郁亮:市场已经触底,应熬着走下去

亚晨2022-06-29 13:18:05来源:中房网

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  中房网讯(亚晨/文)作为标杆房企,万科对行业趋势的判断,一直受到业内外的广泛关注。

  从“拐点论”到行业进入“白银时代”的预测,从高喊“活下去”到“铜铁时代”不远了的言论,今年年初更是直言房地产行业已经进入了“黑铁时代”,万科每次对行业的判断都是在“示警”。但这一次,却一反常态,不再悲观。

  6月28日,万科在深圳举行了2021年股东大会。万科董事会主席郁亮在会上表示,短期房地产市场已触底,正开始缓慢温和的恢复,房地产行业没有任何理由躺平,需要有信心,熬着往前走。

  短期市场已触底,正缓慢温和恢复

  对于目前的房地产行业,郁亮判断,短期来看市场已经触底,但恢复是一个缓慢及温和的过程。“大家知道今年日子特别难过,这也是我从业以来觉得压力最大的一段时间。”郁亮坦言。

  郁亮表示,今年1、2月份商品房销售尽管有下降,但目前来看还是上半年表现稍好的月份,一二线城市商品住宅销售同比下降了36%。到了4月份情况变得更加严峻,同比下滑了59%,因为疫情等因素,环比也下降23%。5月份尽管同比下降50%多,还是很多,但是环比开始出现了7%的上升。6月份,从目前的情况来看,环比可能会有比较明显的提升。二手房市场从6月份开始也出现了一些起色,比如一二线城市二手房挂牌价格有涨有跌,但涨的城市个数已经达到50%。

  基于上述情况,郁亮判断,短期市场已经触底。“但我没有用反弹的说法,而是用恢复,恢复仍然需要时间。6月份有起色体现在环比上,同比来看降幅虽然在收窄,但预计还会有不小的跌幅,是从底部慢慢往上走需要时间。”

  在郁亮看来,目前的人口状况、人口结构、收入水平,以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化,行业要进入新的发展阶段。所以不能够再沿着过去的逻辑,期待回到过去高峰时的数据和规模。

  行业要有信心,只有走下去才会有出头之日

  无论“拐点论”、“活下去”,还是“黑铁时代”,万科的判断往往带给行业更多的是悲观。

  对于此次“态度”的转变,郁亮认为,对同一个事情,大家有的时候看的角度有差异。今天行业需要信心,需要熬着往前走。但凡有一丝微光就当是光明所在往前走,这时候要更多挖掘它好的一面。

  在他看来,万科的战略定力就是不贪婪、不恐惧。郁亮表示,不贪婪是在市场好的时候要留一份清醒在,不要去赚最后一个铜板,所以万科总是扮演不合时宜的说“狼来了”的孩子。

  “我们也不恐惧,这个行业未来有机会吗?10万亿级别的行业怎么会没有机会呢?只是需要自己去找到这个机会,有千年历史的行业不可能说没有就没有,一定是常做常有,常做常新。本质上来说不贪婪不恐惧使得我们能够在好的时候留一份清醒,在坏的时候有一份信心。”郁亮说。

  郁亮认为,只要一个企业能够服务好自己最主要的客户,做出好产品和好服务来,还是可以熬过去的。行业很艰难,但如果放在社会中去,房地产行业一定不是最艰难的一个,所以没有任何理由躺平。面向未来,这10万亿的市场里面,一定可以找到能够做的事情,靠出色的产品和服务还是能够找到新的市场机会。

  “不管未来的路有多长,未来的道路有多么艰难,只有走下去才会有出头之日。我相信我们的行业经过这次洗礼,一定能够为我们国家经济的健康发展作出应有的贡献。”郁亮如是表示。

  挑战很大,但2022业绩企稳回升的目标不变

  在今年3月份万科发布业绩之后,郁亮曾提到2022年的业绩目标是企稳回升。如今,面对上半年惨淡的销售状况,以及疫情的叠加影响,万科全年业绩目标能否实现也备受关注。

  对此,万科总裁祝九胜表示,年初时对于市场下行有预估,但没想过这么严重。相对于百强的表现,万科1-5月份的销售下降41%左右,稍微强一点,但行业中也有表现更好的企业。这确实会带来更大的挑战。好在万科一直相对稳健,把困难都想到前面,提前做了一些铺排和布置。从今天的情况来看只是增加了工作难度,万科会用更积极的销售、更具体的应对来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺

  祝九胜称,如果看得更长远一点,未来两三年万科要实现三个目标:一是业绩要实现止跌企稳,把这种跌势止住;二是开发要继续维持在第一阵营的行业地位;三是在行业中能够率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。

  具体来看,一是,投资标准要转,在投资机制方面做进一步优化。今年前5个月万科投了13块地,其中9块地今年就能够实现推盘,有6块地的现金流今年就能回正。投资标的提升对万科未来业绩会有很好的支撑作用。同时,对在手资源做了进一步梳理,找到过去投资兑现中碰到的困难和问题。二是,产品和能力方面的拉通,通过再次产策把产品做得更对客户的口味,也看到了初步的效果。三是,在销售方面找到一些方法,了解客户到底有什么诉求,万科用什么样的产品、方案去满足客户的需求。

  祝九胜表示,利润蓄水池在逐步形成和增长过程当中难度不小。其中关键是能力的提升、机制的优化以及客群的洞察和把握,万科管理层对此充满信心,也愿意持续不断地付出努力。

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