聚焦政策效能转化与融资工具适配。

  “打造精品文旅品牌，把文化旅游业培育成为支柱产业。”2025 年 6 月 19 日，由杭州东方网升科技股份有限公司旗下品牌迈点主办的第十四届迈点品牌发展大会在北京诺金酒店隆重启幕。

  作为文旅行业年度标杆盛会，本届大会以 “向内变，向外为” 为主题，聚焦大文旅品牌运营和投资发展，汇聚县域政府、文旅集团、旅游住宿、住房租赁、酒店投资等全产业链资源，通过四大峰会——中国旅游住宿品牌论坛、中国文旅产业发展论坛、中国住房租赁品牌论坛、中国存量酒店投资研讨会，以前瞻视野洞见行业趋势，以数据赋能品牌升级，开启文旅产业高质量发展新纪元。

  在BOMA中国研究委员会主席、IFFRE国际金融地产联盟常务理事张平的主持下，华润置地租赁住房事业部北京业务部总经理孙雪鹏、戴德梁行估价及顾问服务部副董事董一凡、中联基金投行委总监杨地三位重量级嘉宾，围绕“如何将强有力的政策支持转化为优化资源配置的实际效能”以及“如何选择适配的金融工具”两大核心命题进行了深度研讨。

图注：BOMA中国研究委员会主席&IFFRE国际金融地产联盟常务理事张平、华润置地租赁住房事业部北京业务部总经理孙雪鹏、中联基金投行委总监杨地、戴德梁行估价及顾问服务部副董事董一凡 (从左至右)

  政策红利如何精准转化为项目支持?

  金融是住房租赁行业的血脉，面对不断调整的金融政策，如何将政策红利精准转化为对项目融资的实际支持，以确保项目高效的落地呢?

  孙雪鹏分享了华润有巢品牌的实践经验。他表示，华润有巢早期项目主要依靠华润集团内部资金支持，如开发协同转换项目。后期，按照项目资金需求分为重资产和轻资产。面对重资产项目的高资金需求，华润注重项目初期即考虑未来退出可能性，没有考虑以外国资金、债务资金等高杠杆去撬动。随着国家政策优化，如租赁住房开发贷年限延长、利率优惠等，华润积极利用开发贷进行平衡。

  他强调，公募REITs政策的出台是关键转折点，促使华润更注重构建“投融建管退”闭环，与资金方、合作伙伴共同搭建Pre-REITs平台及合作基金。对于运营成熟期项目，包括轻资产服务项目、纯委托管理项目等，华润更看重项目自身“造血能力”、运营能力、项目本身的区位及租户稳定性，基本实现资金平衡或盈余。

图注：华润置地租赁住房事业部北京业务部总经理孙雪鹏

  REITs发展如何重塑估值逻辑与市场偏好?

  截止到今年6月，目前公募REITs市场已发行66支REITs，按首发市值来计算规模超过了1743亿元，其中，住房租赁类的REITs基本上是以保租房为主，共计8支，首发金额合计超过121亿元。在这样的背景下，REITs发展对租赁住房估值逻辑产生了哪些影响?投资者对住房租赁市场风险偏好是否出现明显的变化?

  董一凡指出，自2021年保租房纳入公募REITs范围，特别是2024年市场化租赁住房项目也被纳入后，公募REITs发行强制要求使用收益法估值(基于未来现金流折现)。这促使市场从过去关注资产增值溢价，转向更关注项目的运营净收益(NOI)稳定性与增长潜力。市场数据印证了投资者对租赁住房类资产的强烈偏好：2024年大中华区大宗交易总额虽降至约2200亿人民币，但其中35宗交易(创近年新高)与租赁住房相关。已发行的8支保租房公募REITs表现亮眼，平均涨幅超60%，华润有巢REIT涨幅超70%，华夏恒泰REIT涨幅超50%，显著领跑二级市场。关于资本化率，董一凡表示需视项目及城市而定，北京等核心城市保租房资本化率约在5%左右或略高，市场化项目则可能稍高。戴德梁行凭借在已发行66单公募REITs中参与33单(不动产类占比超70%)以及超过200单类REITs/CBMS的评估经验，并通过年度资本化率调研报告等研究持续为市场提供重要参考。

图注：戴德梁行估价及顾问服务部副董事董一凡

  住房租赁在金融创新上面临哪些机会和挑战?

  杨地表示，租赁住房是一个高资金投入、慢回收和慢周转的行业，基本上持有型的主体都会面临资金使用、回笼、重资产盘活的难题。从重资产的属性来看，金融政策端的支持，如公募REITs开闸、保租房首发门槛降至8亿、专项债务投入等，以及持有型ABS实操中体现的监管与投资人偏好，均显现出行业处于良性循环发展中。另一方面，当前资产端与资金端，优质项目与追求稳定收益已形成“双向奔赴”的良性循环，REITs市场认购火爆，如华夏恒泰REIT公众认购倍数达800多倍即是明证。

  杨地也指出两大挑战：一是二级市场高溢价可能带来未来回报率承压及价格波动;二是政策持续扩容，如，商改保、公改保、多渠道供地带来新的资产来源，需在权属、法律尽调、估值等方面应对新课题。在投行服务方面，中联基金强调提供覆盖不动产全生命周期的“一揽子”金融解决方案，并坚持“以终为始”、“以退定投”策略，基于后端退出路径反推前端项目开发、成本控制、运营考核及收并购标准，帮助优化融资结构，解决资金-资产匹配难题。

图注：中联基金投行委总监杨地

  面对这一问题，董一凡表示，将通过积累海量项目经验、深化行业研究、推动自身创新等应对挑战，助力资产证券化。

  如何确保金融工具与业务模式的深度匹配?

  孙雪鹏表示，整个公募结构涉及众多机构投资者和公众投资者，其双层结构也需要包括原始权益人在内的多方，如评估方、资金方共同负责，最终对公募投资者负责。在他看来，公募REITs产品底层资产的运营业绩和未来增长，本质上应是一个必然追求的目标。横向比较各类公募REITs，长租公寓(保租房)REITs近年来确实展现出较强的穿越周期能力和稳定性。这一特质可能是吸引更多投资者、资产方以及专业机构，如资金端、专业服务端进入这一领域的关键原因。与此同时，无论是项目合规性还是收益保障，都对各方提出了极高要求，本质上是在筛选最强的优质项目。因此，重点并不单纯在于为这类项目匹配何种资金结构。

  他强调，如果要将更多潜在项目推向公募REITs或Pre-REITs方向，就必须持续提升其合规性、优化资本结构、增强运营能力和水平、调整租户结构等。这是一个意义重大的持续优化过程。虽然公募审批和项目要求会越来越高，但这一方向无疑为资产方和运营方带来了更多机遇，同时也提出了更高挑战。当前，长期资金进入意愿愈发强烈。能够满足长期资金对项目特性和运营能力的要求，实际上就找到了资金结构与我们运营及资产表现之间最佳的匹配点。

  如何破解资产端与资金端的匹配难题?

  杨地表示，中联基金能够帮助到投行业务主要有两个部分：一是提供覆盖不动产全生命周期的“一揽子”金融解决方案，根据发行人不同诉求(融资、降本、出表、增值、资产重构)匹配相应金融工具(如开发基金、Pre-REITs、公募REITs);二是坚持“以终为始”、“以退定投”策略，基于后端退出路径(特别是公募REITs要求)反推前端项目开发、成本控制、运营考核及收并购标准，优化融资结构。