研讨住房租赁市场 中房协流通委主任会议在贵阳举行

2017-06-27 15:30:13 来源:中房网

  多措并举,创新服务,加快发展住房租赁市场。中国房地产业协会房地产流通服务委员会主任会议暨住房租赁工作研讨会2017年6月23日在贵州省贵阳市举行。来自北京、上海、广州、长春、哈尔滨、沈阳、武汉、重庆、贵阳等城市的中房协流通委主任、经纪行业协会负责人及经纪和开发企业负责人、研究机构专家近百人出席会议。


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  会议东道主、贵州省贵阳市住房和城乡建设局副局长刘强致欢迎词。中国房地产业协会副会长苗乐如、副会长庞元到会讲话。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、上海易居房地产研究院院长张永岳教授主持会议。与会领导指出,中央经济工作会议要求加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展,我们要积极贯彻中央重大部署。作为房地产流通服务行业,加强住房市场监管和整顿,规范房屋租赁服务,提高中介机构的诚信水平和服务质量,严惩中介机构和从业人员的违法欺诈行为。为发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度而不懈努力。

  中房协房地产流通服务委员会常务副秘书长虞海发代表主办各方,对来自各地的与会代表,表示欢迎和感谢。

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贵州省贵阳市住房和城乡建设局副局长刘强

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中国房地产业协会副会长苗乐如

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中国房地产业协会副会长庞元

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中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长张永岳

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中房协房地产流通委常务副秘书长虞海发

  研讨会上,中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、贵州财经大学贵州省房地产研究院院长、贵州“房屋银行”模式创始人武廷方教授作题为“社会公租房——中国住房租赁市场探路”的演讲。他介绍了贵州省社会公租房中心实行的“房屋银行收储配租”模式,得到与会者高度评价。贵州省社会公租房中心作为我国第一家民营的社会公共租赁房专营公司,中心实行“平价收储,平价出租,不吃差价,薄利多租”的商业模式,力争办成“规模化、专业化”的房屋租赁平台。截至2017年6月,中心在贵阳市区收储的房源配租出租率达到98%。由于出租价格低于市场价30%以上,房源基本上供不应求。

  他谈及社会公租房的理念,“共享”是利用有价值的闲置资源,创造新的价值。党的十八届五中全会提出了“创新、协调、绿色、开放、共享”的五大理念,这五大理念的产生运用皆基于经济社会发展整体的科学认识论、方法论和价值观,特别是其中的共享理念。从哲学意义上讲共享是一种利他主义精神和文化观。社会消费不再只是原来的购买和占有,而是出现了这种符合人类社会可持续发展的万物皆可分享的消费理念。它以“使用而非拥有”为价值内核,主张共享使用权,而不是转移支配权。

  目前社会公租房中心运营中存在的问题:1、社会对发展房屋租赁市场的认同度不够,特别是承租人对住房“梯级消费,以租为始”的理念认识不足。2、由于收储的房源中有一部分是毛坯房,中心出资装修配套,投资量大,回收成本周期在6至8年,造成今后运营的资金困难。3、中心运营半年来,毛利润在8%左右,加上人力成本太高,还要缴纳5%的税费,今后难以大规模发展。希望税收方面能够享受财政部、国家税务总局财税(2015)139号文件的优惠政策。

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贵州财经大学贵州省房地产研究院院长武廷方

  武汉市房地产经纪行业协会会长叶正明作题为“武汉市房地产经纪行业发展与住房租赁企业的崛起”的演讲。他表示,武汉市房地产经纪行业协会倡议成立的武汉市房地产租赁专委会,目前对于武汉市长租公寓的课题研究、租赁企业备案的条件制定以及争取发展租赁市场试点城市的配套工作都在推动开展。

  同时,也提出了相关建议:1、建议相关部门进一步放宽长租公寓企业开发和运营的房屋产权属性限制;2、建议政府部门尽快出台租客提取住房公积金用于租赁房租的相关流程和方法;3、建议国家层面尽快明确公寓行业划分、国民经济分类,发放公寓行业运营牌照,然后各地推进对公寓企业的一站式服务;4、建议政府要让具有规模大、资金实力强、运营能力好的公寓企业参与新建租赁住房的招投标;5、建议商业用房调整为民用以后用水、用电、用气价格按照居民标准执行,需要各地尽快明确水电气申请为民用的相关负责部门、流程、前置条件以及租赁企业所需提交的相关材料和证明文件;6、政府在增加租赁住房用地供应方面,应考虑土地出让金缴纳要有别于普通住宅用地,允许长租公寓企业按年缴纳土地出让金,或首付一定比例土地出让金后,剩余土地出让金按年支付;7、尽快建立多部门联合监管体,明确职责,根据区域实际情况尽快推进比如工商注册、消防报验、治安管理等标准,让公寓租赁企业有法可依,规范发展。希望公安部门针对集中式长租公寓行业流动人口和治安管理出台相应的细则,不要把集中式长租公寓和“群租房”、“胶囊房”混为一谈,管理一刀切。

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武汉市房地产经纪行业协会会长叶正明

  上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长、华东师范大学副教授崔裴作“促进形成住房租买选择机制,增强住房市场自我调节能力”的主题演讲。她表示,从发达国家历史看,房地产市场体系结构有一个从简单到复杂的逐渐发育过程。相对于买卖市场,租赁市场是较晚发育的市场,因为住房租赁是一种更高级的住房流通方式。她负责的课题组于2016年对美、德、法、英、俄、日六个典型国家以及中国香港特区和中国台湾地区的研究显示,这些经济体在住房租赁市场的发育程度及其专业化、规模化程度方面存在很大差异,而这与其各自有关住房租赁的制度、政策倾向密切相关。其中,美、德、日三国租赁住房的市场化供给均在八成以上。以美、德为例,已形成买卖市场价格受租金制约的机制。在美国有一个庞大的机构出租人主体,以住房出租为主营业务,是专业的房地产出租人,可以比较稳定地提供服务(住房的使用功能),并有能力对出租住房进行专业化的管理,从而保证承租户的居住品质。从起源上看,很多这类企业的前身就是住宅开发企业,此外还有一些是权益型房地产投资信托(EquityREITs)公司。

  崔裴的研究认为,我国房地产开发业长期以“购地-开发-销售”为基本经营模式,具有很强的“类制造业”特征,其业务发展以不断地消耗土地资源为基本条件,盈利模式建立在拉大房屋销售价格与开发成本差额的基础上,具有不断推高房价的天然属性。不仅给宏观经济、社会、生态环境带来了巨大压力,也给房地产业自身发展带来严重阻碍。而美国等国的实践表明,在不断完善的金融、法律环境下,开发企业的基本经营模式会从“购地-开发-销售”自发转型为“购地-开发-出租”,因为后者使企业的经营周期更长、现金流更稳定、经营规模扩展潜力更大。因此,传统的房地产开发业逐步演进成为房地产出租业。出租业在为社会各界提供更有品质的房地产空间服务的同时,也为社会提供间接进行房地产投资的渠道,让社会各界都有机会分享房地产市场成长、发展的成果,有助于住房租买选择机制形成,从而增强住房市场自我调节能力。

  美、德、法、日、英在税收方面对于租赁住房投资经营者的支持显而易见(尽管英国的这一政策不太稳定),将租赁住房投资经营的正常成本(贷款利息、装修改造费用、折旧费、维修费等)纳入经营者收入税税基扣减项目是通常的做法,此举对于吸引社会资金投资经营租赁住房具有非常明显的正面效应。当然,美国针对房地产投资信托所给予的穿透性税收(Pass-trough Tax)优惠更有助于促进专业化、规模化的租赁住房投资经营企业的形成与发展,特别值得借鉴。

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上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长崔裴

  会后,各地代表对贵阳市观山湖区公租房中心等项目进行了考察与交流。部分代表还拜谒了遵义红军烈士墓,敬献花篮。