万亿级外资放开 地产获认价值板块

许倩2019-09-16 09:59:47来源:中房报

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  中国股市与债市有望迎来外资大量入市的时代。

  9月10日傍晚,国家外汇管理局通过官网宣布:取消合格境外机构投资者(QFII)和人民币合格境外机构投资者(RQFII)的额度限制。同时,RQFII试点国家和地区限制也一并取消。

  记者了解到,此项制度性改革的根本原因在于:随着资本市场对外开放加速,外资配置A股需求提升,相比陆股通需要更为通畅的渠道。此前,外资买卖A股的渠道主要是陆股通,即北向资金。而通过QFII渠道的投资,因存在额度限制,占比较小。此次取消额度限制,有望吸引更多外资增量资金入市。

  摩根士丹利预计,2019年A股的外资流入量将达700亿美元至1250亿美元。未来10年,预计每年外资流入约1000亿美元至2200亿美元。按照最新汇率计算,未来10年累计将有超14万亿元人民币增量流入A股市场。

  中金公司研报称,外资有望在未来10年内持有A股的总市值比例达到10%,成为A股最大的一类机构投资者。

  这对于身处A股市场中的地产股而言,无疑是个好消息。继海外发债、信托融资等融资渠道相继收紧后,此次外资入场的放开能否为地产引来“活水”,尚需时间考证。

  “从逻辑上有利于改善A股地产股的流动性,进而改善房企资金面和财务状况,对于行业基本面是利好。一些财务稳健、杠杆率比较低、回报比较好的地产股很可能会率先受益。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。

  外资将加速入场

  QFII指外资机构募集美元获批后,再转换为人民币直接投资A股;RQFII(小QFII),指境外人民币通过在香港的中资证券公司及基金公司投资A股。我国于2002年实行QFII制度,2011年实行RQFII制度,成为国内资本市场对外开放最早也是最重要的制度安排,也是境外投资者投资境内金融市场的主要渠道之一。

  事实上,由于QFII与RQFII投资额度限制,很多国际机构投资中国资本市场不通过QFII,而是通过债券通和陆股通,因为更加方便。央行数据显示,截至2019年6月,境外机构和个人持有境内股票规模1.65万亿元人民币,占比全A总市值约2.8%。从结构看,北上资金(陆股通)持股市值1.16万亿元人民币,占比外资持股总规模约70%,QFII持股市值为1645亿元人民币,占比外资持股总规模约10%。

  但问题是,通过陆股通只能参与投资部分股票,而大量中小盘股、科创板股票却无法参与。取消投资额度限制后,意味着外资可以参与所有股票的投资。

  今年以来,监管部门放松QFII额度管理的信号很明显。先是1月14日,国家外汇管理局将QFII额度从1500亿美元调升至3000亿美元。扩容仅半年后,国家外汇管理局多次提到要改革QFII和人民币合格境外机构投资者(RQFII)制度,扩大投资范围,研究适度放宽甚至取消QFII额度管理。

  直至9月10日正式宣布,国家外汇管理局决定取消合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者投资额度限制,同时取消的还有RQFII试点国家和地区限制。此前,已有来自31个国家和地区的超过400家机构投资者通过这两个渠道投资中国金融市场。

  外汇局官网信息显示,截至今年8月底,292家QFII机构合计获得外汇投资额度1113.76亿美元(总额度为3000亿美元),222家RQFII机构合计获得投资额度6933.02亿元人民币(总额度为1.94万亿人民币)。

  未来,几乎所有的国家和地区都可以通过QFII、RQFII投资中国内地金融市场,由此带来资金量不可估算。

  国家外汇管理局新闻发言人王春英表示,此次全面取消合格境外投资者投资额度限制,是国家外汇管理局深化金融市场改革开放,服务全面开放新格局的重大改革,也是进一步满足境外投资者对我国金融市场投资需求而主动推出的改革举措。

  招商银行研究院高级分析师刘东亮解读道,QFII和RQFII额度的放开,并不代表短时间内会有大量资金涌入中国资本市场。一方面,已经获批的QFII和RQFII额度并未用尽,尚有三分之二的额度空闲;另一方面,陆股通开通后,北上资金的规模已经大幅超过了QFII和RQFII,此时放开额度的实际意义有限。

  “但从中长期看,外资进入中国资本市场的意愿将会不断提高,股市投资者结构将持续完善。境内A股市场已经处于相对低位,低估值对于长线资金具有吸引力。同时,随着A股纳入各类国际指数的比重不断提高,被动投资与主动投资的需求都会持续上升。”刘东亮认为。

  数据显示,外资的流入呈现加速态势。今年以来,(陆股通)北向资金净流入A股市场的总额达到1215.99亿元,超过了2014年至2016年每年的净流入总额。A股在近两年先后被纳入国际指数,也意味着外资对于A股的配置需求大幅增加。

  地产能否引来活水?

  外资入市的口子已经敞开,接下来资金的流向更值得关注。

  从2017~2019年外资三轮大幅流入时行业配置来看,外资持仓规模前六大行业始终为消费(食品饮料、家用电器)、金融(银行和非银金融)、医药和电子,房地产业排在第十位。

  外资对行业的选择仍是基于盈利稳定性。“A股市场的地产股一般都是高周转、高杠杆的开发型企业,对于市场状况和资金状况、资本市场高度依赖,因此企业虽然普遍实现了较高的增长速度,但是显现投资风险受各方面因素的影响比较高,对于不熟悉A股资本市场和内地房地产市场的外资来说,它们进入A股地产股会比较偏谨慎。”柏文喜认为。

  也有房地产金融人士认为,A股上市的地产股,这两年发展冲劲很强,未来各类资金投资此类企业的可能性会加大,从而为此类地产企业带来了更多的融资机会和转型动力。

  什么样的地产股更容易受到外资青睐?一些财务稳健、杠杆率较低、回报较好的地产股很可能会率先受益。

  从目前外资重仓房地产股情况看,截至8月30日,外资通过陆股通持股较多的地产股包括:中国国贸(陆股通持股占比10.06%)、绿地控股(9.59%)、粤泰股份(8.8%)、迪马股份(7.16%)、新城控股(7.07%)、荣盛发展(7.02%)、万科(6.95%)、世茂股份(6.71%)、信达地产(5.94%)、上实发展(5.76%)等。

  外资通过QFII持股占比较多的地产股包括:世联行(QFII持股占比3.09%)、南都物业(2.33%)、中国国贸(1%)、新城控股(0.63%)、金融街(0.61%)等。

  事实上,外资对中国房地产的青睐一直都在,外资曾作为“野蛮人”,徘徊于房地产并购门外。今年以来,外资的身影频频活跃在中国商业地产大宗交易市场上。据世邦魏理仕统计,2019年上半年,国内大宗物业交易金额高达2400亿元人民币,其中外资占比高达46%,写字楼投资占比处于绝对高位。

  今年亦出现海外机构重新增持内地房企股票的现象。如2月1日,新加坡政府投资公司出手增持了216.13万股万科H股,涉资6667万港元,持股比例从5%增至6.01%。

  更多外资机构对于地产股的看法是中性偏正面。花旗集团的报告显示,尽管市场温和回调看起来是不可避免的,但中国房地产板块今年应该会跑赢大市,交出强劲的业绩单并成为脱颖而出的价值板块。该行业到2020年的利润复合年增长率应该会达到23%。

  摩根大通则指,虽然房地产市场人气仍相对疲弱,但2019年一季度之后情况或将有所好转。今年全年销售有望增长15%。他们仍看好中资房地产开发商板块,因为该板块基于2019年预期利润的市盈率不到6倍。

  有地产人士乐观预计,随着外资资金的进入,相关地产企业的资金基本面会有所改善。考虑到中国境内地产项目投资面临很高的外资进入门槛,不排除外资通过各种方式进入国内市场以后,绕道来投资风险相对较低而收益尚属不错的债市,进而通过投资证券间接实现地产项目的开发。

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