一月50城卖地3774亿元,重压之下谁在加快土地储备?

综合2018-02-06 10:33:44来源:中房网

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  中房网讯 房地产市场交易的低迷,并未全面阻碍房企的拿地热情。在规模诉求与高负债重压之下,房企不得不以加快增加储备土地,同时加快项目周转速度的模式来寻求发展。

  首先我们来看下近期三家研究机构公布的三组数据:

  中原地产数据显示,1月份50大热点城市卖地金额高达3773.6亿元,同比上涨73%。

  克而瑞统计显示,1月份10强房企新增土地货值高达3196亿元。

  同策研究院统计,TOP20上市房企土地成交金额1505.25亿元,占全国土地成交金额的30.15%。

  从以上数据来看,随着房地产行业近年来集中度的不断提升,竞争日趋白热化,龙头房企在高门槛下的拿地优势正不断凸显。从土地市场表现也可以看出,大企业正跑得越来越快。

  土地溢价率走低

  从土地溢价率来看,大部分城市土地溢价率保持低位,热点城市土地溢价率基本在10%左右,明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。

  中原地产分析认为,全国多城市土地成交金额依然处于高位,特别是一、二线城市,房企对住宅类土地拿地积极性较高。即使有流标地块出现,也主要是因为其有多重复杂的属性,导致房企拿地意愿不强。加之最近信托等资金监管严格,导致房地产企业对总价较高的地块持相对谨慎的投资态度。

  不过,同策研究院认为,随着调控深化,开发商拿地热情或多或少还是受到了影响。相较于2017年12月份,2018年开局,土地市场整体出现了降温迹象。从环比情况来看,土地成交金额、成交面积纷纷走低,成交地块也以“低总价、低溢价”为主要特征。

  更重要的是,当下处于房价低谷期,房地产市场冷淡,拿地竞争强度相对较小,拿地后控制项目进度,可以随房价进入上升通道获取较大收益,算得上是拿地的好时机。

  首月规模房企依然竞争激烈

  规模战之下,市场集中度提高,房企“不进则退”,做大做强是当下房企的主流选择,因此规模房企纷纷表现出激进拿地的态度。尤其是前两年持续去库存的目标下,大部分房企也需要积极补库存。

  根据克而瑞研究中心公布的《1月中国房地产企业新增货值TOP100》排行榜显示,1月份新增货值上百亿的企业有20家,而此前公布的销售金额上百亿的仅有17家。由此可见,土地市场上的竞争未来传导在销售端,将会给拿地不够充足的房企带来更大的压力。

  从各梯队房企在百强中的集中度来看,未来百强内房企的规模还将继续分化,尤其是销售金额TOP11-20的规模房企,其销售金额集中度为15%,但企业的新增货值集中度却达到22%,二者相差7个百分点,因此未来TOP11-20的房企排名还有较大的调整空间。

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  TOP50房企拿地表现分化

  从销售金额TOP50房企的拿地投入来看,龙头房企的拿地动作比较稳健。TOP50房企拿地销售比的算术平均值为0.58,而销售金额TOP10房企中,仅有中海和龙湖两家房企的拿地销售比高于平均值,碧桂园、万科、恒大的拿地销售比均在0.31以下。

  其他的TOP50房企中,旭辉、世茂、中南、远洋、首创这几家本月拿地较猛,这些房企的拿地销售比均在1.5左右,约为TOP50房企平均拿地销售比的3倍。如中南置地1月销售金额为65亿元,而企业同期新增土地价值为137亿元,是其销售金额的2倍。远洋的拿地销售比明显领先于其他TOP50房企,新增货值也是其同期销售的2倍。

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  此外,从房企开年首月的拿地数据来看,三四线城市依然受到房企青睐。据克而瑞统计,销售金额TOP50房企的新增土地建面中,三四线城市即占到了55%,与去年相比TOP50房企在三四线的投资建面占比上升了9个百分点。虽然单月数据波动较大,但也能反映房企在三四线城市的投资趋势。克而瑞研究中心分析认为,如果三四线棚改货币化和发展大都市圈的政策逻辑不变,今年三四线城市的投资热度仍将持续。

  同策研究院认为,在城市选择上,在去年一、二线城市政策高压与土地成本提升的影响下,都市圈三、四线城市获得了溢出效应,不少开发商绕道三、四线城市寻求补仓,从而带动三、四线城市土地热度提升。不过眼下,不少三、四线城市已经告别“去库存”压力,一些城市甚至在过热过快发展下房价“泡沫化”,地价也已经大涨。在这一背景下,预计2018年三、四线楼市成交将进一步分化,开发商进入三、四线城市将更审慎,土地市场整体表现也将出现一定回落。

 附:

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  来源:克而瑞研究中心、证券日报,中房网综合整理

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