丁祖昱:三季度筑底之后,房地产还有长期筑底的过程

曲涛2022-09-09 12:37:18来源:中房网

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  中房网讯 (曲涛/文)“房地产在三季度筑底之后,还会有长期筑底的过程,城市分化也会加剧。肯定对预售制度有所调整,会有封闭的管理,未来融资方面也会有一些改善”。

  这是易居企业集团CEO丁祖昱9月8日在“第十一届金砖论坛”上对未来房地产行业的最新预判。

  谈市场:新房二次探底,二手房基本回稳

  谈及当下的房地产市场,丁祖昱认为,政策的量和质“肯定是够了”。

  在他看来,新房市场在五、六月份回稳,七、八月份又有所回落,基本可以判断为二次探底。年内最后四个月考虑到基数原因,可能同比降幅会有所收窄,全年可能比去年同期下降三分之一或者多一点。

  二手房方面,丁祖昱认为比一手房的情况要好,七八月份基本回稳。由于有交付的焦虑,很多消费者,特别是刚需购房者转而购买二手房,也使得市场出现回稳。

  其中,上海、杭州和成都等城市,市场相对较好。天津、武汉和郑州则市场压力相对较大,究其原因还是整体的供求关系所致。

  在消化周期方面,如果从狭义的消化周期来看,一线城市约为1-2年的时间,但其他城市差异很大,部分二线、三线、四线城市的狭义消化周期有五六年,广义消化周期有20年、30年甚至40年。

  谈房企:现状没有得到明显改善,最终将“三分天下”

  “企业过去五年太追求规模了”,这是丁祖昱对房地产企业过去五年的一个定义。

  丁祖昱称,目前房企状况没有得到明显改善,在销售没有回稳的情况下,融资越来越少。今年房企融资现金流与销售均为负,这也是很多企业暴雷的原因。

  在到年底前的四个月内,政策仍是宽松期。丁祖昱表示,不希望有新的大房企再出现违约、暴雷的情况。至少希望市场、购买力和需求端都能够稳定住。

  另一方面,中央对民企的态度最近也在发生改变,至少从复工的角度,还在对民企采取一些如征信、担保等方面的措施。

  对于房企,虽然中小企业的暴雷情况没有得到缓解,但几家大型企业暂时平稳。丁祖昱认为,房地产企业最终将出现央企、地方国企和规模民企与地方民企三分天下的格局。

  谈未来:三季度筑底之后,还有长期筑底的过程

  目前,房地产行业整体信心仍略显不足,对于绝大多数业内人士而言,更关注的是行业未来的走势。

  对此,丁祖昱认为未来将是“L型”走势。在其看来,“一竖”差不多已经走完了,但“一横”还有得走。三季度筑底之后,还有长期筑底的过程,同时城市分化将加剧。

  另外,今年的土地市场肯定是“小年”,这个影响会很深远。如果今年继续做“小年”,可能比去年还要下降40%以上的投资,从而影响下半年和明年上半年的供应。

  对于明年,不管是房地产开发投资增速还是新开工,还是最后的销售,由于供应问题,都会受到很大影响。“别看现在不买地,好像大家都在自救,但实际上对后面的影响还是非常大的”。丁祖昱说。

  而对于未来房地产开发新模式,丁祖昱称肯定对预售制度有所调整,会有封闭的管理,未来融资方面也会有一些改善。从第二曲线看,他相对看好物业,租赁长期市场会越来越大,养老空间也很大。“商业这次会大洗牌,办公楼未来三年我都认为租金出租率和资产价格会不断下降”,丁祖昱对行业未来,给出了自己的判断。

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