广深双遇土地供应小年 产业和租赁用地成为主要标签

翁晓琳2018-01-12 11:52:40来源:中房报

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  虽然广州2017年加大土地供应,出让土地67宗(工业地除外),但仍低于2013至2015年的平均水平。有媒体统计广州供地计划完成率不及6成。与此同时,深圳则同样迎来供应不足的“小年”,土地成交面积降幅为52%。

  2017年刚刚结束,北京市规划国土委就在1月2日宣布去年北京市商品住宅用地供应量达到721公顷,供应计划完成率为111%。

  而上海则在1月3日开始新年第一拍,3宗租赁宅地成功出让,2017年上海也成交87幅地块(经营性用地),成交面积合计375万平方米,环比增长32%,成交金额共计1107亿元,环比减少8.5%。

  两大一线城市“珠玉在前”,广州、深圳则失色不少。虽然广州2017年加大土地供应,出让土地67宗(工业地除外),但仍低于2013至2015年的平均水平。有媒体统计广州供地计划完成率不及6成。与此同时,深圳则同样迎来供应不足的“小年”,土地成交面积降幅为52%。

  回顾2017年4月,国土部曾发布通知,要求供求矛盾突出、房价上行压力较大的城市要增加住宅用地供应规模,去库存任务重的城市要减少甚至暂停住宅用地的出让,土地市场采取“因城施策“的政策原则。广深两地明显有不同的供应之路。

  广州土地供应仍然未恢复最高水平

  2017年的广州楼市并不平静,“限购、限贷、限售、限商”等多重政策下,广州的一手住宅网签成交宗数创下近三年的新低。广州中原研究发展部的统计显示,2017年广州新房网签成交了88462宗,同比下跌31.1%。

  进入2018年,广州市政府常务会议审议通过修订后的《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》中又透露了重要信息,为平抑房价、稳定预期、筹措人才公寓等政府房源,增加了“限地价、竞配建人才公寓”“限地价、竞配建公共设施”“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”、竞自持比例、现房销售等调控措施出让方式。

  事实上,按照去年公布的供地计划,广州2017年计划出让住宅用地(含商住地)65宗,总面积达5744069.6平方米,主要分布在白云、黄埔、增城区等。但是数据显示,2017年广州宅地总共成交38宗,成交面积约为270万平方米。若是以成交宗数计,广州宅地供应尚未完成计划的六成;若以成交面积计,则未完成计划的一半。

  合富研究院报告显示,新的供地方式下,广州居住类用地中住房租赁指标明显增加;商业金融办公及综合用地,更偏重企业实力及产业相关要求,更着重由“产城融合发展”所带来的长期收益。

  另外,由于一线城市土地资源的不足,由此带来土地价格持续上升。合富研究院相关负责人对中国房地产报记者直言,若与广州每年商品住房的成交规模对比,土地供给不足更为凸显。近5年广州市商品住房年均成交面积约1000万平方米,而居住用地年均供应总建面积仅600万平方米,市场供需缺口大。

  “在土地供给局限制约下,广州市未来自持或租赁用地的增加或将挤占商品住房用地规模。‘一地一策’抑制地价,稳定市场预期,但高地价持续。”上述负责人指出。

  广州中原研究发展部相关负责人也表示了相同看法,“单就商住用地而言,2017年供应量比2015年高出12%,但是2017年宅地供地量与《供地计划》中提出的年平均每年475万平方米仍存在一定差距,由此可见增加土地供应的目标仍然任重道远。”

  深圳土地市场也迎来“小年”

  同样遭遇了土地供应紧缺的深圳,在2017年也没有改变这个局面。作为面积最小但经济增速最快的一线城市,深圳发展面临严峻的土地稀缺问题。据深圳市民政局最近的数据统计,深圳人口密度全国最大,每平方公里人口超过8000,其人均土地占有面积远低于全国人均水平。

  不过在2017年7月公布的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》中,产业及商业用地供给规模依然大于住宅用地供给。

  该文件显示,2017年安排产业用地供应规模203公顷,商业服务业设施用地98公顷,合共占约22.3%;包括商品房和保障房用地在内的居住用地共计划供应218公顷,仅占约16.1%。

  计划指出,深圳2017年土地使用将推进重点区域开发建设,进一步强化空间资源配置统筹,保障重大项目、优化产业结构、补齐民生短板、完善城市功能。重点保障重大产业及总部经济等项目用地供应;加大住宅用地保障力度,满足居民合理住房需求;补齐民生事业发展短板,加快各类重大民生设施项目顺利落地。

  成交方面,深圳2017年工业用地和商办用地作为主要成交用地,全年一共成交98.8万平方米,占比超过9成。其中商业用地总成交60.9万平方米,占比超过五成。因土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈,深圳的供地正在大幅偏向商办和工业用地。

  广深皆注重租赁和产业用地

  广东作为制造业大省,工业发达,是全国外来流动人口最多的省份之一。加上粤港澳大湾区的加持,更多的新兴产业不断进入广深。因此,宅地供应缺少的背后则是广州、深圳两地都注重产业用地的推出。

  广州在去年前11月就成交了124宗工业用地,共出让土地面积705.6万平方米,规划建筑面积达1936.22万平方米。在过去的很长一段时间,广州依靠重工业推动了经济的快速增长,但从2014年开始工业增速大幅下降,广州感受到了前所未有的压力,直到2017年正式提出“IAB”战略,即发展新一代信息技术、人工智能、生物制药等战略性新兴产业,广州才找到了自己的发展之路。

  2016年下半年以来,广州先后引进了思科(广州)智慧城、富士康10.5代显示器全生态产业园、亚信全球数据总部、小马智行全国总部、蓝色光标(300058,股吧)天地互联全球总部、中国机器人检测评定中心广州分中心、科大讯飞(002230,股吧)人工智能大厦等重大企业项目。

  为此,广州市政府常务会议审议在去年12月底通过了《广州市关于落实广东省降低制造业企业成本若干政策措施的实施意见》,里面着重提到了要“明确工业用地规模和指标比例,执行工业用地优惠地价,实行工业用地使用权弹性出让、先租后让政策,完善土地续期机制等。”

  同样的,深圳市政府也将引进新兴企业作为了土地出让考虑的问题。尤其是深圳市南山区的深圳湾超级总部基地为热点供地区域,2017全年集中成交7宗土地,面积约15.5万平方米,出让金额合计近227亿元,是年内土地出让最多,出让金额最高的区域,可见政府对超级总部基地的规划蓝图吸引着众多的顶尖企业。

  目前已有招行、BAT、万科、恒大等名企入驻,未来必然会有更多高端企业相继入驻。

  深圳用地总量远远小于其他一线城市,但地均GDP高于北上广,土地利用相对高效。随着技术革新、科技进步及土地效能追求最佳,基于产业基础与劳动力优势的区群与城市群的市场化分工愈加明晰。粤港澳大湾区时代新的历史机遇之下,深圳希望能吸引更有实力的企业进入。

  按照《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》显示,深圳计划在2016年至2020年通过城市更新提供30平方公里用地规模,还加大了向产业用地的倾斜力度,到2020年深圳全市工业用地占建设用地比重将不低于30%。

  值得注意的是,两个一线城市大力发展产业的背后也是为了吸引更多人口不断流入。在新人口涌入下,也产生了购房需求,这也变相推动了房价上涨。因此无论是广州还是深圳,2017年也注重租赁用地的出让。

  广州在2017年10月推出首宗租赁住房用地,计划未来5年供应825公顷租赁住房用地。广州中原研究发展部认为,可售住宅入市面积减少意味着目前供不应求的情况仍有待解决。但是未来租赁市场将更加科学、合理,将“倒逼”更加专业、规范的租赁产品面世,尤其对于目前长租公寓市场基本处于空白状态的家庭租赁部分,新出让的租赁自持用地有望在这一领域进行探索。

  而深圳随后也加入战局,在去年11月推出了“只租不售”地块。因为深圳“十三五”期间将建设和筹集保障性住房及人才安居房40万套。其中,人才安居房30万套,相当于特区建立以来政策性住房的总和。为此,深圳在2017年12月30日又一口气推出了三宗“只租不售”地块。

  深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示:“只租不售无法从根本上缓解供求矛盾,新增土地就这么多。但是增加了租赁住房可以解决居民住房问题,是有效性的增加,能循环利用。这种模式会成为常态化,大部分城市未来都会采取这种供地模式。对于开发商来说,要想在深圳立足,就必须要参与租赁。这是政府公共工程,开发商只要参与了就能获得代建收益、城市更新项目、发展空间,这是必然的趋势。”

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 不同于各式各样的民营长租公寓,这次的主角是人才公寓。不久前,深业集团正式发布了深圳首个城中村人才保障房项目——福田水围柠盟人才公寓。
  • 得益于产业园区异地复制成功,2017年华夏幸福(600340,SH)业绩增长提速。2018年1月11日晚,华夏幸福发布2017年1~12月经营情况简报,报告显示,2017年华夏幸福年度销售额实现 1521.3 亿元,同比增长26.44%,其中,产业新城开发建设销售额为1417.77亿元,同比增长57.31%,园区结算收入额同比增长66.86%,较去年增长明显。
  • 自去年以来,国内融资渠道持续收紧,加上宏观调控对房企销售回款的影响,房企资金压力叠加。据机构统计,去年房企境外融资388.6亿美元,同比涨176%。
  • 在利益与风险共担之下,参与跟投的企业员工积极性被极大地调动起来,成为房企销售业绩增长的爆款神器。在万科、碧桂园、金地、旭辉、越秀地产、新城控股等房企之后,近日,不少房企加入到跟投大潮中来,密集出台跟投制度。
  • 抛开沸沸扬扬、真真假假的机构榜单,房企新一轮业绩公告已经密集发布,2017年业绩大涨已是不争事实。据新京报记者统计,截至1月10日,至少有32家上市房企发布了业绩公告,合计销售额约3.88万亿元,平均同比增幅超55%。业绩增长背后是多重因素合力而致,包括三四线城市去库存下的楼市大热、房企前两年密集补仓引发的马太效应,以及更猛烈的员工激励机制等,造成了调控大年和销售大年同时出现。
  • 1月3日,万达总部迎来了融创中国董事会主席孙宏斌一行。以此次王、孙会谈开始追溯,一个历时半年的时间轴展现出万达融创13个文旅项目交割的痕迹。
  • 1月11日晚,华夏幸福基业股份有限公司发布2017年经营情况简报。
  • 由于国内融资渠道持续受限,多家房企密集发布境外融资计划。中原地产研究中心统计显示,1月以来,包括碧桂园、龙湖、时代地产、富力地产等陆续公布了不同数额的美元融资计划。
  • 新年伊始,南京土拍市场动作频频。所挂地块,被清一色标注上“租赁住房用地”。
  • 北京市规划国土委相关人士向21世纪经济报道记者回应称,2018年的土地供应计划尚未制定完成,但相关部门将按照北京市委市政府“2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房”的安排部署,制定相关计划。
  • 截至2017年12月底,本市集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • 昨天从市规划国土委获悉,北京去年实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • “要是早些年推出宅基地退出政策,我就会选择退出后到中心村去建房,而不是在山下。”现年49岁的张乃良是四川省泸县的一位农民。为了方便子女上学,他2005年从山上搬迁到山下,利用村内的空闲地修建了三层砖混结构的房屋。
  • 1月4日,北京迎来2018年的首场土地拍卖,位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让,并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊,三块地的竞拍轮次并不多,溢价率分别为9%、24.7%和50%,短时间内即告成交。
  • 近日,《经济参考报》记者在河南、福建、黑龙江等省多个农村集体产权制度改革区采访了解到,多地农村集体产权制度改革试点工作稳步推进,但金融服务不配套、集体经济发展不畅等问题严重制约改革成效。
  • 2017年北京土地市场收官,中原地产研究中心统计数据显示,总成交金额达2795.6亿元,同比上涨达225%。这是自2015年成交总额达到2217.4亿元后,第二次年度土地出让金突破2000亿,创下历史新高。
  • 现在我们已经看到,房地产销售量在减速,棚改的货币安置化对房地产销售的贡献度也在减弱,加之房贷政策的紧缩,未来房地产将会出现增速放缓趋势。
  • 把土地承包经营权确权登记颁证这项工作,看做是深化农村改革的基础性工作,一点也不为过。
  • 兰州限购率先“松绑”之后,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 刚刚进入2018年,兰州、南京等城市的购房政策出现局部的松动和微调。兰州市日前宣布取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京则是针对高层次人才松绑限购,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书,先落户南京。
  • 国家统计局数据显示,2016年我国人均GDP达到53980元,与1978年相比实际增长21.4倍,按照世界银行公布的最新标准,我国已经跨过中等偏上收入国家门槛,经济社会发展进入了全新时代。
  • 针对有媒体报道称中国人民银行研究局副局长纪敏表示“中国短期内仍存在加息空间”一事,纪敏8日表示,其近日在中国债券论坛上表示,利率升降和杠杆率变化的关系,取决于投资回报率的动态变化。但这一理论表态,并不能解读为“短期内有加息空间”。
  • 随着上周兰州、合肥、南京相继松绑了部分楼市调控措施,地产股在周一也迎来了集体大涨。
  • 一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。
  • 1月11日,21世纪经济报道记者从多个消息源确认,证券监管机构近日进行窗口指导,要求集合资产管理计划不得投向委托贷款资产或信贷资产。
  • 2017年以来刮起的金融强监管旋风,倒逼着各类金融机构去杠杆。从各监管部门公布的数据看,金融去杠杆取得了明显进展,这不仅表现在各类金融机构资产负债表扩张的速度放缓,甚至一些金融业务直接出现同比萎缩。
  • 金融部门去杠杆升级战的号角已经吹响。今年以来近两周的时间内,央行和银监会等金融监管部门针对同业业务、表外业务、债券交易等发出多个重磅政策,均旨在遏制金融市场高杠杆和防范金融风险。
  • 成都买房贷款吃紧。有银行人士表示,开年3天,就已经把2018年第一个月的贷款额度用完。
  • 人民币近期快速上涨之势受阻,令央行暂停逆周期因子的市场传闻持续发酵。
  • 中国国家统计局最新统计数据表明,2017年12月CPI同比上涨 1.8%,全年涨幅回落至1.6%。
  • 刚刚过去的2017年,包括美国在内的一些发达经济体结束了口水加息,以更为实质性的行动演绎货币正常化进程。美联储加息三次,并于去年10月启动缩表;欧洲中央银行宣布延长量化宽松9个月的同时,计划于2018年1月开始减少国债购买规模,向货币政策正常化靠近了一步;加拿大央行七年来首次上调基准利率,英格兰银行也宣布了十年来的首次加息,并预计未来三年利率将逐步上涨;韩国银行也加入了加息行列。进入2018年,预计发达经济体将维持目前的收紧节奏,货币政策仍有诸多看点。
  • 进入新年,国内各大城市房贷额度依然未见明显转松,甚至有部分城市还传出了上调房贷利率的消息。广州市场方面,昨日记者调查发现,房贷利率较为稳定,而随着新年额度的下发,广州多家银行机构房贷发放速度比去年年底略快,但是今年的额度依然偏紧。
  • 德国一个非政府组织10日公布的调查报告显示,超过四分之三的德国受访者对过高的房租表示担心。
  • 1月11日电 澳洲新快网刊发文章称,近日,一份调查研究显示,澳大利亚新州的房东及物业,经常以支付清理费为由,克扣租户的押金,总体克扣的金额或达到上亿澳元。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
  • TrendForce LED 研究(LEDinside)最新价格报告指出,2017 年 12 月,中国市场的主流 LED 封装元件价格维持稳定,大功率及中功率产品均无明显波动,但封装产品价格预计将从 2018 年第一季开始走跌。
  • 随着互联网盛行,电商行业发展迅猛,越来越多传统涂料行业不得不转变固有模式,紧跟时代新潮流,而硅藻泥行业作为涂料行业的一员,面对电商发展,也不能避免传统实体店的衰落与倒闭的现象。
  • 1月6日,备受家居人期待的第五届中国家居产业发展年会暨“大雁奖”,于北京·国家会议中心隆重召开。全国各地家居大咖近千人齐聚北京,开启思想风暴撬动行业发展。
  • 2017年已悄然进入尾声,面对行业市场的动荡,家装行业发生了哪些变化?以下为大家总结了四大关键词,一起来回顾2017年家装的发展动向,共同掌握行业未来的新风向。
  • 智能家居想要兴起,与人工智能、万物互联、智慧城市、移动互联网的发展密不可分,不可能一蹴而就。不过,5G远程驾驶、智能水表、智能停车、智慧家居等更智能的生活将在2018年遍地开花。
  • 近几年全屋定制为市场新宠,各大品牌纷纷加入全屋定制领域,其中又以定制橱柜品牌为大宗,然而多数定制橱柜品牌在切入全屋领域时,难以维持全系列产品的中高端定位。
  • 1月4日-5日,由恒大地产集团举办的2017年恒大地产集团材料设备战略合作伙伴峰会在深圳市南山区希尔顿酒店举行。会上对2017年作出重要贡献的恒大战略合作企业进行表彰,三棵树获评“2017年度优秀供应商”荣誉称号,这也是三棵树连续第八年获此殊荣, 三棵树董事副总裁林德殿先生受邀出席活动并领奖。
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