禾略牛熊周期模型的房地产应用:无处不在的周期

2019-03-01 16:26:09

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  如果预测的结果,只有两种答案,那么我们预测任何一种情况,正确率都能达50%。
  比如,明天会不会下雨?明年房价涨还是跌?
  假设我在南方,清明前后预测明天会下雨,这样我的正确率,就会增加到70%,甚至更高。因为我知道每年清明前后,江南一带,冷暖气流交汇,会形成大量的水蒸气,聚集在一起,大概率会形成降雨。
  可见,预测,只和一件事有关——你对这件事的了解程度。
  单纯预测房价涨还是跌,是不理性的。因为不同角色,会有不同的预测结果。比方说,你问“深圳的市场怎么样?”,不同人就会给你不同的答案,都是很感性的答案。
  开发商,会高喊“资本寒冬,要活下去”,配合大规模裁员,给员工营造工作压力;
  地产中介,会跟你说“深圳地少人多,现在调控只是稳定一下局面,未来还是要涨的”;

  各路专家,会拿出房价的同比、环比走势,虽然能解释市场的部分现象,但规律并不明显,并不能很好的判断未来;

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  普通市民,则是单纯看房价和工资的关系,“3万/㎡已经见顶了,房价再涨,普通工薪阶层都买不起,深圳还是要跌”。

  然而,结合深圳的楼市调控政策和重大事件,看房价走势,也难以感知市场的好坏。

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  很多人会觉得,是官方无形的小手在调控房价,但房地产从业者都知道,即便行业一直在上升的阶段,也存在市场周期的波动。
 以纯粹量化的角度看,房价的涨跌,不是受政策影响,而是受周期波动的影响。周期上行,政策趋严,市场火热,周期下行,政策放宽,市场降温。房价也随着周期波动而起伏。

  我们借助余弦函数,拆解房价的周期,研发出【禾略牛熊周期模型】。通过周期图的方法,识别影响房价波动的要素构成,然后计算过滤出重要要素,分析该各项重要要素的周期特征,挑选最有特征,得出房价的牛熊周期。

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  通过周期模型,我们可以来看看深圳的市场温度变化——

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  2015年,深圳市场周期进入上升通道,政策开始松动,一年5次降准降息,市场看似形势一片大好,但到12月就已接近峰值,此时,泰禾拿了个尖岗山地王,楼面价将近8万/㎡。

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  2016-2017年,深圳的房价依然保持上涨趋势,但市场周期已经进入下行通道,政策收紧,到2017年1月,更是开始全面限价。

  但同年8月,市场周期开始上行,悦府推出均价12万/㎡的豪宅,在房价开始下滑之际,该盘去化率依然去到75%。

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  2018年,深圳一手房房价回落,和二手房持平,限价政策看似调控市场,实则是为了保护成交。

  上半年,市场周期进入上行通道,政策进一步收紧,同年6月,正处周期上行的峰值,华润城3期,741套住宅房源当天售罄。

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  结合市场和政策的大事件来看,通过禾略牛熊周期的研判,我们可以直观感知城市的市场温度,具体到个别项目,我们试着将模型套用在具体的行政区,发现也同样适用——

  在同一城市,不同行政区的市场周期,也不一样。

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  同样是2018年11月,深圳市福田区就在上行通道,臻山府推出397套房源,10分钟卖掉381套,去化率高达96%。

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  而宝安区则是在下行通道,华强城去化率83%,万科星城更是只有55%。

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  单看个案,或许存在幸存者偏差,所以我们拉了一年的成交情况做对比——
  福田区2017年,全年信心都在下降,到2018年1-9月,信心在探底回升,10-12月,信心持续上扬,所以2018年的成交量,比2017年少了12%。
  同期,宝安区2017年1-4月,信心持续下降,5-11月,探底回升,2018年1-6月,信心持续上扬,7-12月高位回落,整体2018年市场信心,强于2017年,所以成交量涨幅达28%。
  同时,为了验证禾略牛熊周期模型,对其他城市是否适用,我们挑选了上海、成都做检验——

  通过周期模型,看上海的市场温度变化——

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  2014年,上海在周期下行期,同年4月,金大元御珑公馆,推出一批精装大平层房源,并以7.2折“甩卖”,原价均价5万元/平,调整后均价3.6万元/平。

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  2015年,全年信心不足,政策放松,公积金最高贷款额度上调。

  2016年,市场下行周期结束,同年2月,上海瑞虹新城第六期,8万/平方米,352套房源开盘当日售罄,4月,上海大宁金茂府,以9.2万元/平开盘,当日售罄222套房源。政策开始收紧。

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  2017年,市场周期开始下行,政策调整,上调贷款利率。

  到2018年,全市信心仍是不足,同年3月,位于上海嘉定新城的盘古园府,推出共416套房源,均价约3.5-4.3万元/平方米,但开盘当天仅82人认筹,5月,金山的汤泉美地城456套新房,仅8人摇号。

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  通过周期模型,看成都的市场温度变化——

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  2016年,市场信心不足,公积金年限额度提高,同年9月,市场周期触底反弹,成交均价较8月大幅上涨9%。

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  2017年,成都市场进入上行通道,政策收紧,同年4月,金茂在武侯区以17160元/m²刷新成都楼面价,9月,新城控股在成都远郊仁寿以6264元楼面价夺得仁寿地王桂冠。

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  2018年,周期下行,同年12月,土拍爆冷,热门板块怡心湖两宗地微溢价成交,其余均底价成交。

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原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 全国政协委员、中国证监会原主席肖钢两会期间接受证券时报记者采访时表示,科创板非常重要,是资本市场一项重要的基础性的制度改革,也是促进资本市场发展的一项重大战略举措,特别是科创板试行注册制,对市场的发展尤为重要。
  • 全国人大代表、深交所总经理王建军近日在人大代表驻地接受证券时报记者采访时表示,今年是我国资本市场的重大改革之年,科创板的设立、注册制的推出是对资本市场的制度再造,这需要逐步推进,先从上海开始推进,上海成功以后,一定会在其他板块推开。
  • 全国政协十三届二次会议召开在即,民盟中央昨日公布了《关于完善科创板注册制配套制度的提案》,建议在发行、交易、退市、投资者适当性等多个方面相较于A股市场的现有制度有所突破,重点从三大方面给出建议。
  • 去杠杆可以说是金融行业洗牌的推动力。如何在行业洗牌中占据主动,才是金融机构下一步重构市场格局的关键。
  • “今早MSCI在广泛征求国际投资者意见的基础上,宣布将A股在其全球基准指数中的纳入因子提升至20%,我们对MSCI作出这一决定表示欢迎。”昨日(3月1日),针对MSCI宣布进一步提升A股在MSCI全球基准指数中的纳入因子,证监会新闻发言人常德鹏表示。
  • 全国人大代表、腾讯董事会主席兼首席执行官马化腾今年向全国两会提交了7份书面建议。
  • 张力3日在接受包括第一财经在内的媒体采访时表示,楼市今年会放松。由各个地区自己控制,肯定地区和地区之间不一样。
  • 历届两会期间,房地产行业话题都备受关注。
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