港股内房龙头股大涨 估值修复与行业逻辑之变

王营2017-10-12 07:55:03来源:21世纪经济报道

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  导读

  港股内房龙头股上涨的一个主要逻辑就是:在行业毛利率水平下降的大环境之下,行业主要公司通过各种方式在加杠杆,加快资产周转率,从而提升净资产收益率,获取盈利的增长。

  此前,融创中国董事会主席孙宏斌曾连续多年抱怨,融创中国股价被严重低估。然而,这一局面在2017年彻底发生扭转。截至10月11日,融创中国控股有限公司从2016年底收盘价的6.45港元,到2017年10月11日收盘的37.00港元,股价涨幅达到473.64%。

  与融创中国同样股价创新高的的还有中国恒大集团。截至10月11日,中国恒大从2016年底收盘价的4.83港元,到2017年10月11日收盘时的27.75港元,股价涨幅高达474.53%。早在今年7月,恒大市值就已超过万科A。

  伴随美股上涨,港股内房龙头股几乎迎来一轮集体上涨。21世纪经济报道记者统计发现,同为港股的内地房地产公司,碧桂园年内股价涨幅高达190.78%;雅居乐集团年内股价涨幅为186.58%;龙湖集团年内股价涨幅高达102.03%;远洋集团年内股价涨幅为49.57%;中国海外发展年内股价涨幅为24.82%。对比香港本土房地产开发商。九龙仓集团、新鸿基地产股价涨幅仅为37.25%、32.14%。

  再反观A股,则整体表现平平。截止到目前,A股房地产上市公司的房地产开发指数(881153)跌幅为-3.99%,同样为从事物业开发及物业管理服务的房地产开发商,涨跌幅的差异为何如此之大?港股的内地房地产公司为何如此上涨迅猛?

  港股内房股加杠杆

  2014年6月,万科总裁郁亮公开发表了一篇人民日报也予以转发的文章《我国楼市进入“白银时代”》。郁亮的主要观点是:行业暴利时代结束,整体增速放缓,行业集中度有望提升,将更注重普通住宅和商业地产,一线城市的优势更明显。2014年10月,郁亮在第六届中国房地产科学发展论坛上再度发表他对于地产“白银时代”的观点。

  万科作为彼时的龙头房企,其“白银时代”观点受到行业内高度重视。而值得关注的重要现象是,伴随房地产行业洗牌加剧,以规模论英雄成为行业共识,房地产行业集中度正在前所未有地加速。一些具有规模意识的房企大量使用杠杆型扩张动作,除了常规贷款以外,还有大量的配股、优先股、永续债等手段;与此同时,这些房企大举拿地。无论是通过招拍挂还是收并购等方式,均在加速跑马圈地。这其中,以港股内房龙头股融创中国、恒大地产、碧桂园等房企为代表。

  21世纪经济报道记者对比了这些房企负债率情况。根据同花顺统计数据显示,融创中国近三年的负债率分别为83.19%、87.92%、91.92%;中国恒大近三年的负债率为81.22%、85.75%、88.74%;碧桂园近三年的负债率为75.32%、86.2%、88.13%。相比之下,香港本地房企九龙仓和新鸿基负债率则一直保持在20%-30%之间。

  港股内房龙头股的规模扩张成绩直接体现在房地产销售排行榜单上。

  克而瑞研究中心发布的最新数据显示,与2016年同期相比,今年1-9月TOP100房企整体销售规模达50046.2亿元,业绩同比增幅显著达36.7%。各梯队房企的市场份额较2016年末继续提高,门槛、集中度进一步提升。其中,TOP3房企的门槛由2016年前三季度的2139亿元提升至3659亿元,在各梯队房企中增幅最大达71%。TOP20和TOP30房企的门槛增幅也较高,分别达到了37.6%和51.2%。值得注意的是,TOP10房企的门槛首次超过千亿达1010.3亿元。

  在热点城市限购、限售政策加码的影响下,TOP100房企今年第三季度的总体销售规模环比下降较为明显。但行业集中度前所未有地加剧。截止到三季度末,千亿房企数量达到11家,TOP10房企的门槛达1010.3亿元。随着各梯队房企门槛、集中度的提升,百强房企的分化也在进一步加剧,规模房企的优势正逐步凸显。TOP10房企进一步拉大与其他梯队间的差距,TOP50-100梯队集中度甚至下降1个百分点。

  值得关注的是,此时,房地产行业老大已经从万科易主为碧桂园。在克尔瑞这份销售额前十名排行榜上,港股内房龙头股占据了较多席位。包括碧桂园、中国恒大、融创中国、中海地产、龙湖地产。21世纪经济报道记者发现,这些房企今年股价整体表现大都比较抢眼。

  行业逻辑与估值修复

  港股内房龙头股股价长年较低已经是不争的事实。尤其是此前A股大热时期,不少在香港和境外上市房企甚至希望回归A股。

  今年1月,融创中国曾在上海举办全国媒体会。彼时,有记者问孙宏斌会不会买万科的股票。孙宏斌回答称,“不买,太贵,要买买自己家的。”孙宏斌向在场媒体简单算了一笔账,对比了港股上市的融创中国与万科A的市值:万科市值2700亿元,融创中国是万科的1/27。孙宏斌认为融创“太便宜”,未来会有更快的增长。

  孙宏斌也的确以实际行动增持融创股票。香港联交所的公开信息显示,孙宏斌曾于去年8月27日增持了融创中国股份,涉及365万股,以公开信息显示的每股4.227港元平均持仓价计算,投入资金近1543万港元,增持后孙宏斌的股份占比则升至47.1%。

  今年以来,伴随香港股市估值修复,孙宏斌的增持在2017年获得了极大收益。2017年10月10日,美国道琼斯工业平均指数创22850.509的历史新高。香港股市的走势历来跟随美国股市,受内地A股走势影响反而较小,加之经济的平稳增长,上市公司上半年盈利增长,持续南下的内地资金,香港投资者情绪乐观等因素,香港恒生指数创十年以来的新高,2017年10月6日盘中涨至28626.41的高位。现在地产龙头涨的一个主要逻辑就是:在行业毛利率水平下降的大环境之下,行业主要公司通过各种方式在加杠杆,加快资产周转率,从而提升ROE水平,获取盈利的增长。

  除了股市层面估值修复,业内人士认为,港股内房龙头股表现抢眼也与行业逻辑发生变化有关。兰德咨询总裁宋延庆认为,本轮香港内房股大涨有三个原因。一是补涨(原先A、H价差较大);二是有资金炒;三是香港资本市场对内房股的估值在发生变化。据宋延庆观察,香港资本市场原先比较看重土储,而后不看好高负债企业。但如今看来,周转率高,业绩增长潜力大的企业被认为是好企业。还有个直接原因,融创、恒大等已进入利润结算期,而且负债率会逐步降低。

  “不怕高(负债),就怕(周转)慢。”宋延庆认为。

  克而瑞分析师朱一鸣也具有相同看法。他认为,港股内房龙头股表现抢眼主要是由于经营业绩改善。从今年中报数据上看,像恒大、融创这些标志性房企盈利能力开始逐渐释放,负债率也开始下降,打消市场担忧(港股投资者较厌恶高风险)。此外,朱一鸣认为,房企集中度不断上升,分化加剧,资源向大房企倾斜,上市房企一般具有融资优势,规模一般也比较大。投资者对这样的预期更加突出。

  至于A股房企为何不涨?朱一鸣认为,港股市场的资金更加自由充裕,港股也在走牛市,而A股还处于震荡市中,资金不够充裕,属于存量博弈,房地产市场不景气的情况下,自然缺乏资金的关注。涨与不涨与价值有关,但不能忽视的是资金因素和所处的市场环境因素。

  9月5日,海通证券发布报告称,“预测融创中国20 17年 EPS 为每股1.31 元、2018 年为 2.65 元。融创中国在行业整合时代抓住机遇通过并购助成长。我们给予公司2017 年20倍市盈率,对应六个月目标价26.20元每股(31.36 港元每股)。风险提示为,一二线城市调控维持,房价下降。”不过,这个预测价位早已被超越。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 河北省住房和城乡建设厅10日透露,为推进社会诚信体系建设,进一步完善住房保障政策体系,规范保障房分配、管理工作,建立住房保障信用管理制度,该省近日出台《河北省保障性住房管理中心关于建立住房保障信用管理制度的指导意见(试行)》,系中国首个省级层面住房保障信用管理制度。
  • 新年伊始,楼市又有新动态。
  • 昨日,记者从朝阳区第十六届人大四次会议获悉,今年,文创实验区将着力建设三间房文化综合体项目,实验区设立100亿元规模的朝阳区文化创意产业发展基金,扩大文创企业投融资渠道。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会四部门印发通知,实施联合修订后的《土地储备管理办法》。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、人民银行、银监会对原《土地储备管理办法》进行了修订,联合印发了新的《土地储备管理办法》(以下简称《办法》),以进一步规范土地储备管理,落实党的十九大关于加强自然资源资产管理和防范化解重大风险的要求。
  • 南京市委今年1号文件出炉,主题是打造具有全球影响力的创新名城,时间表是8年。为此南京出台了创新10条,为了广揽天下英才,南京调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
  • 1月9日,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 昨日,青岛市人民政府新闻办公室官方微博“青岛发布”发文称,青岛将全面放开城镇落户限制,加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件,优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。
  • 近日,华为给员工分福利房的消息传出。消息称,华为将在新落成的东莞松山湖基地建成配套住房,只卖给公司员工,精装修,价格只有8500元一平方米。
  • 在调控与还债高峰的双重压力下,房企近来频频发布美元债融资计划,以解资金燃眉之急。根据碧桂园控股有限公司1月10日发布的公告显示,公司拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据。
  • 一场来自中型房企的“挖人”潮正在席卷地产行业,而嗅到人才流失危机的龙头房企也频频发招,它们拿出的手段有股权计划、跟投机制、薪酬待遇等多种方法。
  • 作为共享经济理念的产物,自2015年起,联合办公这一新兴办公业态迅速走进公众视野,在“双创”和资本的双重推动下,创新工场、方糖小镇等联合办公品牌纷纷在全国跑马圈地、加码投资。同时,联合办公也引起了部分房企的重视,SOHO、远洋、龙湖、中骏等房企均有布局。
  • 时隔4年,河南房企鑫苑再度落子成都,收购郫都区301亩地块。在此之前,其先后在三圣乡和华府板块打造了两个项目。
  • 随着2017年业绩的披露,“宇宙第一开发商”的名头终于花落碧桂园。而万科虽然屈居第二,但明显不太服气,去年12月实现了销售金额622.3亿元,算是最后冲击了一把;而碧桂园或许由于领跑太久有些松懈,最后一个月仅录得合同销售金额165.3亿元。
  • 对于大型房地产企业的高管来说,除了薪酬之外,能否提供更广阔的施展舞台也被看做是留在企业里的重要因素。过去的2017年,大型房企高管跳槽频频上演。
  • 在上市房企中,谁给员工开的工资最高?哪家公司涨薪最多?谁又降低了员工的工资标准?这些话题也颇受行业关注。日前发布的《2016-2017年中国房地产企业薪酬报告》对此进行了盘点。
  • 新年伊始,南京土拍市场动作频频。所挂地块,被清一色标注上“租赁住房用地”。
  • 北京市规划国土委相关人士向21世纪经济报道记者回应称,2018年的土地供应计划尚未制定完成,但相关部门将按照北京市委市政府“2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房”的安排部署,制定相关计划。
  • 截至2017年12月底,本市集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • 昨天从市规划国土委获悉,北京去年实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • “要是早些年推出宅基地退出政策,我就会选择退出后到中心村去建房,而不是在山下。”现年49岁的张乃良是四川省泸县的一位农民。为了方便子女上学,他2005年从山上搬迁到山下,利用村内的空闲地修建了三层砖混结构的房屋。
  • 1月4日,北京迎来2018年的首场土地拍卖,位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让,并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊,三块地的竞拍轮次并不多,溢价率分别为9%、24.7%和50%,短时间内即告成交。
  • 近日,《经济参考报》记者在河南、福建、黑龙江等省多个农村集体产权制度改革区采访了解到,多地农村集体产权制度改革试点工作稳步推进,但金融服务不配套、集体经济发展不畅等问题严重制约改革成效。
  • 2017年北京土地市场收官,中原地产研究中心统计数据显示,总成交金额达2795.6亿元,同比上涨达225%。这是自2015年成交总额达到2217.4亿元后,第二次年度土地出让金突破2000亿,创下历史新高。
  • 现在我们已经看到,房地产销售量在减速,棚改的货币安置化对房地产销售的贡献度也在减弱,加之房贷政策的紧缩,未来房地产将会出现增速放缓趋势。
  • 把土地承包经营权确权登记颁证这项工作,看做是深化农村改革的基础性工作,一点也不为过。
  • 兰州限购率先“松绑”之后,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 刚刚进入2018年,兰州、南京等城市的购房政策出现局部的松动和微调。兰州市日前宣布取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京则是针对高层次人才松绑限购,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书,先落户南京。
  • 国家统计局数据显示,2016年我国人均GDP达到53980元,与1978年相比实际增长21.4倍,按照世界银行公布的最新标准,我国已经跨过中等偏上收入国家门槛,经济社会发展进入了全新时代。
  • 针对有媒体报道称中国人民银行研究局副局长纪敏表示“中国短期内仍存在加息空间”一事,纪敏8日表示,其近日在中国债券论坛上表示,利率升降和杠杆率变化的关系,取决于投资回报率的动态变化。但这一理论表态,并不能解读为“短期内有加息空间”。
  • 随着上周兰州、合肥、南京相继松绑了部分楼市调控措施,地产股在周一也迎来了集体大涨。
  • 一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。
  • 刚刚过去的2017年,包括美国在内的一些发达经济体结束了口水加息,以更为实质性的行动演绎货币正常化进程。美联储加息三次,并于去年10月启动缩表;欧洲中央银行宣布延长量化宽松9个月的同时,计划于2018年1月开始减少国债购买规模,向货币政策正常化靠近了一步;加拿大央行七年来首次上调基准利率,英格兰银行也宣布了十年来的首次加息,并预计未来三年利率将逐步上涨;韩国银行也加入了加息行列。进入2018年,预计发达经济体将维持目前的收紧节奏,货币政策仍有诸多看点。
  • 进入新年,国内各大城市房贷额度依然未见明显转松,甚至有部分城市还传出了上调房贷利率的消息。广州市场方面,昨日记者调查发现,房贷利率较为稳定,而随着新年额度的下发,广州多家银行机构房贷发放速度比去年年底略快,但是今年的额度依然偏紧。
  • 近期,地产股在资本市场的表现着实亮眼。面对史上最严调控的2017年,房企销售业绩却出乎市场预料,这也直接带动了地产股的强劲上涨。
  • 岁末年初,房地产板块的强劲上涨引发市场广泛关注。2017年12月29日以来截至昨日,房地产板块连续6个交易日出现上涨,期间累计涨幅达到11.97%,龙头股泰禾集团最先启动,近9个交易日累计涨幅突破80%,期间出现5次涨停。
  • 1.5万亿的测算结果是一种理论上的最大测算结果,在现实操作中有些对象银行并不会用尽2%法定准备金率的临时动用范围,因此真实的流动性释放很可能小于这一数值。
  • 中国人民银行5日发布《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》(以下简称《通知》),便利企业境外募集人民币资金汇入境内使用。
  • 日前,住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》显示,截至2017年11月底,全国住房公积金缴存总额12.3万亿元,提取总额7.2万亿元,缴存余额5.1万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款7.48万亿元,个人住房贷款余额4.5万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为87.6%。
  • 1月5日,央行发布了《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》。《通知》明确了境内企业境外发行债券、股票募集的人民币资金可按实际需要调回境内使用,进一步简化管理流程,便利企业日常运营。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
  • 日前戴德梁行发布的报告显示,中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元。华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵认为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目,是它们在海外碰壁的主要原因。
  • 据希腊国家统计局当地时间12月4日发布的数据显示,希腊第三季度经济同比增长1.3%,环比增长0.3%。尽管希腊经济已止跌反弹,不过负债率却一路上行,严重超过警戒线水平。近日,在尝试走出深陷债务泥潭的道路上,希腊政府又迈出了艰难的一步。
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