临资金短缺的情况,而未来这将考验着开发商对楼盘风控的把控能力。

 翠亨新区“靓地”被强制拍卖

  近日,中山土地拍卖火热,翠亨新区概念的土地依旧受到开发商的青睐。不过在淘宝司法拍卖平台上,也有两宗大型翠亨新区的商住地,被深圳市中级法院强制拍卖。

  根据司法拍卖上的资料显示,这两块宗地原本属于中山汇德丰房地产投资有限公司,分别位于中山市南朗镇翠亨村长沙埔和翠亨村平顶,土地东邻中山革命烈士园,北临近翠亨大道,南和西面为空地。土地将于2017年8月29日10时至2017年8月30日10时止,在深圳市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。宗地一的用地面积为59120 .8平方米、宗地二用地面积为59225平方米,土地容积率均为1.5,两宗用地捆绑拍卖,土地总起拍价437879460元(约为4.38亿),增价幅度10万元,土地用途均为住宅用地,土地使用年限至2078年2月1日。参与竞拍者需缴纳保证金8500万元,只要至少一人出价并高于底价就可以交易成功。

 “笋价”地块受到“围观”

  这在目前的土地市场来说可谓“笋价”。这两宗地块折算楼面地价仅为2467元/平方米,而目前附近的雅居乐山海郡对外售价带装修已达1.3万元/平方米以上,最高价格一度高达1.6万元/平方米。有业内人士表示,该地块若在过往属于“猪头骨”,只能吸引部分珠海投资客,但随着深中通道效应的大热,翠亨新区一带的项目颇被看好,成为深圳、珠海、甚至是中山本地人的主力购买区域,也是本轮中山楼市上涨期中涨幅最高的区域,此前最夸张的时候只要有楼盘推出就立刻售罄。

  因此,该楼盘被强制拍卖让不少业内人士为之唏嘘惋惜。“正常情况下,除非资金链出现比较严重的问题,否则如此漂亮的项目,是比较容易成功融资的,而且融资额度也比较大”,有业内人士称,该项目的拍卖底价严重低于市场价,已经有不少开发商瞄准该地块,并打算出手,“已经在翠亨村附近有项目的一大型开发商已经打算参与竞拍”。

  此言非虚。记者发现,截至昨日下午5时,该地块已经有75人设置提醒,围观次数达到3904次,是司法拍卖中土地拍卖较为受关注的。

  背景调查

  欠薪又欠款,项目无奈被强制拍卖

  据记者调查,这两宗地块曾经都属于中山汇德丰房地产投资有限公司的“翠亨·兰溪谷”项目。实际上,该项目一度非常风光。在2012年10月,该项目一度启动奠基仪式。或因资金链出现问题而被强制拍卖。

  定位高端的项目曾经奠基

  据过往媒体报道称,该项目为翠亨·兰溪谷,位于孙中山故乡翠亨村,总投资约35亿。项目依靠翠亨独有文化历史背景,将中华文化和高端养生的创新理念融入项目,建设“国际五星级酒店、文化创意产业、高端养生会所、酒店式服务公寓、养心居所”的创新城市综合体。

  在相关的招聘网站中,该开发商称,中山汇德丰房地产投资有限公司是一家专业房地产开发企业,注册资金2亿人民币,具有房地产开发企业二级资质资格。翠亨·兰溪谷为公司正在开发的项目,是翠亨新区重点规划项目———翠亨国际旅游小镇的十大花园之一的文化养生园。项目将是“小镇以文化旅游和生态保护发展建设的标杆,是全球华人精神家园的文化体验地”。而中山市汇德丰所属于的汇德丰集团则成立于2000年,业务涵盖金融投资、房地产、高新科技、化工贸易、生态农业、文化健康产业等多个产业,横跨深圳、珠海、中山、北京、江西、辽宁、云南、香港、加拿大等多个地域。

  在该项目的环评报告中,资料显示该项目总用地面积155629.1平方米,总建筑面积463656.45平方米,其中住宅建筑面积137691.48平方米,公寓建筑面积53636 .03平方米,酒店建筑面积75334 .62平方米,地下建筑面积152572 .47平方米。该项目主要为46栋建筑物,其中41栋2-23层住宅楼、1栋27层酒店、1栋22层公寓楼、1栋24层公寓楼、2栋11层公寓楼。

  开发商曾欠薪及发生债务纠纷

  在上述两宗地块被拍卖前,汇德丰地产的资金链问题已经在欠薪问题中可见端倪。2015年8月,广东省人社厅按照《广东省劳动保障监察条例》规定,公布6 0家2015年第二季度存在重大劳动保障违法行为的用人单位,中山有18家企业因各种原因上黑榜单。其中,中山市汇德丰房地产投资有限公司拖欠工资58 .83万元。在今年4月,在中山市第一法院公布的老赖名单中,汇德丰的名字赫然在目,当时该楼盘合计拖欠工资总额203.52万元。

  欠薪只是冰山一角,记者在调查中发现,该公司还曾与福建一文化公司因为购书款不到位而在法院打官司。而最大的一个债务纠纷,则是与中信银行的一个金融借贷合同纠纷。

  在广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2015)深中法民商初字第86号中,资料显示中信银行股份有限公司深圳分行以原告身份向深圳市汇德丰控股集团有限公司提出诉讼请求,要求汇德丰房地产归还本息。

  原告中信深圳分行诉称,2013年11月4日至2015年3月19日期间,该行与汇德丰公司签订不同的《综合授信合同》,约定向汇德丰公司提供人民币(以下币种均为人民币)33000万元的综合授信额度。该行还与中山汇德丰公司签订《最高额抵押合同》,约定由中山汇德丰公司提供其名下位于中山市南朗镇翠亨村长沙埔和中山市南朗镇翠亨村平顶两处土地使用权作为抵押。但在贷款展期后,汇德丰公司未按展期合同第6条的约定,在规定时间内偿还贷款所有欠息,且涉及多起民事诉讼,抵押给原告的土地被其他债权人查封。

  深圳中院判决终止履行原告中信银行股份有限公司深圳分行与被告深圳市汇德丰控股集团有限公司签订的《综合授信合同》。而被告深圳市汇德丰控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司深圳分行偿还流动资金贷款本金3 .3亿元及相应的利息和罚息;若被告深圳市汇德丰控股集团有限公司未能履行上述第一项支付义务,原告中信银行股份有限公司深圳分行有权以被告中山市汇德丰房地产投资有限公司名下的位于中山市南朗镇翠亨村长沙埔和中山市南朗镇翠亨村平顶两处土地使用权优先受偿;被告中山市汇德丰房地产投资有限公司代偿后,有权向被告深圳市汇德丰控股集团有限公司追偿。

  而上述两宗地块的强制被拍,则表明汇德丰地产已经无力支付这一欠款。

  现场走访:项目处于荒废状态

  记者走访时发现,该项目目前已经处于停止开发的荒废状态,虽然地面上有少量已经建成的建筑,但建筑脚手架已经生锈,现场也不见有人员施工。有附近楼盘的销售人员告诉记者,该项目其实开发时间比他们早,但一直不见他们对外销售开放,非常低调。

  有业者透露,该楼盘原本是已经打算在2012-2013年间开始造势宣传,部分房产网站还有不少该项目的新闻,该项目曾经是翠亨新区的重点项目,也是打响旅游小镇的第一炮,但受困于资金链问题,该项目自奠基后不久就开始停工,并有欠薪传闻,但想不到会被强制拍卖。

 业内说法

  去杠杆将考验开发商风控能力

  记者还发现,此前在中山楼市遇冷期,有楼盘传出资金吃紧甚至老板跑路的新闻,例如火炬开发区和民众镇项目出现烂尾的科尔玛地产、在黄圃镇格林尚坊开发商跑路、东凤世宝广场遭遇业主维权等,这些项目有些还在烂尾中。而近期火炬区通大地产的旭日翠澜园则被爆出了一年多都没有交楼的情况。

  有业内人士称,汇德丰地产这一项目的失败是不少开发商放大楼盘资金杠杆的缩影。在2014年至2015年中山楼市遇冷期间,中山有不少楼盘传出老板跑路、楼盘烂尾等消息,民间纠纷不断。而近期银行总体收紧贷款、国家倡导去杠杆的大环境下,有部分开发商已经面临资金短缺的情况,甚至有开发商1年多未交房。而未来这将考验着开发商对楼盘风控的把控能力。