从中央经济工作会议看明年房地产市场新动向

2021-12-13 09:01:50来源:中房网

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  中房网讯 12月8日至10日,中央经济工作会议在北京举行,会议总结2021年经济工作,分析当前经济形势,部署2022年经济工作。

  在房地产方面,会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  相较于以往,今年的中央经济工作会议对于房地产的定调在严守“房住不炒”底线、发展长租房市场,推进保障性住房建设的同时,还首次提出了“探索新的发展模式”,“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。对于房地产行业来说,中央经济工作会议释放出的一些信号,对于理解2022年房地产市场政策等有重要的作用。

 连续五年定调“房住不炒”

  自2016年中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”以来,2018年、2019年及2020年举行的中央经济工作会议均提及了“房住不炒”,今年是中央经济工作会议第5次明确提及“房住不炒”。

  “十四五”规划纲要也强调了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。可以预见的是,“房住不炒”作为顶层设计, 将是指导房地产和住房工作的长期方针。

  值得注意的是,在12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上,国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在解读中央经济工作会议时,除重申中央经济工作会议对房地产内容的表述外,还强调了“房地产是支柱产业,住房更是居民的消费”。

  今年下半年以来,房地产市场经历了深度调整,下行压力较大,行业及相关产业链条均承受了不小的压力。在“房住不炒”的总基调下,高层的表态和发言,无疑也肯定了房地产的重要地位。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称,未来政策将侧重引导市场预期平稳,既包括房地产市场不会持续下行,不会爆发系统风险的预期引导;也包括“房住不炒”长效机制不会改变,各方不能抱有“刺激房地产、炒作房地产“的心态。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,无论后续对于刚需和改善型购房需求如何支持,炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场。所以,各地在后续理解政策的时候,即便可以放松政策,也要严格守住这条红线。

  首提“探索新的发展模式”

  值得注意的是,在中央经济工作会议的涉房内容中,首次提到了“探索新的发展模式”。

  事实上,我国房地产行业经过二十多年的快速发展后,行业正从增量开发到存量运营时代转变,过去企业通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的模式弊端已逐渐显现,企业应该顺应时代发展,转变原有经营观念、模式,不断拓展新的发展模式,实现高质量发展。同时,对于地方政府而言,过去依赖房价、地价上涨驱动的“土地财政”模式也急需转变。

  许小乐认为,“探索新的发展模式”将推动房企开发模式转型。当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继,部分企业爆发债务危机,需要采取疏堵结合的方式,加快引导房企转型升级,从发展模式上防范和化解房地产金融风险。房地产开发企业应探索新的发展模式,结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势,参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域,实现多元化转型。

  严跃进表示,未来房地产依赖房价和地价上涨以获利的模式将不再可行,住房市场发展将从增量市场为主转向增量、存量市场共同发展,保障性租赁住房、租购并举模式等将得到进一步推进。此外,未来在存量房地产发展模式、房地产税等方面的新政策或值得期待。

  合理住房需求受支持

  中央经济工作会议明确,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

  相关研究机构指出,“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”与12月6日中央政治局会议的提法一致。合理的需求包括首次购房需求和改善性购房需求,也可以简单理解为首套和二套购房需求,这都是政策支持的。预计信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大。

  严跃进亦认为,此次政策和中央政治局会议精神一致,将“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”写进去,后续应该会有一些变化要注意:第一、合理住房需求包括刚需和改善型需求,后续土地、信贷、税费方面会给予保障。第二、商品房市场的发展获得支持,房企的市场地位有所上升。第三、合理住房需求包括租和购,这都将面临鼓励和支持。

  促进房地产业良性循环和健康发展

  今年以来,包括恒大在内的多家房企现金流出现问题,引发债务危机。12月3日,银保监会和央行再次对恒大问题进行表态,重申恒大债务风险不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。在12月6日召开的中共中央政治局会议中,就明确提出,促进房地产业健康发展和良性循环。

  而此次中央经济工作会议也进一步明确了“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

  不过,值得注意的是,相较此前中央政治局“促进房地产业健康发展和良性循环”的表述,中央经济工作会议把“良性循环”的表述放在前面,而“健康发展”放在了后面。这样的排序,严跃进认为,对于理解后续的政策目标有积极的作用。

  在严跃进看来,当前房地产市场确实陷入了难以良性循环的矛盾和尴尬,比如说银行信贷方面的支持力度不大,导致市场迅速降温,今年很多城市出现了新房交易连续下跌6个月的态势,并衍生出了房企经营风险和债务风险,这本身就说明“市场-企业-居民家庭”之间的房地产要素流通不顺畅,致使房地产运行效率不高、房地产风险明显增大。所以从这个角度看,只有房地产市场的“市场-企业-居民家庭”之间实现了良性循环,房地产才能真正迎来健康发展的空间。

  中国城市经济学会房地产专业委员会主任、中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任王业强表示,与过去限制房地产为主的政策相比,“良性循环”提法中蕴藏更积极的含义。“过去房地产投资炒作和金融化比较严重,是一个单向的循环,亦即资金单向流动,未与国民经济和双循环格局形成良性互动。”

  同时,中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任、中国人民大学商学院财务与金融系教授况伟大指出,房地产防风险是实现良性循环和健康发展的关键。而房地产债务风险是房地产风险的主体和防范重点,一旦房地产债务大规模违约,产生信用风险,会对整个经济部门造成冲击甚至危机。房企开发贷风险是今年房地产最主要的风险,也是明年防风险的重中之重。

       来源:中房网综合整理

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