宝龙发行2016年国内首单商业地产ABS 第一太平戴维斯助力资产证券化新标杆

2016-07-07 12:41:48

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  2016年上半年第一太平戴维斯为深圳平安大华汇通财富管理有限公司完成了国内首单商业地产ABS---平安宝龙荣耀一期资产支持专项计划,募集资金规模为6亿元,发行利率低于同期可比私募债券利率。本次ABS是商业地产龙头企业宝龙地产(HK1238)2016年首单成功发行的ABS产品,创新性地以宝龙持有的多处商业物业管理合同及多种经营合同产生的现金流入作为基础资产,具有底层资产分散,担保人实力强劲,交易结构的设计对底层资产产生的现金流起到了一定的隔离作用,增信效果明显。

  该案使物业费及多种经营收入有望成为交易所资产证券化标准产品的重要组成部分之一,添补了市场空白,是当前资产证券化革新的大胆尝试,在房地产企业的资产证券化进程中具有里程碑式的意义。

  本次ABS成功挂牌交易意味着该产品已获得市场的认可,成为中国资本市场发展道路上的重要标杆,将大大推进国内房地产金融市场发展的进程。第一太平戴维斯作为宝龙地产ABS项目的服务方,为本次产品发行提供了全面专业的估值和顾问服务,与宝龙地产和专项计划财务顾问平安证券共同完成了资产筛选和ABS结构设计,进一步拓展了国内地产ABS的方向空间,推动国内资产证券化市场加快发展。

  第一太平戴维斯华北区董事长邹锦标表示:“参与房地产金融创新对于第一太平戴维斯来说,具有非常大的意义。中国的房地产市场发展迅速,随着国内融资政策的放松,越来越多像宝龙这样的地产龙头企业开始通过房地产资产证券化实现轻资产转型的战略目标。第一太平戴维斯作为国际领先的房地产顾问机构,将助力国内外大型企业拓展中国市场的融资之道,并推动国内资产证券化市场加快发展。”

  宝龙地产方面表示:“宝龙拥有较多的自持物业,本次发行ABS对宝龙来说也是一种新的尝试。第一太平戴维斯评估团队在整个工作过程中充分展现了专业能力,为项目的顺利进行提供了极大的支持。”平安证券亦对第一太平戴维斯作为国际领先的专业房地产顾问在本次专项计划中的重要性及专业性表示充分的肯定。

  资产证券化方兴未艾 第一太平戴维斯助力房地产金融创新

  第一太平戴维斯在中国市场拥有20多年丰富的评估服务经验及100多位评估专家,是中国境内罕见的持有国内国际双重资质的专业评估机构,平均每年完成的房地产评估金额超过3000亿人民币,大型交易达1000余宗。

  在当前国内房地产转型的关键时期,开发商普遍面临着同一个棘手问题——存量多,去化慢,即某一特定时期内房地产的销售量较低。目前大部分城市商品房去化率超过15个月警戒线。存量去化速度下降,导致企业融资困难。大量开发商频频拖欠银行贷款,导致银行不约而同抬高放款门槛。如此一来,企业便进入了一个资金回流受限,去化更难的恶性循环中。

  如何解决存量去化难,融资难的问题,让经营性资产真正动起来? 如今中国房地产行业正从“开发时代”进入“金融时代”,为了促进经济结构的优化,达到发展实体地产经济的目的,中国房地产行业须完善资本市场结构,改善资源配置,提高资本的运作效率。而充分发挥房地产资产证券化作为盘活存量资产、增强资产流动性的作用,实现经济结构的优化,就是解题的关键。

  资产证券化,是指将一系列流动性较差的但可以创造一定稳定现金流的资产,通过对风险和现金流进行结构性重组,打包成不同评级的产品销售给投资者。ABS (Asset Backed Securitization) 则是资产担保证券,是以资产的组合作为抵押担保而发行的债券。

  自 2014年“央四条”提出开展房地产信托投资基金(REITs)试点后,房地产资产证券化的进程明显加快。而本次第一太平戴维斯助力宝龙地产发行ABS,无疑是房地产金融进程加快的又一起标志性事件。

  在本案中,宝龙将旗下持有的国内商业物业(“ABS物业”)物业管理合同与多种经营收入的合同债权质押给SPT,并以SPT收益权作为基础资产发行资产支持证专项计划获得融资。从发行结果来看,本次ABS创新的模式帮助宝龙有效降低了债务成本,优化融资结构和企业现金流,从而提升企业的整体收益水平。

  第一太平戴维斯评估团队为宝龙和平安证券提供的估值服务充分体现了其在房地产、金融财务、财务模型方面的经验和能力。第一太平戴维斯在为各类房地产企业REITs提供房地产评估和租金预测服务的基础上,在本案中创建了ABS收入预测的创新型财务模型,与平安证券、各中介及公司良好的配合也为更多企业服务奠定了良好的基础,引领资产证券化的革新进程。

  第一太平戴维斯在资产证券化领域具备丰富的经验,团队自2005年起参与新加坡AllcoCommercial REIT、星狮商业信托(FrasersCommercial Trust),到香港的领展(Link REIT)和国内的越秀(YueXiu REIT)、汇贤(Hui Xian REIT)、丰树大中华区信托(Mapletree Greater China Commercial Trust)、宝龙ABS等,已成功为15只房地产证券化产品的上市交易提供服务。团队所有人员拥有逾10年房地产证券化的经验,能提供评估、市场调研、建筑咨询、资产管理、代理、收购和出售策略顾问服务,其它客户包括阳光房地产基金、睿富房地产基金、泓富产业信托、领展房产基金、富豪产业信托、冠君产业信托、置富产业信托、朗廷酒店投资信托、Soilbuild Business Space REIT等。

  第一太平戴维斯北京评估部董事兼负责人胡建明表示:“我们非常高兴能帮助宝龙地产这一知名的房地产开发和运营企业首单ABS获得成功。我们希望通过我们的专业服务,帮助企业发行以信托、债券、REITs、ABS等不同的证券化产品方式提供增值服务,为众多中国本土知名企业在国际及国内资本市场上大展拳脚保驾护航。”

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