7年前曾被国土部督办整改 五云山奥伦达部落别墅仍在售

王登海 夏晨翔 卢志坤2018-07-09 10:56:49来源:中国经营网

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  “原谅郑州是平的,上山去。”对于以平原地势为主的郑州而言,西部上街区奥伦达部落·五云山项目的宣传标语颇为新奇。

  这个以扶贫搬迁、生态建设为立项初衷的项目,7年前曾因擅自改变土地条件建别墅被国土部挂牌督办,上街区区政府部门有关责任人也被给予行政警告、党内警告等处分,违建项目被要求限期整改。

  但《中国经营报》记者近日实地走访项目发现,独栋别墅、高尔夫俱乐部、骑士俱乐部等明令禁止的产品,仍为项目大力推广的销售卖点。而进山入口处,门卫把守森严。在置业顾问口中,所谓的生态农场、果园等内容属于配套设施,仅为业主和会员服务。

  郑州上街区政府方面在回复记者采访时称,该项目报批及在建的均不存在别墅,其建设形式为叠拼、双拼、联排洋房及多层、小高层住宅。区房管中心已责成企业停止夸大销售行为,坚决杜绝上述情况再发生。

  此外,记者致电项目开发企业河南光辉伟业房地产开发有限公司(以下简称“光辉伟业”),一位工作人员回复称,会将问题转交给相关负责人,由其进行答复。但是截至发稿前,记者未收到任何回复。

  曾被国土部挂牌督办整改

  五云山,位于郑州市上街区南部,腹地11平方公里,最高海拔588米,区域内有五云山秀色、五云山寨、抗日革命旧址、五云山庙等自然人文景观,拥有近1000万株原生树木,300余种珍稀植物,20余种稀有鸟类,被誉为上街区天然的南花园。

  2007年,上街区提出对山区进行扶贫开发,与香港居易国际集团控股有限公司签订五云山扶贫开发框架协议,由旗下的光辉伟业作为项目开发建设主体,进行整体规划开发建设。

  项目名称定为上街区南部山区扶贫搬迁及生态建设项目。主要采取措施为:一是将山区内5个自然村集体建设用地征收为国有建设用地出让,进行住宅、商业、旅游开发建设;二是将农业用地集中流转,进行高科技现代农业、观光农业、生态农业等开发建设。经统计,5个自然村土地面积合计约1.7万亩,宅基及村庄占地面积约3676亩,农用地和未利用面积约13324亩。

  2008年5月,河南省政府批复同意上街区政府对5个村乡镇集体建设用地进行征收,涉及零散的集体建设用地122宗、面积3701.32亩。山上的村民陆续下山安置,光辉伟业则开始进场,为后来的“上山去”做准备。2009年10月,光辉伟业竞得26宗、510.78亩土地,并于12月31日获得《国有土地使用权证》,土地规划用途为居住用地,建筑密度为30%,规划容积率不大于1.2,未对建筑高度进行限制。

  2009年12月至2011年4月,上街区住建局为光辉伟业竞得的土地先后办理了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。项目建设名称为中国山地生态公园五云山卢卡小镇,建设规模合计35911.09平方米。

  扶贫搬迁、生态建设,五云山上的施工如火如荼,但事实上,建设内容却是别墅群、高尔夫球场、跑马场等项目,与规划初衷大相径庭。

  2011年7月,国土资源部通报了“河南光辉伟业房地产开发有限公司擅自改变土地使用条件建别墅案”,并将此案列为2011年第二季度挂牌督办案件公开曝光查处。

  据彼时调查结果显示,光辉伟业在建设过程中擅自改变建筑结构形式,违规建设43栋别墅,在未取得项目备案文件的情况下,相关部门相继核发了审批手续,存在违规建设、监管不严等问题。对涉事的上街区副区长、国土资源局局长、城乡规划建设局局长等有关责任人给予行政警告处分、党内警告处分等处罚;撤销违规核发证件,查封所有违规建筑物;对可采取改正措施的35栋别墅,按工程造价的10%进行罚款,共计约116.57万元;对无法采取改正措施的8栋别墅实施拆除(已拆除到位)。

  事实上,就在2011年6月,上街区政府曾发布公告称,光辉伟业擅自改变土地用途,修建跑马场、高尔夫练习场,国土部门已对其下发了行政处罚决定书,要求其限期整改。

  “死灰复燃”?

  从郑州主城区出发,沿着主干道中原路西行30公里,即到达五云山脚下。入口前,奥伦达部落·五云山项目“意式文化度假小镇”的巨幅广告牌非常显眼。但记者发现,在进山入口处设有门岗,由门卫把守。而该项目的售楼部则设在马路对面的五云山品味生活馆中。

  在售楼部,一座巨大的沙盘呈现着该项目的整体规划,沙盘旁边则摆放着项目各期的情况介绍和相关证件。置业顾问告诉记者,奥伦达部落·五云山项目共占地18000亩,11平方公里。规划建设五期住宅产品,分别为卢卡小镇、科罗蒂小镇、梧桐墅、五云湖畔以及主题庄园。目前前四期房源均有在售,而主题庄园则尚未推出销售细则。

  “我们一期是卢卡小镇,以独栋为主,现在只剩下两套房源。二期、三期都是以洋房为主,还有小高层。五云湖畔是四期,围绕110亩人工湖打造的纯别墅产品,有叠拼,双拼,联排三种户型。主题庄园只规划了十几套,属于私人订制,每套占地面积都有七八亩,总价一千万元起步。”置业顾问称。

  而售楼处摆放的各期情况介绍显示,卢卡小镇楼盘总栋数147栋,房源总数量为147套,土地使用起止年限为2009年12月31日至2082年10月14日,绿化率50%,容积率小于等于0.3,含装修。

  此外,在置业顾问提供的卢卡小镇户型鉴赏册中,记者发现,卢卡小镇被划分为A~D四个区域,户型建筑面积在140~410平方米不等。记者注意到,每个户型均带有庭院,庭院面积少则400多平方米,多则达到近4600平方米。

  以C3-6户型为例,据其建设规划许可证信息显示,规划层数为2层,建筑面积为223.52平方米。但是在户型鉴赏册中,该户型三室两厅两卫,两层建筑面积合计为205平方米,庭院面积则为2047平方米。置业顾问表示,“院子都是赠送的,不计入合同面积里。”

  对于骑士俱乐部、高尔夫俱乐部等项目,销售人员告诉记者,此类娱乐设施实行会员制,会员制分为纯消费和理财型两种,“理财型的会员卡每个时期发行的都不同,纯消费的目前有1万的会员卡,相当于山上的一卡通,可以住酒店、吃饭等。”

  随后,记者提出进入五云山参观项目建设情况。但是,在到达入口时,门卫随即进行了拦截,直至置业顾问表明身份才予以放行。“这里不对外,只有业主和会员才能自由进出,其他外来人员都需要置业顾问陪同才能进去。”置业顾问解释称。记者发现,整个五云山项目仅有一期卢卡小镇已完成建设,余下几期仍处于施工状态。

  或仍违规

  低至0.3的容积率、独栋别墅、高尔夫俱乐部、骑士俱乐部……为何昔日挂牌督办的项目仍在以别墅形式售卖,是并未整改还是“死灰复燃”?

  上街区政府方面在回复记者采访时称,五云山项目报批及在建的均不存在别墅,建设形式实为叠拼、双拼、联排洋房及多层、小高层住宅。现场置业顾问为加快销售,存在虚假、夸大宣传情况。区房管中心已责成企业停止“夸大”销售行为,对置业顾问加强教育、管理工作,坚决杜绝上述情况的再次发生。并表示,企业如存在违反国家规定擅自开发建设独栋别墅问题,一经区住建局发现会及时通知执法部门介入,要求停工、拆除。

  但记者在多个电商平台看到的五云山奥伦达项目介绍信息显示,项目当前在售的房源为洋房和别墅。在售的1期项目别墅户型简介内容显示,其所在楼栋仅含一个单元,户数只有1户,楼层为4层,从简介内容来看,其物业形态为独栋别墅。

  而对于该项目建设的高尔夫俱乐部、骑士俱乐部等情况,上街区政府仅表示,2010年9月,五云山农业公司擅自占用土地34.17亩,建设高尔夫练习场和养马场,并非跑马场,所占用地均符合土地利用总体规划。2011年6月1日,区国土局对五云山农业公司上述行为依法作出处罚决定,责令退还土地、恢复原状、并处罚款392570元,罚款已到位,高尔夫练习场、养马场所占用地已种植苗木,恢复耕种条件。

  2018年1月,郑州市人民政府发布《关于下达2018年度郑州市重点建设项目的通知》(郑政【2018】1号),“五云山生态文化休闲度假区建设项目”被定为市重点建设项目,主要建设湿地公园、山区景观绿化、山地运动设施、主题庄园、休闲农庄等(不含房地产开发项目)。

  值得注意的是,在2016年,上街区农业综合开发(扶贫开发)领导小组办公室与郑州通航建设发展有限公司曾就上街区五云山文化生态旅游度假区中线道路建设工程进行公开招标采购,中标金额约为849.85万元,资金来源为财政资金,工程规模包括道路、雨水、照明、景观绿化等工程,其中道路包括车行道、慢步道、景观带等。

  既为旅游度假区、湿地公园,且是利用财政资金买单修建的公共道路,如今为何仅让业主和会员自由出入,外来人员则需要以购房者身份由置业顾问陪同才能进入?

  2014年,中共中央办公厅、国务院办公厅转发了住房城乡建设部、文化部、公安部等多个部门《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》,规定解释,公园是指政府投资建设和管理,具有相应设施和管理机构的公共绿地;向公众开放,用于开展游览观赏、休憩健身、文化娱乐、科学普及等活动的公共场所。私人会所是指改变历史建筑、公园等公共资源属性设立的高档餐饮、休闲、健身、美容、娱乐、住宿、接待等场所,包括实行会员制的场所、只对少数人开放的场所、违规出租经营的场所。

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