2017房价会降?看看房企在土地市场表现就知道了!

2016-12-08 11:38:17 来源:中房网

  地价不降,房价难抑。想知道未来的房价走势,当下的土地价格应该是最直观的反映。数据不会说谎,本文选取了多项官方和房地产专业机构关于土地市场的数据统计,让你对当下的土地市场现状有一个更深入的了解。

  中房网讯 今年3月以来,伴随着楼市的火爆,高溢价、高总价、高单价的“三高”地块从一线城市向二线城市蔓延。北京“9.30”新政后,楼市掀起了新一轮的调控热潮,政策高压之下,房价滞涨、成交下跌,但土地市场却持续“高温”。从“限地价”、“竞配建”到“房企100%自持”,在诸多政策和严查房企土拍资金来源的限制下,房企仍然疯狂抢地。

 【哪些城市土地遭疯抢?】

  多个二线城市土地成交金额超千亿

  一线城市和二线热点城市的土地成交正在不断刷新历史纪录。尽管一线城市出台了非常严格的调控政策,特别是土地方面,包括北京、上海等城市的在土地调控方面的政策已经非常严格,限价、限属性、限持有。皆因供应量刷新最低记录,从而导致地价居高不下。

  二线城市方面,今年土地成交热度甚至超过一线城市。截止日前,已经有苏州、南京、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿,从溢价率、楼面价、土地成交额来看,均超过了历史。

  此外,根据中原地产数据显示,截至12月5日,36个热点二线城市合计住宅土地面积成交2980宗、30376万平米,平均楼面价为4252元每平米,同比上涨了87.3%。但规划建筑面积依然下调了17.8%,二线城市合计土地出让金达到了13081.9亿,同比2015年全年上涨了52.2%。2016年也是自2013年以来,二线城市住宅用地历史上第二次突破万亿成交的年份。

 调控过后热点地块依旧火爆

  虽然楼市政策不断趋严,但近期的土地市场却依旧火爆。11月1日济南推出15宗地全部成交,收金220亿元;成都推出6宗土地,并刷新了住商用地单价地王。11月22日、25日,广州两次拍地,共推出18宗地,收金高达309亿元,广钢、白云区域土地单价达到4万元,而番禺则超过了3万元……政策再严也依然挡不住房企拿地的决心。

  【谁在制造地王?】

  从近两个月的情况来看,土拍市场上拿地热情最高的无疑是那些大型规模房企,其中国企、央企表现尤为突出。在政策调控和严查房企土拍资金来源的背景下,央企、国企在土地招拍挂的过程中占尽优势。这些房企不仅自身财务状况良好,融资渠道畅通,且由于其销售规模巨大,布局全国的战略目标,更需要同时也有能力在高压政策下抢地。

 第一类企业毫无疑问就是央企国企。通过对10月至今土地招拍挂市场热点地块成交情况的分析,我们可以看出央企国企拿地比例较高,在热点地块总金额前十位中占了7席,中铁置业在济南以总价88.9亿元拍下了5块土地,保利地产以总价104亿元竞得广州荔湾区三宗宅地,金隅股份以总价57.4亿元收获天津三宗宅地,最高溢价超500%。绿地、首开、越秀、首创也在前十之列。

 第二则是排在第一位的平安,其以110.7亿和76亿的价格分别拿下了武汉和天津的两宗地块。平安系在近一年土拍市场中很少出手、和他在2015年之前的动作完全不一样,特别是去年下半年以后相对比较谨慎,错过了一波拿地的重要节点。今年以后,平安更不会去追涨,因此调控后的市场会被平安认为是比较好的拿地时机。当然,这两块土地在日后也有寻求合作开发的可能。

  第三类是如万科、万达、恒大、金地等上市的规模房企,这些企业虽然在近期也有出手,但明显比之前的数量要少。万科在天津、广州、南京和福州分别拿下了多块土地;金地集团也以47.4亿的总价在天津获了一块土地。

  【房企拿地成本有多高?】

  财政部数据显示,今年前10个月,国有土地使用权出让收入2.65万亿元人民币,同比增长15.2%。国土资源部门数据显示,今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。土地出让面积下降,土地出让金额却大幅上涨,凸显地价涨幅之快。

  11月典型房企拿地平均楼板价10414元/平米

 11月,40家房企拿地面积环比小幅下降,成交总价却大幅上升,导致平均楼板价飙升至全年高位达到10414元/平米。本月房企土地成交总价上升主要是受到广州、杭州、福州、合肥、武汉等热门城市集中放量出让土地的影响,尽管这些土地设置了“最高限价”,但仍十分受欢迎,导致成交总价居高不下。从企业表现来看,万达本月拿地面积最多,企业斥资49.04亿元获得201.19万方土储;龙湖是本月在公开市场拿地投入最多的企业,拿地投入金额高达149.38亿。总体来看,本月多数房企重金投入,除龙湖以外,首创、金地、金茂等3家房企不惜成本豪夺热门城市地块,拿地平均楼板价高达40000元/平米以上。

 出台调控政策城市拿地平均成本同比增加42.8%

  据中原地产研究中心统计,截至11月23日,出台调控政策的22个城市中,拿地金额超过百亿元的房企合计达到37家,合计拿地金额达9108亿元,合计建筑面积为8066.7万平方米,平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年标杆房企在这22个城市的拿地平均成本,足足增加了42.8%。

 前11月40大房企拿地金额超万亿元

  中原地产数据显示,截至11月30日,年内销售排名前列的40大房企合计拿地金额为10099.79亿,合计建筑面积为16658万平方米,平均拿地成本为6062元每平米。相比2015年,房企平均拿地成本增幅高达50%。值得一提的是,40大房企年内10099亿元的累计拿地金额刷新了历史纪录,相比2015年全年拿地金额上涨了27.3%。从企业来看,5家企业拿地超过700亿,16家企业超过200亿,均刷新了历史纪录。

 【结语:土地调控加码箭在弦上】

  土地的价格相当程度上决定了房子的价格,北京限地价、竞配建直到100%房企自持毫无疑问是当前所有城市中最苛刻的土拍政策,可以看出政府稳定地价的决心,但这也只能带来数据上的平稳,而且也变相的减少了市场上的土地供应,要想真正杜绝高价地频出,必须打击哄抬土地价格行为,抑制土地投机暴利,同时,房地产相关主管部门应该出台长短期相结合的调控政策,从供求两端出手,稳地价进而稳房价。

  11月以来,共有11个城市出台了楼市调控政策或加码调控,而如果从 “9·30”开始算起,这一轮楼市调控已经有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施。密集调控之下,全国楼市成交明显下跌,部分城市房价也开始松动,然而,土地市场的温度却丝毫未降甚至节节攀升,政策再严也依然挡不住房企拿地的决心!不过,超过50%土地成本的普遍增加,意味着房企不得不提高销售价格来盈利,未来房价上涨预期会更加强烈,而这与政府稳定房价的思路相背离,可以想见,如果土地市场持续高温,那么后期必将出台更严格的调控政策。

  数据来源:克而瑞研究中心、中国房地产测评中心、财政部、国土资源部、中原地产;中房网综合整理