年内第二波偿债高峰临近,但房企融资总量还在大滑坡

亚晨2022-06-14 12:39:55来源:中房网

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 中房网讯(亚晨/文)5月份,房地产企业融资规模大幅下降,单月融资规模创下2019年以来第三低。

  同时,7、8月份将进入年内第二个偿债高峰期,尽管当前融资环境略有改善,但部分房地产企业能否安全“上岸”仍存在较大的不确定。

  5月100家典型房企融资总量同环比大降

  克而瑞研究中心日前发布的报告显示,5月份100家典型房企的融资总量为519.75亿元,环比减少40.3%,同比减少50.2%,单月融资规模是2019年以来第三低。其中,房企发债375.07亿元,环比增加0.6%,同比减少35.2%。

  根据报告,5月份房企境外发债约61.07元,环比增加366.9%,同比减少80.9%。境内发债314亿元,环比减少12.7%,同比增加21.1%,其中,公司债发行145亿元,环比减少20%,同比增加50.3%;中期票据发行93亿元,环比增加2.7%,同比减少23.4%;融资券发行30亿元,环比减少65.9%,同比减少25%,境内发债主体仍然基本为央企国企。

  具体企业表现来看,5月发债量最大的企业是中海和保利发展,两家企业的融资总量都是60亿元,中海在本月发行了30亿元的公司债以及30亿元的中期票据,保利也发行了30亿元的公司债和30亿元的绿色中期票据。本月发行债券的企业有17家,发债企业个数环比减少5家。

  对此,克而瑞研究中心分析认为,5月份房企融资规模较三四月又有较大的滑坡,主要是因为过去几个月中作为融资主力的国企央企已经获得了较为充足的资金,因此在5月的融资规模有所减小,而民营房企的融资规模仍然处于低位。

 年内第二波偿债潮临近

  与此同时,房企年内第二波偿债潮临近了。

  根据克而瑞监测,6月份将有44笔债券到期,合计约639亿元,环比增加68.6%。其中,佳兆业到期的4只境外优先票据、新力到期的一只优先票据以及华夏幸福的一笔境外债已经出现了利息违约。从到期债券规模来看,单笔金额最高为佳兆业于2017年发行的8.2亿美元的境外优先票据。

  另据CAIC数据显示,2022年6-7月200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元。其中,民企约有1178亿元债券到期,占比为67%。

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  下半年,民营房企到期债券中,海外债约占总规模的56%。年内,有12家房企债券到期规模超百亿,有8家为民营房企。

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  从过去几个月的情况看,至少已经有9家上市房企发布公告,因未能按期支付到期债券本金或利息,构成实质性违约。而在已构成违约的房企中,全部为民营企业。

  中房研协近日发布的报告分析,当前房地产市场再次迎来了全行业层面的严峻考验,过去依靠高杠杆、高周转而做大做强的房企发展模式已失去了基础,当下行业竞争加剧,格局剧变,头部集中度趋缓,规模不一定是优势,在资金收紧的情况下反而呈现为劣势。资源成为重要竞争砝码,这方面先天不足的民企势微,央企占有越来越多的竞争优势。民营房企不得不面临如何生存和发展问题。

  《丁祖昱评楼市》文章指出,下半年对于房企来说仍然是煎熬的,虽然政策端有松动迹象,但整体仍处于收紧态势。当前房企融资处境很难,尤其民营房企,除受到重点扶持的优质民企仍可在国内发债外,普通民企境内发债较为艰难,海外发债多为与投资人达成展期协议,高息置换到期债券。可以看出,房企境内外融资情况都没有明显的改善。当前,任何一家房企都不能对自己的融资能力过于乐观,资金铺排计划应该谨慎,并通过销售回款和处理优质资产获得现金流入。


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