周素萍:加快周转率 实行双轨战略

2012-03-22 01:26:08来源:中房网

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由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合主办的“2012中国房地产开发企业500强测评成果发布会暨500强峰会”3月21日在北京举行。本次大会发布了2012中国房地产开发企业500强测评成果及500强开发企业首选供应商品牌。业内领导和专家,以及房企、研究机构和媒体近500余人出席。佳兆业集团总监兼公共关系部总经理周素萍分享了企业经营模式。

周素萍表示,非常高兴佳兆业今天获得了三个奖项,一个是综合排名17位,发展潜力第二,创新能力是第一,这三个奖项让我们倍感荣幸,也倍感自豪。佳兆业是99年成立的,13年走过来,已经从一个以深圳为主的区域性的房地产开发公司逐步的走入全国性的综合性的房地产开发集团,目前我们很多的项目涵盖在全国五大主要的经济区、长三角,珠三角,中部、川渝地区,西部和环渤海,24个城市,60个项目,今年在建的项目47个。

佳兆业也是一个多元化开发的综合性的公司,目前我们是以住宅开发为主,同时有商业地产、酒店、我们的置业公司等等。以住宅开发占90%的比例,其他的商业地产占10%,这是综合性的开发集团。

从08年开始,09年上市,佳兆业确实实现了年综合复合增长率达到76%以上,现在年度开发的面积基本上将近1000万平方米,目前土地储备是2370万平方米,刚才主持人提到了,从去年的综合实力40强到今年的17强,应该来说佳兆业已经逐步的跨入了房地产第二军团的行列,我们自己内部笑称我们是自己的弯道超车,大家知道这个有一点危险,在塞车比赛的时候我们看到真正的高手,真正有技术性的选手都在弯道超车,当然了,跟前面几家企业比起来,佳兆业还小,现在是150亿的年销售规模,因为小,也挺灵活的,应变能力也很快,因为小,才有更大的决心,我们认为在2010年到2011年佳兆业确实实现了弯道超车,从40强跳到了17强,到底是什么东西让这样一个企业能够实现弯道超车呢,这里面不得不提的就是佳兆业集团的双轨战略,其实在之前听到了某一些专家提到过,房地产行业已经是要走出黄金时代,我们要拥抱白银时代,我们认为房地产行业暴利时代已经过去,微利时代已经来临,我们如何抓住这样的时机,在微利时代可以创造更好的、稳健发展,又可以规模扩张的奇迹呢,刚才有专家提到了相应的词语,我们认为第一就是快速周转,这是我们第一个轨道,实际上快速周转,真正在2010年和2011年让佳兆业实现弯道超车的最主要的战略。从05年开始佳兆业就开始进行扩张,从深圳走出去,也从国家制定的90、70政策以后,我们发现刚需至少是中国现在国情下房地产发展这几年的一个趋势,所以我们在后期进入的城市,大量的进入到三四线城市,快速周转里面首先说的是刚需,刚需其实在哪一个城市都有,一二线城市也有,三四线城市也有,我们老笑称佳兆业已经走到一到五线城市,我解释一下四线城市,是县级市,我们最远开发到了绥中,在的美丽的孤岛,山海关有一个绥中东戴河项目是我们开发的,五线城市是县和镇,我们觉得无论是中国还是世界,城市化的发展是两个方向,一个是城市的不断的扩张,城市边缘的不断的延伸,逐步延伸到城镇,我们在城市周边盖房子让农村人进来也就是城市化。还有如何农村城市化,我们希望让一些乡镇能够逐步的城市化,让人民在当地可以安居乐业,这就是我们所定位的刚需的主要的来源之一,我们可能会在四五线城市搭一些桥,我们会在四线城市建一些路,做一些配套,但这都是在2010年,2011年取得了辉煌的成绩,这就是所说的刚需的区域。

刚需还有户型,90、70是我们国家要求的,实际上佳兆业是144平米的面积段来划分的,实际上我们从2011年走过来来看,我们刚性的产品,144平米以下的占70%多,我们2012年即将开盘的项目来讲,我们的刚需接近90%,这也就是说我们2011年是这么走过来的,2012年我们还会这么去做。

刚需我们认为也是有限的,你到了三四线城市是有刚需,所以我们会通过快速的发展迅速的挖掘刚需,加快我们的周转率,首先从拿地到销售,稍微慢一点的也只有七个月,我们在这些城市都获得了成功,我们认为刚需的产品是不需要,未来我们还会加快周转,加强刚需产品的开发。

最后说的是销售,实际上很多专家会提到,今年的市场降价会在10%到15%,我们是没有降过,我们是合理议价,没有降价,实际上我们在三四线城市能够实现当日开盘销售5.7亿,或者当日开盘销售1000套的目标,我们能实现这样的业绩就是取决于快速合理的定价的基础上,也说明我们要快速周转,佳兆业定位是城市运营商,我们始终希望能够和国家和政府和人民一起去进行城市的更新,佳兆业从成立到现在,已经参与了大量的烂尾楼的收购和改造,也参与了大量旧改项目,主要还是集中在珠三角,烂尾楼的改造无论是在广州、深圳、远到东北,大连鞍山我们都有很多成功的项目。旧改项目也是一样,在深圳、广州、东莞和珠海我们都积极的和政府合作,参与竞标,并且有许多的项目也得到了政府的支持,在深圳我们三个项目获得了深圳“十二五”六个重点项目的三个。

通过这些我们认为是属于可以适当的降低土地的成本,适当的降低首期支出,用这种方式保证佳兆业长期稳健的发展。

这双轨战略即将指导我们一到两年的工作,除了双轨战略以外,有激情的团结着高效的团队也确确实实很重要,就是这支团队在2011年的团结合作,让我们打了胜仗,我们内部也讲解六加一,白加黑,夜总会的模式,至于到底是什么,我们可以在下面谈。

我希望我们能够在接下来房地产行业逐步进入到合作开发年代的时候,像周总所说的,我们希望更多的强强联合,共同发展。

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