资金潮下资产慌时代 公寓成保值绿洲受追捧

2016-06-14 12:00:44来源:大伟看楼市

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  整体看,在资金潮涌动下,一些城市公寓作为不限购的资产受到资金青睐。

  楼市再迎接资金潮,地王频繁出现:

  一季度人民币贷款增加4.61万亿元,同比多增9301亿元,同时超过2009年一季度的4.59万亿元,创下历史纪录!

  截至周五收盘,美元/离岸人民币时隔四个月再度跌破6.6大关,至6.6044,美元/在岸人民币周三收盘于6.5624。资本外流的风险可能导致人民币加速贬值。

  从宏观经济大趋势看,6月我们即将迎来影响全球金融市场的两大事件——美联储是否加息、英国是否脱欧,两大事件来袭。

  如果再次加息,那么国内稍显平稳的市场将再次面临多重问题:

  第一,经济基本面。

  资本外流可能进一步加剧,对人民币形成下行压力。

  第二,流动性。

  从中国最近在放宽货币监管方面的进展来看,它会允许货币保持一定程度的灵活性,但当局可能会出面阻止人民币过快、过多地贬值,美国加息将给交易商带来诱人的机会做空人民币和做多美元。

  第三,情绪面。

  美联储的加息将导致新兴市场企业经营苦难,尤其是持有较多美元负债但主要收入是当地币种的企业。美元走强、当地货币走弱以及美元债务成本上升可能在2016年造成部分企业债务违约。

  在整个资金潮的推动影响下,非常明显的出现了地王潮:仅6月除3天,一二线城市就出现了12宗地王,包括深圳、杭州、上海、厦门、郑州、北京,均出现了刷新区域历史的成交地王。从地王分布看:主要集中在一二线城市, 12宗地王的总成交金额达到了327.5亿,整体看高单价、高总价地块在一二线城市依然频繁出现。逻辑其实很简单:

  当下是一个资金潮下的资产慌时代:优质资产缺失,资金贬值。

  北京公寓地王频繁出现

  不仅仅是住宅地王在持续出现,北京也出现了很多宗公寓类地王,比如:

  2016年5月5日,经过61轮激战,首创以33.4亿摘得大兴区黄村商业地块,溢价率118.3%,楼面价3.57万/平米,未来公寓保本价格5.5万。

  6月2日,北京海淀北部地区整体开发中关村环保科技园HD-0303-0071地块出让,最终被龙湖以14.1亿元的代价拿下。楼面价达到了3.02万,未来公寓保本价格5万!

  未来北京将出现一批住宅10万+,公寓6万+的项目:

  不仅仅是土地成交如此,在2016年北京也首次出现了公寓类物业签约超过住宅的现象:

  2016年截止日前,公寓签约首次超过了住宅,截止6月11日,北京新建商品房中,住宅签约20742套,而公寓类物业签约达到了26336套,在合计4.7万套成交中,公寓占比高达55.9%,这一比例是历史最高点,在2015年这一比例为28.5%,之前的基本比例都在30%以内。

  整体看,在资金潮涌动下,一些城市公寓作为不限购的资产受到资金青睐。

  北京的公寓热点市场!

  在市场高端化的趋势下,越来越多的精品项目出现,2016年初北京市场最热点的区域肯定是门头沟板块。

  过去十年全市价格涨幅最高的区域也是门头沟区域。

  从图表中可以非常清晰的看到,价格涨幅最高的区域是门头沟区域、石景山区域、丰台、大兴区域。整体而言这几个区域也恰恰是最近几年地王出现最频繁的区域。

  经过76轮的激烈争抢,中骏置业以39.48亿元,配建5万㎡公租房为代价拿下龙泉镇地块,实际楼面价高达4.8万/㎡,成为区域新地王。

  15年11月份,中交绿城57亿元拿下6020地块,楼面价3.32万/平米。

  随着这两个项目入市门头沟将进入8万+时代。

  从北京的公寓市场变化看,除了通州,价格涨幅最高的也是门头沟区域:

  在过去5年,门头沟区域不仅仅住宅签约价格明显上周,是全市第一,公寓类也实现了5年签约均价上涨200%,签约套数上涨10倍,从市场参加看,2016年前5个月,公寓签约已经达到了1500套,预计全年成交突破3000套,再次刷新历史记录。

  从实现区域热销的原因看,除了大环境下:资金潮下的资产慌时代以外,主要是区域利好+优质项目拉动上次:

  门头沟区域的价值挖掘:

  买房买配套,投资看预期:门城可以说是除通州外,最近几年变化最大的区域之一。

  北京西WSD ,1350亿投资、12座新地标:众所周知,门头沟是北京着力发展的城市产业新中心,目前正在大力发展旅游文化、信息科技、金融环保等产业,吸引众多企业如中铁股份、中国水电等纷纷入驻,人才和产业的导入以及政策刺激进一步提高区域价值,如今,门头沟区已成为北京具有强劲后发优势的投资热土,西长安街CBD已初步形成。

  在长安街西延之后,门头沟区域顺势成为北京楼市的新宠。尤其是在首钢搬迁后,门头沟以其优越的生态环境和日益升级的城市配套,已经成长为北京“宜居”的热门区域。加上自然环境优美,自古就是皇家避暑胜地,98.5%的山林地貌,使该区域拥有不可复制的先天优势。

  — 门头沟区域的优质产品:

  门头沟区域聚集了一批标杆房企,优质项目也非常多,比如远洋新天地项目:

  京西区域屡创销售记录:一小时热销2.5亿、每分钟售出两套、多次蝉联北京同类产品销冠都说明了远洋新天地已经获得了市场的广泛认可!

  已经成为西中心甚至全北京最优秀的LOFT产品!伴随着远洋新天地一期即将完美售罄,远洋系新品菲慕公寓顺势推出,多项品质越级、21项精装升级创新首发:

  项目位居西中心核心区域,借助西中心发展辐射,将畅享西中心效益带来的资源与价值。除此之外,新天地据守地铁S1/R1线从容间连接繁华,伴随着大品牌房企的不断入驻以及周边配套的不断完善,未来区域或将进入8万元时代,此刻选择远洋新天地无论投资自住皆有优厚收益!

  远洋新天地做为区域规划领袖,坐拥2万平米一站式配套设施,咫尺200米S1/R1线双地铁,三横三纵立体交通网从容间连接繁华。新风抗霾系统、智能化系统带给居住者全新体验!紧邻北京八中西校区,与名校为邻,给孩子更好的成长环境。智能家居及智能APP科技改变生活,人脸识别、大堂管家;在家轻松动动手指,便能实现物业预约,超市购物、订餐、修车等智能生活体验。

  创新到极致的二期产品体验:

  作为全国首个定制化成品家产品,开创了43-74㎡的双层空间,并首次打破了74㎡也可拥有舒阔四居的产品极限:

  菲慕公寓的与众不同在于设计师会根据购房者的年龄、爱好、家庭结构等各种不同的需求提供最适合购房者的家装风格、收纳空间、壁纸、家具……等大到空间格局,小到陈列摆件的建议,真正的做到量身定制。全精装的成品家,完全达到拎包入住的水平。同时,据了解,项目还采用了定制化的智能系统以及新风抗霾装置,让居住在此的业主随时享受现代化的智能健康居家生活。

  远洋菲慕公寓,将定制系产品深度升级打造,真正开创了LOFT定制史上的先河 .43-74平米自由定制成品家,菲慕公寓全球发售 目前火爆排卡中!!

  在资金潮涌动下,这种优质的投资标的物更受到有眼光的投资者青睐。

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