短期负债250亿 金融街逆势投资超200亿

2012-06-21 18:25:51来源:时代周报

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6月6日,金融街控股股份有限公司耗资17.5亿元拿地,成为天津今年的“地王”。

在其大手笔拿地前的6月2日,金融街获得了一笔15亿元的借款。但与其今年内到期超过250亿元的巨额债务相比,简直是杯水车薪。虽然其手握109亿元的现金,但仍无法负担。

与此同时,金融街存货已高达310亿元,今年仍计划投资200亿元,比去年的实际投资额多80亿元。在库存高企、销售乏力之际,金融街启动全员营销计划,但其缘何仍坚持逆势扩张?金融街又能否实现弯道超车?

销售压力剧增下全员卖房

6月6日下午,金融街控股的融展(天津)投资有限公司以17.5亿元的底价,摘得天津大沽北路东侧地块(津和大(挂)2012-041号地块),并成为今年天津的“地王”。

该地块位于天津市和平区,东至吉林路,南至哈尔滨道,西至大沽北路,北至长春道,占地总面积2.75万平方米,建筑总面积21万平方米,楼面价8314元/平方米,是2005年金融街购得“津门、津塔”地块时楼面地价的6倍多。“津门、津塔”地块总价7.34亿元,总占地面积5.5万平方米,总建筑面积58万平方米,折合楼面地价仅1350元/平方米。

金融街公告显示,天津大沽北路东侧地块土地用途为城镇住宅、商服,国有建设用地使用权出让年限为城镇住宅70年、商服40年。其中土地面积为6408平方米的地块C,土地用途为商业金融业,建筑面积9.44万平方米。

这符合金融街逆势扩张的战略规划。4月9日发布的金融街2011年年报显示,2012年计划全年安排项目投资约200亿元,计划全年实现开复工面积约400万平方米,竣工面积约120万平方米。而2011年,金融街仅实现项目投资约123亿元,完成竣工面积94万平方米。

在楼市低潮期下,金融街逆势扩张,源于其对后市的看好。“2012 年,随着 GDP 稳定增长、城镇化率逐步提高、第三产业发展、居民消费能力提升以及城市功能升级,重点城市商务地产市场将保持成长态势,商务地产开发和持有面临较好的发展机遇。”金融街在年报中称。

但是其面临的压力也不小,4月26日,金融街发布的2012 年第一季度报告显示,截至3月30日,其存货达310亿元。而且主要分布在受调控影响较大的北京和天津,此外位于重庆的金悦城、融景城和惠州巽寮湾也会在今年入市。

金融街品牌经理付韵韵向时代周报记者透露,今年8月,天津金融街世纪中心和北京“金融街融汇”也要开盘。金融街融汇是位于北京大兴区天宫院的住宅项目,总建筑面积约30万平方米,一期开盘600多套房源。金融街2012 年第一季度报告显示,今年一季度其实现房产签约额约19.8亿元。

在销售压力剧增之下,金融街也启动了“全员卖房”的营销方式。5月31日,位于北京通州的商业地产“金融街园中园”项目举行启封盛典,该项目于2010年开盘,一期共推出160多套办公楼,但截至启封日仍未售完。

该项目营销总监金巍对媒体表示,“在商务地产领域全员销售的模式很常见,像万达、SOHO都采用过这种模式,金融街其他项目也有这种模式,这能够加速销售,快速回流现金。”

短期负债超现金140多亿

在启动全员营销的同时,金融街却选择逆势扩张,其背后面临的资金压力不言而喻。

金融街2011年年报显示,虽然去年公司的销售达到130亿元,但截至年末的现金净额为-22.25亿元,并且此种状态从2008年就开始出现。

今年一季度,金融街实现营业收入约 21.44 亿元,但其经营活动产生的现金流量净额仍为-3.82 亿元,投资活动产生的现金流量净额也为-0.07 亿元。

金融街2012 年第一季度报告显示,截至今年3月30日,其所持的货币资金为109亿元,而一年内到期的非流动负债就达115亿元,还有8亿元的短期借款、12.8亿元的应交税费,以及15.8亿元的其他应付款。

此外,金融街还有一笔22.4亿元的债券将于今年9月1日到期,同时还有83.7亿元长期借款将于今年内到期,金融街将要在今年内归还的债务总额已超过250亿元,与其所持的109亿元货币资金相差140多亿元。

同时,金融街尚有一笔75亿元的款项未支付。金融街全资子公司金融街(北京)置地有限公司(以下简称为“北京置地” )于2011年以受让价格100亿元的高价,从北京中信房地产有限公司(以下简称“北京中信地产手中获得的北京·中信城 B、C、D 地块,截至目前仅支付25亿元的定金及预付款。

该地块规划建筑总面积约 50 万平方米,原本约定于 2012 年3月底完成拆迁工作,但是截至2012 年3 月31日,该地块仅完成项目获取时应拆迁户数30%的拆迁工作量,金融街尚未支付后续款项。“鉴于中信城地块地理位置优越,符合公司发展战略的要求,公司将积极督促北京中信地产加快拆迁进度,并按照《合作意向书》规定履行义务。”金融街称。

在巨额债务即将到期之际,金融街不得不四处筹措资金。今年2月23日,金融街曾公告称,2012年公司计划债权融资220亿元,需由大股东金融街投资集团提供担保的债务融资总额为不超过163亿元,金融街需支付母公司融资担保费为1.63亿元。

6月2日,金融街又发布公告称,为满足公司经营工作需要,公司与北京金融街资本运营中心签订了委托贷款协议,从资本运营中心借款金额总计15亿元。

其中,5亿元贷款期限为一年期,10亿元贷款期限为两年期,利率为固定利率7%。根据协议约定,公司应累计向资本运营中心支付1.75亿元借款利息。

金融街称,目前一年期银行贷款利率为6.56%,二年期银行贷款利率为6.65%。金融街向资本运营中心支付的利率水平略高于同期银行贷款利率,低于公司目前综合融资成本,本次委托贷款利率价格公允。

其2012年一季度报告显示,金融街的流动负债总额达304亿元,非流动负债达129亿元,总负债额高达433亿元,而金融街资产总额为626亿元,负债率近70%。

金融街在2011年年报中确立了“2012年工作的主要目标”,其中排在首位的是“保持公司财务稳健和现金流安全”。 但其同时计划全年安排项目投资约200亿元,实现开复工面积约 400 万平方米,竣工面积约120万平方米,并且强化商务地产,提升自持物业规模。

截至目前,其持有的自持物业合计约68万平方米,但这些位于城市中心地带的优质物业,并没有为金融街带来现金流的补偿,更多的却是财务压力。

其2011年年报显示,2011年金融街持有物业的租赁经营收入为8.58亿元,同比增长17.62%,在整个营业收入中占比约9%,其营业成本却同比增长超过20%,在增幅上超过营业收入,营业利润率更是出现同比下降的趋势。

同时,截至2011年底,金融街共持有投资性房产90亿元,约占其净资产一半,每年的收益率不足5%,但金融街每年要支付7%的借款利息。

随着投资额的增加,金融街的负债额或将继续扩大,如何保持财务稳健和现金流的安全,将成为横亘在金融街面前的一个棘手难题。对此,时代周报记者欲向金融街董秘办提出采访要求,其工作人员称,“我们不接受采访”。金融街品牌经理付韵韵则向时代周报记者表示,“请以公司财务报告为准”。

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