土储3270万平米,净资产337亿增5%,泰禾逐步走稳

2020-06-30 16:39:16来源:中房网

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  哪有什么岁月静好,更多的人是在负重前行。

  6月12日,泰禾集团发布2019年年报。其净资产337.54亿元,比上年度末增长5.85%。归母净资产197.00亿元,比上年度末增长6.72%。净资产规模稳步扩大。

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  在经历了持续近一年的挣扎自救后,这家公司呈现出“破而后立”的新迹象:

  一方面,代表降杠杆指标的有息负债水平、净负债率等明显改善,经营现金流净额增加;另一方面,货值不菲的一二线城市土储、差异化的产品IP也成为泰禾东山再起的底气所在。

  如今,随着战投引入或将成为现实,在楼市资本论看来,泰禾正稳步走出利空,实现绝地反击。

  【一】现金流持续改善

  这是一份“素面朝天”的年报。

  泰禾报告期内实现营业收入236.21亿元,归属于上市公司股东的净利润为4.66亿元。其中,房地产业务实现营业收入218.54亿元,结转面积94.50万平方米。

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  楼市资本论注意到,虽然整体数字难言亮眼,但泰禾过去两年的现金流保卫战成果显现,安全边际正不断提高。

  最为明显的表现就是,过去一年泰禾负债指标显著下降。

  财报显示,截至2019年底,泰禾集团的有息负债为970.1亿元,相较年中时1104.1亿元下降12%。同时,其净负债率持续降低,由2019年中期的258.72%下降至年末的248.31%,环比下降10.41个百分点。

  另外,泰禾的生存“血脉”——经营性现金流净额也得到明显改善:2019年其经营活动产生的现金流量净额大增69.51%至236亿元;处置子公司也让泰禾集团投资活动产生的现金流由负转正,总额达到145.23亿元。

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  泰禾集团的坦然也得到资本市场真金白银的认可。

  年报发布后的第一个交易日(6月15日),泰禾集团股价逆势大涨,在市场整体疲弱、房地产板块全天下跌0.38%的背景下,盘中股价最高突破5元/股,创下阶段性新高。

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  亚布力智库研究员武利文指出,虽然目前泰禾还未完全走出风险,但在经营思路转变之下,其内部“造血”能力有了很大提升。于资本市场而言,信心提振也源自公司新的安全边际正逐步形成。

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  所谓“利空出尽是利好”。

  在楼市资本论看来,泰禾此番将真实“家底”抖落干净,似乎对业绩“翻身”也有了较为稳妥的把握;随着后续战投引入,企业融资、现金流、资金投入等诸多方面也将得到快速改善。

  承受住市场冲击带来阵痛的泰禾,正迎来新的转机。

  【二】优质资产是核心倚靠

  虽暂时存在财务短板,但作为投资标的,泰禾手中大量极其优质且尚未入市的资产,令市场对其充满想象空间。

  1.一二线城市丰富的土储

  楼市资本论注意到,贯彻“深耕核心一线,全面布局二线”的战略导向,让泰禾在过去几年形成了,围绕以北京为核心的京津冀地区、以上海为核心的长三角地区、以广深为核心的粤港澳大湾区、以福州和厦门为中心的福建区域、以武汉为中心的中部地区的全面布局。

  年报显示,截至2019年底,泰禾集团总土储为3270万平方米,其中,京津冀、福建区域、长三角、珠三角、华中区域对应的土地储备为668.19万平方米、1360.47万平方米、683.19万平方米、482.73万平方米和75.56万平方米,这些土储的货值约6000亿元。

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  必须要提的是,泰禾的土储多是在2016、2017年以收购、参股等方式获得,不仅地价低、利润空间大,而且吻合当前的楼市热点区域,具有很强的资产抗跌和升值性。

  正如一位业内人士而言,“泰禾的优质土储是令业内眼红的肥肉。”

  2.一年2000亿元的供货量

  受益于一二线核心城市布局,泰禾集团的存货也是不可小觑的优质标的。

  截至2019年底,泰禾拥有1637.06 万平方米在建项目,其中福建占比39%、京津冀 9%、长三角 14%、珠三角 18%和其他热点城市 20%。2020年,其供货量预计可达到2000亿元以上。

  泰禾也在不断加快项目建设,推进项目交付。3月以来,厦门院子、姑苏院子、佛山院子以及合肥院子都实现了部分交付。

  与此同时,目前泰禾共有在售项目56 个,其中预计销售回款10亿以上的22个项目集中分布在深圳、杭州、南京等一二线核心城市。

  5月初,位于深圳尖岗山的网红盘泰禾深圳院子的营销中心正式对外开放,项目即将入市;同月,泰禾北京的西府大院楼王、金府大院央墅也相继亮相。促销售、抓回款的“组合拳”不断打出。

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  泰禾深圳院子效果图

  楼市资本论认为,泰禾集团当前的问题只是短期债务压力过大,如果成功引入战投,补足现金流短板,加之泰禾自身的销售回款,在大量货值盘活后,泰禾将重新实现良性的血液循环,并释放出巨大的利润空间。

  于泰禾及战投方而言,这将成为一场互补双赢的牵手。

  【三】超级IP奠定市场竞争力

  鲜为人知的是,如今的全球最大娱乐帝国迪士尼,曾在2005年陷入内忧外患的被收购危机;而令其起死回生的秘密武器就在于超级IP的打造。

  泰禾也有“院子”这个超级IP作为底牌在手。

  2014年,泰禾用10年时间打磨“运河岸上的院子”,一举夺得北京别墅销冠。此后,泰禾开始以“院子”为核心产品,融入新中式基因,逐渐开创了“院子”、“大院”、“小院”、“园系”、“府系”等多条差异化产品线,至今已实现“22城44院”的全国布局。

  IP的打造,不断带给泰禾极高的增值价值。

  比如,北京的泰禾·金府大院以全年83亿元销售额,问鼎2019年北京单价7万+豪宅销冠;泰禾·南昌院子在成交套数、成交面积、成交金额三大指标均为全市第一;泰禾·济南院子入市一年累计销售额超35亿,位列济南套均500万+豪宅榜第一名。

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  泰禾金府大院

  国内知名的知识产权律师李志坚表示,泰禾院子系的品牌效应,经过持续的缔造设计,中国古典文化的积累,以独有的文化软实力、品牌影响力和号召力,已形成系列的IP特殊。将软实力嫁接到房地产行业,如虎添翼一般,成为泰禾集团独步市场的利剑。

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  在楼市资本论看来,泰禾沉淀十余年的“院子系”已然成为中国房地产市场的代表性IP之一,其不断裂变出的产品线也带着院子IP的影响力和创造力,并成为当前市场刚性需求之外的高品质产品,受到高净值人群的认同和青睐。

  楼市资本论相信,凭借差异化及高端产品优势,泰禾将成功度过困境,开启新旅程。

  【四】或引入国资背景战投

  从清退部分项目、保卫现金流,进入2020年,泰禾的自救思路也在逐渐清晰:出让控股权、引入战投、盘活资产。在救泰禾还是救自己之间,黄其森毅然选择了前者。

  5月13日,泰禾集团公告称,控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者事宜,相关交易可能涉及公司控制权的变更,本次拟引入的战略投资者的主营业务中包含房地产业务。

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  楼市资本论了解到,当前泰禾引战谈判仍在进行当中,战投方大概率是央企或国企。

  在房地产行业,引入战投并不罕见;一方面,能够缓解资金链压力,另一方面,“背靠大树”后,融资成本也得以降低。如2014年,中交集团入主绿城,有了央企的信用背书,绿城的融资成本大大降低,2019年全年销售额已突破2000亿大关。

  对于泰禾而言,稳定、清爽的股权结构,非常利于引入新的投资人。

  目前,泰禾投资、叶荔、黄敏为一致行动人关系,共持有泰禾62.54%的股份;黄其森持有泰禾投资95%的股份。因此,黄其森掌握着泰禾的实际控制权。这也意味着,其在股权层面的历史遗留问题较少,收购的复杂程度较低。

  在楼市资本论看来,通过引进国资背景战投,泰禾不仅能解决当下的资金问题,稳定公司的经营;还可以显著拓宽融资渠道,降低融资成本,融资规模也可获得提升。

  对于战略投资者而言,在双方资源整合之后,也能获得一定的协同效应。

  泰禾集团成为又一个房企化危为机的样本,值得期待。

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泰禾集团股份有限公司

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