土地拍卖市场的“冰火两重天”

杨槟2019-01-29 15:40:03来源:中国房地产金融

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  房地产市场情况,如遇寒流一般急转直下,市场“凉凉”征兆尽显。2018年下半年,一方面,房企“一掷千金”的豪气已然不再,普遍“捂紧”钱袋子,拿地热情锐减。

  土地市场的降温加剧了地块流拍现象的发展,导致不少城市的供地计划难以完成,如北京、深圳、厦门等热点城市完成度甚至不足三成。另一方面是为了平衡供求关系,2018年年末不少城市加快了供地节奏,北京、南京更是放宽了土地出让条件,意图让更多企业参与到土地市场的竞拍中。愈演愈烈的土地拍卖市场可谓是“冰火两重天”。

  房企拿地越发审慎

  在房地产调控和金融监管趋严背景下,即便2018年第四季度很多城市加大了土地供应,但是鲜有房企超预期拿地,谨慎态度依旧,全国百强房企近四成未在2018年11月拿地。

  即便如此,从2018年全年来看,已有26家企业全年货值超2017年全年。据克而瑞地产研究中心发布的数据显示,2018年1-11月,百强房企共新增土地储备货值8.8万亿元,为同期销售金额的1.2倍。

  据机构数据表明,在拿地金额方面,万科、碧桂园、保利优势延续,连续位列榜单前三。其中,万科以1316亿元拿地金额位居榜首,碧桂园则以1240亿元位列第二,保利以1001亿元稳居第三位,三家房企的拿地金额均超1000亿元,万科和碧桂园更是以超1200亿元的拿地金额领先行业。

  虽说,前三房企拿地金额均超千亿。但具体来看,全年拿地金额超千亿房企仅为3家,较2017年减少2家。

  2018年,对于房企而言,拿地更加审慎、回归理性。与此同时,房企联合体拿地持续增加,分摊风险、利益共享的拿地方式持续受到房企青睐。例如,2018年11月26日,北京出让台、大兴、顺义、房山、昌平、延庆和密云的13宗土地(其中包括12宗宅地),分别被中建一局、绿城、富力+中交、好未来、中铁诺德、中铁置业、住总、未来科学城+城建+金茂等12家企业及联合体拿走,总成交价316.46亿元,总溢价率约16.67%。

  无独有偶,中海、龙湖、绿地等多家企业均参与联合体拿地,拿地城市涉及北京、上海、重庆等一二线热点城市。

  随着房企合作拿地的力度持续增加,拿地更是审慎。伴随限地价、限房价、竞自持、竞配建等调控政策出台,“底价地”、“低价地”、“土地流拍”等成为2018年土地市场常见现象。

  根据机构土地数据库对全国300个重点城市的监测数据显示,2018年1-12月流拍住宅用地已超700宗。2018年重点城市的土地流拍现象引起了广泛关注,一向地块推出便受到争抢的上海、杭州、苏州等热点城市都遇到了无人报名导致地块流拍的现象。

  一位来自上市房企投资拓展部的业内人士对《中国房地产金融》表示,在政策收紧、楼市表现平平的情况下,企业拿地的态度从积极变为审慎,相比规模扩张,实现高质量盈利成为了更加重要的战略方向。

  的确,从一二线城市2017年以来的流拍率变化可以看出,2017年流拍率基本能够维持在10%以下,从2018年下半年开始流拍率显著升高,7月份和10月份流拍率分别高达22%和24%。

  值得注意的是,从2018年年末的流拍情况来看,持续了小半年的严重流拍情况有所缓解,11月份流拍率回落至14%,一二线城市在年末供地的压力更加迫切,严重的流拍情况也更快的得到改观。

  供应土地屡创新高

  纵观2018年,土地市场看点颇多。

  机构数据显示,2018年11月份,一线城市供应土地合计90宗,深圳、上海、广州、北京供地分别是13、17、42、18宗,刷新了近年来的单月纪录。

  二线城市同样如此,当月合计供应土地1400宗,创下年内最高纪录。

  以杭州为例,无论是多宗“明星”地块出让,单价、总价屡创新高;或是下半年来,土地市场明显降温,全年呈现“虎头蛇尾”的走势......纷纷成为人们茶余饭后争相探讨的话题之一。

  根据上海易居房地产研究院发布的《百城土地市场报告》显示,截至2018年11月末,杭州地区土地储备(不含工业用地)为2923万平方米,与上一年同期相比增加28%,去化周期达到23个月,同比增加了58%。

  近期,《中国房地产金融》还梳理发现,2018年杭州前八个月土地出让金额就已超过2017年全年。但在地产调控之下,与2018年上半年相比,进入下半年后开发商在杭拿地热情明显降温,住宅成交量也几乎同时快速萎缩。

  即便是市场出现明显的降温,但截至2018年12月19日,杭州2018年全年土地出让总成交金额达2443亿元,这一数字不但创下杭州历史新高,也超越北上广深四大一线城市。

  针对杭州土拍市场和土地出让金额,一位业内人士对《中国房地产金融》指出,杭州近年来大量出让土地或与筹备亚运会、新建城市各类基础设施有关,短期内大量资金密集进入土地市场,或催生资产泡沫,未来杭州楼市存量风险较大。

  此外,除了一线和热点城市外,房企的战略重点聚焦在哪里呢?从各城市群拿地金额来看,长三角是房企重点关注区域,中西部关注度继续提升。

  “未来随着一二线城市供应的土地类型将更加丰富,竞拍方式、出让渠道更加多样化,企业在拿地方面的理性回归也将继续蔓延至2019年。”一位闽系房企负责投资板块的工作人员对《中国房地产金融》的记者如是说。

  该人士认为,只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好,现在土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行,对现金流能力较强的企业来说是比较适合增加土储的时机。

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