尹中立:2012年楼市不需要新的调控手段

朱超飞2011-12-02 17:40:57来源:中房网

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破局2012——中房网•2012年中国房地产市场走势与格局前瞻系列访谈

本期访谈嘉宾:中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立

中房网讯(编辑 朱超飞)中房网独家策划专题“破局2012——中房网•2012年中国房地产市场走势与格局前瞻系列访谈”,11月30日独家专访了中国社科院金融研究所研究员、中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立。

尹中立在接受采访时表示,对于2012年,在目前这种情况下,将已有政策落实好就应该就能见成效,不需要采取新的调控措施。就行业的发展趋势来看,明年肯定是房地产行业的冬天,因此开发企业要要做好防范流动性风险,“现金为王”。

2012年楼市不需要新的调控手段

尹中立认为,从近几年调控的经验来看,市场已经看穿了政府的政策底线,就是“保增长”比“稳定住房价格”重要,所以开发商不愿降价,资金紧张的开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持资金周转也不愿意降价销售。反过来讲,政府也已经知道市场的预期,如果这个时候放松调控政策,正中市场预期,意味着中央政府向市场低头,损失了政府的权威性的同时,房地产调控的效果也将前功尽弃。因此,调控暂时不会放松,中央领导也接连表示要进一步巩固调控成果。

至于说在2012年,政府还可能会对房地产行业采取怎样的调控手段,尹中立表示,“在目前这种情况下,将已有政策落实好就应该就能见成效,不需要采取新的措施。”

房企需要“现金为王”

尹中立在接受中房网独家采访时还表示,从目前的发展趋势来看,“毫无疑问,明年肯定是房地产行业的冬天。”不过,他也强调,这些判断还要看中央政府的态度,看会不会重蹈覆辙,在房地产不能带动经济增长的时候,会不会开闸放水,继续坚持以房地产投资为主导的经济增长方式。但是不管怎样,对于房地产开发企业,尹中立还是建议在2012年要做好防范流动性风险。因为资金是企业的血液,一旦资金缺乏流动性,就表明经营管理发生了问题,所以目前“现金为王”是最重要的。

附采访实录全文

中房网:李克强副总理日前表示,“要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果”,温总理此前也做过类似讲话。应该如何理解中央领导接连表示要进一步巩固调控成果的表态?

尹中立:我觉得应该从两个方面去理解领导的表述,第一是从房地产最近几年调控的经验来看,从05年之后的几轮市场与政策的博弈,市场已经看穿了政府的政策底线,摸清了决策者的心态:“保增长”比“稳定住房价格”重要,也就是房地产是目前中国的支柱产业,任何一次的调控政策影响到房地产投资增长速度的时候,这个政策就会做出调整,为“保增长”让路。

2010年以来,我国的房地产调控进入了一个怪圈:政策密集出台,政策力度也越来越大,甚至动用了“限购”、“约谈”、“监察”等非常规手段让“地方政府对房价上涨负责”,但市场的表现却让人大跌眼镜。从全国总体看,房价仅仅在2010年4月份“国十条”房地产调控政策(被称之为“史上最严厉的房地产调控政策”)后出现连续三个月的下跌,而后房价一直是上涨的,即使是严格实行限购的北京、上海等城市,住房交易量出现了大幅度的萎缩(住房交易量下跌三成到六成),但价格依然很坚挺。究其根本原因在于市场看出来了“保增长”比“稳定住房价格”重要,这也是市场对房地产调控的预期,所以房地产开发商不愿意降价,资金紧张的开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持资金周转也不愿意降价销售。

这一轮的调控,在2011年的8、9月份开始见效,因为市场预期是到2011年的下半年调控政策会有所放松,但是在今年7月中旬,召开的国务院常务会议,传出来的声音是坚持房地产调控不动摇,对房地产开发商的打击比较大,没有达到市场的预期,所以才造成8、9月份的房价下跌及目前的房地产行情。

反过来讲,政府也已经知道市场的预期,如果这个时候放松调控政策,正中市场预期,意味着中央政府向市场低头,损失了政府的权威性的同时,房地产调控的效果也将前功尽弃。

第二,从转变经济方式来说,在这一届政府执政的这几年内,确实取得了不错的成绩,经济增长飞速,但是从成绩的背后来看,整个经济结构是在不断恶化的。由于这种经济增长速度是在房地产投资为主导的模式下获得的。这种增长方式走到今天已经走到尽头、极端,没有办法再往前走了,必须改弦更张。所以,要改变经济增长方式,落实科学发展观,要真正做到的话,必须要改变以房地产投资为主导的增长模式,换以科技自主创新作为经济增长的新方式。

中房网:在2012年,政府可能还会对房地产行业采取怎样的调控手段?

尹中立:在目前这种情况下,将已有政策落实好就应该就能见成效,不需要采取新的措施。

中房网:对于房地产开发企业,您对其2012年的战略选择有何建议?是应该战略扩张,还是收缩战线,或是退出……?

尹中立:房地产开发企业要做好防范流动性风险,资金是企业的血液,一旦资金缺乏流动性,就表明经营管理发生了问题,所以目前“现金为王”是最重要的。

中房网:您觉得,明年会是房地产行业的冬天吗?您对明年的房地产市场总体形势如何判断?

尹中立:从目前的发展趋势来看,毫无疑问,明年肯定是房地产行业的冬天。当然还要看中央政府的态度,看会不会重蹈覆辙,在房地产不能带动经济增长的时候,会不会开闸放水,继续坚持以房地产投资为主导的经济增长方式。

中房网:您觉得市场发展到什么地步,或者说市场出现了什么样的情况,才能认为房地产市场调控已经完全取得了成效?现在离这一步还有多远?

尹中立:房地产调控是一个长期的项目,在中国比较特殊。土地是国有的,中国的土地制度跟其他国家不一样。在这种土地制度下,政府的手已经深度参与到了市场的博弈之中。如果稍有不慎的话,过去几年的成果就会很容易就会前功尽弃。

同时,我觉得中央政府的调控目标也不明确,在中国这样的一个大国,如果以制造业为立国之本的话,应该学习德国的做法,在所有发达国家中,德国的住房制度与房地产市场调控是最成功的。坚决制止任何形式的房地产泡沫,房地产价格不能上涨,那怕与物价同步的上涨,也是不允许的。要有一系列的配套措施打击房地产投资,无论是税收还是信贷,坚决打击房地产投资,也就是在德国你买房子是不能赚钱的,如果炒房子能赚钱的话,没人会搞科技发明,自主创新下工夫,这些都是空谈了。

中房网:中央领导表示要充分发挥市场的力量,满足群众多层次、多样化的住房需求,这会不会意味着明年有可能对改善型和自住型需求的限制有所放松?

尹中立:所谓的改善型和自主型需求是伪命题,是不存在的。北京是限制你的第三套住房,比如说,你的第一套房子很小,你买第二套没有被限制,你买第三套才被限制,所以基本上没有限制这些需求,所谓的刚性需求,只不过是投机炒作的代名词而已。

中房网:对于目前保障性住房的政策,您认为其是否已对当前房地产市场的供应结构产了影响?未来几年又会如何影响到房地产市场的走势?

尹中立:保障性住房的路子是对的,但是制度还停留在表面,没有落实到深处,仍需要完善,他存在很多缺陷,比如说,现在的保障性住房,位置很偏,上下班不方便,不符合现在需要保障的这些人的需求,没有从保障人的切身利益去着想,而是从为了完成领导考核任务出发的。现在保障房已经面临很严重的政府与市场的双重压力,继续做下去,这些钱从哪里来,而且地方政府也非常不愿意去做这个事情。

中房网:中央领导近日表示,当前全球经济形势依然严峻,确保经济复苏是压倒一切的任务。那么,在确保经济增长的压力下,您觉得我国明年的财政和货币政策会有哪些变化?又会房地产行业产生哪些影响?

尹中立:明年应该实施稳健的货币政策,在中国已经有了非常深刻的教训了,在任何时候,都不能宽松的货币政策。采取积极、扩张性财政政策。房地产市场最怕搞扩张性的货币政策,这样会吸取更多的泡沫,房价会在短暂调整后创新高。

中房网:如果要给中国房地产从业人员一个2012年的新年寄语,您会说些什么?

尹中立:应该记住中国的一句古话:“生于忧患,死于安乐。”

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