从中央经济工作会议看明年房地产市场新动向

苏晓2021-12-13 12:35:20来源:中房网

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  中房网讯 (苏晓/文)12月8日至10日,中央经济工作会议在北京举行,会议总结2021年经济工作,分析当前经济形势,部署2022年经济工作。

  在房地产方面,会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  相较于以往,今年的中央经济工作会议对于房地产的定调在严守“房住不炒”底线、发展长租房市场,推进保障性住房建设的同时,还首次提出了“探索新的发展模式”,“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。对于房地产行业来说,中央经济工作会议释放出的一些信号,对于理解2022年房地产市场政策等有重要的作用。

  连续五年定调“房住不炒”

  自2016年中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”以来,2018年、2019年及2020年举行的中央经济工作会议均提及了“房住不炒”,今年是中央经济工作会议第5次明确提及“房住不炒”。

  “十四五”规划纲要也强调了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。可以预见的是,“房住不炒”作为顶层设计, 将是指导房地产和住房工作的长期方针。

  在12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上,国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在解读中央经济工作会议时,除重申中央经济工作会议对房地产内容的表述外,还强调了“房地产是支柱产业,住房更是居民的消费”。

  今年下半年以来,房地产市场经历了深度调整,下行压力较大,行业及相关产业链条均承受了不小的压力。在“房住不炒”的总基调下,高层的表态和发言,无疑也肯定了房地产的重要地位。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称,未来政策将侧重引导市场预期平稳,既包括房地产市场不会持续下行,不会爆发系统风险的预期引导;也包括“房住不炒”长效机制不会改变,各方不能抱有“刺激房地产、炒作房地产“的心态。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,无论后续对于刚需和改善型购房需求如何支持,炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场。所以,各地在后续理解政策的时候,即便可以放松政策,也要严格守住这条红线。

  首提“探索新的发展模式”

  值得注意的是,在中央经济工作会议的涉房内容中,首次提到了“探索新的发展模式”。

  事实上,我国房地产行业经过二十多年的快速发展后,行业正从增量开发到存量运营时代转变,过去企业通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的模式弊端已逐渐显现。同时,对于地方政府而言,过去依赖房价、地价上涨驱动的“土地财政”模式也急需转变。

  许小乐认为,“探索新的发展模式”将推动房企开发模式转型。当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继,部分企业爆发债务危机,需要采取疏堵结合的方式,加快引导房企转型升级,从发展模式上防范和化解房地产金融风险。房地产开发企业应探索新的发展模式,结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势,参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域,实现多元化转型。

  严跃进表示,未来房地产依赖房价和地价上涨以获利的模式将不再可行,住房市场发展将从增量市场为主转向增量、存量市场共同发展,保障性租赁住房、租购并举模式等将得到进一步推进。此外,未来在存量房地产发展模式、房地产税等方面的新政策或值得期待。

  坚持租购并举

  在住房租赁方面,此次中央经济工作会议提出“坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设”。

  相较于去年中央经济工作会议在住房租赁方面提及的关于长租房、租购同权、土地供应、市场整顿、租金调控等细化要求,尽管此次会议对于住房租赁市场政策的细节提及较少,不过,这并不代表高层不重视多层次租赁市场的建设。

  近期,北京市十五届人大常委会对《北京市住房租赁条例(草案)》进行了审议,业内人士预计,各地或陆续将住房租赁上升到地方立法的层面,未来租售并举有望获进一步的政策支持。而此前,住房和城乡建设部部长王蒙徽也表示,“十四五”期间,将以发展保障性租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系,增加保障性住房的供给。

  中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任王业强表示,住房租赁市场发展是一个长期过程,目前仍有诸多制约因素,未来需要制度和政策的进一步规范。自提出“租售同权”以来,情况有所改善,但短时期并不能实现真正的同权,还需要进一步改善。

  同时,诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱预测,保障性租赁住房供应比例有望加大。保障房是住房市场的供应来源之一,首要目的是解决低收入群体的住房问题,是政策关注的重点之一。

  合理住房需求受支持

  中央经济工作会议明确,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

  相关研究机构指出,“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”与12月6日中央政治局会议的提法一致。合理的需求包括首次购房需求和改善性购房需求,也可以简单理解为首套和二套购房需求,这都是政策支持的。预计信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大。

  严跃进亦认为,此次政策和中央政治局会议精神一致,将“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”写进去,后续应该会有一些变化要注意:第一、合理住房需求包括刚需和改善型需求,后续土地、信贷、税费方面会给予保障。第二、商品房市场的发展获得支持,房企的市场地位有所上升。第三、合理住房需求包括租和购,这都将面临鼓励和支持。

  促进房地产业良性循环和健康发展

  近几年,高层对于房地产业出台的一系列措施,事实上都是在围绕行业的长期平稳发展做文章。在12月6日召开的中共中央政治局会议中,就明确提出,促进房地产业健康发展和良性循环。

  而此次中央经济工作会议也进一步明确了“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

  不过,值得注意的是,相较此前中央政治局“促进房地产业健康发展和良性循环”的表述,中央经济工作会议把“良性循环”的表述放在前面,而“健康发展”放在了后面。这样的排序,严跃进认为,对于理解后续的政策目标有积极的作用。

  在严跃进看来,当前房地产市场确实陷入了难以良性循环的矛盾和尴尬,比如说银行信贷方面的支持力度不大,导致市场迅速降温,今年很多城市出现了新房交易连续下跌6个月的态势,并衍生出了房企经营风险和债务风险,这本身就说明“市场-企业-居民家庭”之间的房地产要素流通不顺畅,致使房地产运行效率不高、房地产风险明显增大。所以从这个角度看,只有房地产市场的“市场-企业-居民家庭”之间实现了良性循环,房地产才能真正迎来健康发展的空间。

  王业强表示,与过去限制房地产为主的政策相比,“良性循环”提法中蕴藏更积极的含义。“过去房地产投资炒作和金融化比较严重,是一个单向的循环,亦即资金单向流动,未与国民经济和双循环格局形成良性互动。”

  同时,中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大指出,房地产防风险是实现良性循环和健康发展的关键。而房地产债务风险是房地产风险的主体和防范重点,一旦房地产债务大规模违约,产生信用风险,会对整个经济部门造成冲击甚至危机。房企开发贷风险是今年房地产最主要的风险,也是明年防风险的重中之重。

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