黄俊康:金融化地产与资产管理

2012-08-10 10:25:42来源:中房网

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黄俊康:各位朋友、来宾们:

我们非常赞赏本次会议的主题,即““平衡与发展可持续的中国房地产”,事实上莱蒙国际在这两年做了这个方面的一些探索,也许在座的嘉宾不太了解莱蒙国际,借此机会我将莱蒙国际向大家做一个简单的介绍。

最初,莱蒙国际在香港成立,主要做小型房地产开发。2001年进入到国内,主要是珠三角、长三角、成渝地区,一开始我们是做百货公司出身的,27年 前做百货公司,全中国大概开了54家百货公司,目前的营业面积有150万平方米。百货公司的营业额去年大概200亿,净利润约7个亿,莱蒙国际去年50个 亿的销售额,大概10个亿的净利润。 

莱蒙国际深耕深圳,聚焦发展,往往得到的结果是可观的。另外,我们也去二、三线城市发展,也有可租赁建筑面积的土地储备,在一些不太熟悉的市场 可以比较好的发展,在一、二、三线城市都有一些综合布局。同时,我们做项目有短、中、长的科学合理配置。这样的话,在市场好的时候可以发展得快一点,市场 差的时候抗风险的能力也强一点。

管理团队,香港人到国内很容易水土不服,我们的公司是做国际化和本地化比较好的结合。所以,我们公司的香港人和国内的同事同工同酬,大家很开心、很密切地在一起工作。

因为,我做了20多年的零售百货,对商业地产有比较深刻的经验教训,也有一定的触觉。所以,我们也建立了一支比较专业的商业运营管理团队。天虹做了28年,既是股东,也是合作伙伴,对我们发展商业地产有很大的支撑作用。

在这次调控中,这个冬天其实是最冷的。但是,在这么一个情况下,我们怎么应对问题?在企业经营管理方面、在模式方面,做了一些思考,也做了一些探索。今天,很高兴有机会和同行一起交流看法。

我们的做法可以用“平衡发展,稳中求变”来概括。所谓稳,坚持商住两条腿走路的经营政策,即双轮驱动;所谓变,是变中求进,高周转,高效率,多元化地购置土地。

所谓双轮驱动,即中高端住宅开发+城市综合体的模式,第一个轮子是坚持中高端住宅开发战略。然后,根据市场的变化、政策的变化,可能某个时间段 中端的多一点,某个时间段高端的多一点。所以,我们公司一直保持比较好的毛利润,未来几年,我们还是能够保持40%-50%的样子。

我想,房地产行业已经慢慢地从有房子住向住好房子的下半场过度了。2005年以前,国内建的房子基本上都是比较差的房子,真正的好房子是 2005年以后开始涌现的。所以,我觉得这个市场还是很广阔的,改善生活,无论何时何地,大家都会有这种需求。在文革那么凄惨的年代,大家都想办法到哪里 搞一点肉票回来改善一下生活,这是人的本性。

所以,从长期来看,中高端的房价继续看涨,尤其是在地段好和具备独特资源的高端房产将更加受欢迎。在中高端住宅开发方面,莱蒙国际做了多年的实 践,我们也取得了一点点的成果。比如,在深圳和深圳周边打造了水榭系高端住宅,在深圳及周边城市比较受欢迎。我们在深圳做了水榭花都,项目已完成6年了, 但该楼市二手房单价目前还是深圳的冠军。在深圳做了一个70多万平方米的项目水榭春天,当时出售的时候深圳限价,周边的房子卖到了2.4万元/平方米,但 政府给我们的售价最高只卖2.1万元/平方米。这个时候,很多同事说不能不讲经济规律,不能不尊重市场。后来,我说在这么一个情况下,咱们就顺势而为嘛。 在被限价的情况下,用这个口号开盘,一天卖了20个亿,企业利润也不错,现金流也很好。同时,消费者也得到了实惠,政府也很高兴。我想,在这么一个环境 下,我们只能趁势而为。今年,我们卖到了第五期,是6月10日开盘的,比去年的价格略有上升,卖到了16个亿。我想,只要国家的经济持续发展,哪怕慢一 点,我想从居者有其屋向居者优其屋的方式转变是可以实现的。

因为,我们做了很长时间的百货业,对商业地产有自己的认识,就制定了中高端住宅+城市综合体的模式,正在开发和运营的城市综合体有7个,是莱蒙系,莱蒙城、莱蒙都会等等。

从我国的实际情况来看,经济结构的转型,商业地产将长期受益于城市人口的增加和收入增加的叠加。所以,我们认为发展潜力还是比较大的。根据我们 过往27年零售百货的实际经验来看,中国一、二、三、四线城市的人均GDP和商业发展的状况有非常密切的关系,人均GDP3000-8000美元的城市在 商业地产处于起步期,人均8000-20000美元的城市在商业地产处于加速发展期,人均20000元美元以上的城市在商业地产处于成熟期。我想,每年还 是可以保持比较高的发展需求。

驱动商业地产发展的关键在于结构性缺失,现在电商对传统零售业冲击很大。但在这么一个情况下,做商业地产也可以采取很多应变措施,发动更多参与性、体验性的消费。

根据城市扩张和消费升级阶段不同,在城市更新改造过程中,存在大量与城市发展、消费升级不匹配的“旧有商业”,具有良好的升级前景。近几年面对 调控的实践,莱蒙国际奉献的中高端住宅+商业地产的两条腿走路模式,加速回笼现金流,享受零售物业增值潜力,使我们的路子走得比较稳健和均衡。

稳中求进的稳,第二个稳表现在稳健的财务策略。上市前夕,市场非常地冷静,投行等各方面都压我们的价格,在这种情况下,上还是不上?最后,我们 还是作出了决定,看长远,不计较一时的得失,除了能筹措一点资金之外,更重要的是可以通过上市来改善公司的治理结构,我们自觉或者不自觉地能够得到一些进 步。所以,去年的上市也募集到了2-3亿美金。目前,我们的负债比率不高,到今年3月底净资产负债比率才30%多,上半年也买了将近40万平方米的土地。

我想,我们在减息已经开始的情况下,还可以储备更多的一些土地,还打算买60亿元的土地。我们也要成立基金公司,成立了华盛莱蒙基金,目前的运 营状况良好。另外,我们与境外基金在项目层面合作。比如,我们和新加坡的美龙控股有合作,除了他们入股公司之外,还有很多的合作,还有汇丰、南方基金等 等,都和我们保持了合作,利用的他们的基金,可以让我们的企业壮大得更快一点,让我们的团队得到更多的锻炼和进步。

刚才,谈了莱蒙国际的稳健精英,下面谈谈怎么样稳中求变的“变”。途径一是采用财务杠杆,当前房地产企业关注效率为核心的回报评价。多元化的拿 地模式,坚持主业发展的模式上,积极参与到现在的旧城改造、政府产业园建设中去,积极去寻找产业间的互动,在旧城改造、一、二级开发联动、旅游地产做了一 些开发尝试。

比如,我们和天津的深营集团在天津合作了400多万平方米的国际商务区,其中一半是做中国北方最大的农产品交易中心,另外一半做房地产。在惠州 利用深圳的品牌知名度,在去年年底收购了1.4公里海岸线的旅游度假地项目,主要还是面向深圳市场,派出了几位对旅游地产有激情、经验的项目开拓,莱蒙国 际的旅游地产在打基础。我们也参加深圳的案例改造,在深圳有两个项目,加起来总面积约140万平方米,希望今后在这个论坛上有更多的机会和大家交流。

我想,不管市场如何变化,政策如何调控,作为房地产企业,做好品质和服务才是我们的根本,形成客户、员工、股东和社会四个关系的共赢。

最后,再次借本次大会的主题“可持续发展”,大家一起共同推动房地产事业坚韧、持续地往前发展,谢谢大家。

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