杭州土拍新规后首拍地:2宗宅地均封顶溢价率成交 共揽金33亿

程成2019-04-03 16:52:29来源:每日经济新闻

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  自去年下半年楼市趋稳以来,全国多城楼市成交低位徘徊。然而进入2019年,特别是春节过后的3月份,多个一二线城市楼市成交企稳回升,俨然出现一波“小阳春”行情。随之而来的是土地市场的“活跃”,溢价率超100%、封顶溢价率+自持再现土拍市场。

  4月2日上午,杭州主城区出让4宗地块,其中2宗为住宅用地。最终,位于下城区、拱墅区的2宗住宅用地,在分别经过36轮、39轮竞价后,被阳光城、金地分别以总价15.7亿元、17.6亿元竞得。

  《每日经济新闻》记者注意到,上述2宗宅地分别以30%溢价率+自持22%、30%溢价率+自持21%的代价成交。这也是杭州土拍新规将宅地封顶溢价率从50%下调至30%后首次拍地。

  封顶溢价率+自持超20%摘地

  信息显示,此次出让的4宗地块包括2宗住宅用地、1宗人才租赁专项用地,以及1宗商业用地。

  位于拱墅区的编号为杭政储出(2019)10号地块为住宅(设配套公建)用地。在经过20轮竞价后进入竞自持程序,最终经过19轮的竞自持投报后,被金地以最高限价17.6亿元、30%溢价率+自持21%、楼面价22277元/平方米竞得。

  出让公告显示,该地块东至通益路绿地、南至祥泰街、西至祥景路、北至周家河绿带;地块出让面积3.16万平方米,规划建筑面积7.9万平方米;竞得方须建设不少于7900.25平方米作为配建公共租赁住房,并无偿移交杭州市住房保障办公室。

  《每日经济新闻》记者注意到,以自持21%+配建10%公租房计算,上述地块可售部分楼面价超过32000元/平方米。第三方平台数据显示,目前该地块周边在售二手房均价在30000元~45000元/平方米。

  位于下城区的编号为杭政储出(2019)11号地块为住宅兼容商业商务用地。在经过16轮竞价后进入竞自持投报程序,最终经过20轮的竞自持投报后,被阳光城以最高限价15.7亿元、30%溢价率+自持22%、楼面价26263元/平方米竞得。

  出让公告显示,该地块东至东新路、南至规划新西路、西至规划路、北至善贤路;出让面积2.49万平方米,规划建筑面积5.98万平方米;商业商务建筑面积不少于地上总建筑面积的的30%,且不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300平方米。

  以自持22%计算,上述地块住宅部分可售楼面价超过33000元/平方米。第三方平台数据显示,目前该地块周边在售二手房均价35000元~48000元/平方米。

  此外,同时出让的编号为杭政储出(2019)8号的人才专项租赁住房用地在经过1轮竞价后,被中宸建设以底价1.23亿元、楼面价4880元/平方米竞得;编号为杭政储出(2019)9号的位于上城区的商业商务用地,被杭州汇质投资咨询有限公司以总价22.75亿元、溢价率30.4%、楼面价16089元/平方米竞得。

  土地市场现“小阳春”行情?

  值得注意的是,上述2宗涉宅地块是杭州土拍新规后首次拍地。

  此前的2月27日,杭州市公告出让4宗地块,将宅地的封顶溢价率从50%下调至30%。而下调封顶溢价率被市场解读为“稳地价”的举措之一。

  《每日经济新闻》记者注意到,自去年4月杭州实行摇号购房政策以来,随着大量新盘集中上市,杭州楼市逐渐降温,土拍也随之降温。

  去年在楼市火热时,杭州土拍“50%溢价率+自持比例”成为标配。

  2018年5月21日,招商蛇口以溢价率50%+自持4%、总价56亿元拿下萧山一宗宅地;5月28日,恒隆以119%溢价率、总价107亿元拿下一宗商业用地;5月30日,绿城交投以溢价率50%+自持2%、总价23亿元拿下未来科技城一宗宅地……

  然而到了去年7月份,杭州土拍开始出现降温,“50%溢价率+自持比例”也再未出现过。

  去年7月,杭州土拍综合溢价率为14%,8月份降至4%,零溢价成交地块渐多,而此后的土拍也延续着这一趋势。

  今年1月份,杭州土拍继续“冷清”。新年首拍中,4宗住宅和商业地块的综合溢价率仅为11.7%。其中的2宗宅地虽然分别以11%、20%的溢价率成交,但成交均价却较周边同类地块最高降幅超30%。

  但到了3月份,杭州土拍风向突变,呈现升温之势。3月29日,杭州最后一波溢价率上限50%的5宗涉宅地块的出让中,就有2宗溢价率达到50%的上限,其余3宗溢价率也在10%至31%不等。

  而放眼全国,进入3月份后,多个城市土拍均出现溢价率超过100%的现象。

  3月21日,合肥出让6宗涉宅地块,吸引近50家房企竞拍,最终6宗地块均成功拍出,共揽金124亿元;而6宗地块中有4宗溢价率超过100%,最高溢价率更是达到140%。3月27日,徐州的一场土拍中,多宗宅地溢价率超过100%。

  有关机构监测数据也显示,其监测的300个城市中,今年一季度流拍土地96宗,流拍率为6.1%,较去年回落4个百分点;而3月份流拍率仅为1.8%,为2018年以来单月最低水平。另一方面,一季度300个城市楼面价较去年四季度上涨17%;平均溢价率14.6%,较去年四季度提升8.1个百分点。

  流拍率降低、溢价率走高、地价企稳回升,是否预示着土地市场乃至楼市将迎来一波“小阳春”行情?

  “在新的经济下行压力下,短期内政策不会轻易改变,房地产市场会继续升温,量价仍然会惯性上涨。”浙报地产研究院院长丁建刚向《每日经济新闻》记者分析认为,长远来看,房地产市场走势有着极大的不确定性,甚至不太乐观。

  而易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前土拍溢价率的上升,与当前融资环境的相对宽松有一定关系。“一方面可以看出在优质地块的竞争上,房企还是有明显的拿地积极性;另一方面也与年初融资环境相对宽松,房企资金回款到位、相对充裕有关。”

  Wind数据显示,今年1至2月,房企境内发债1132亿元,同比增长113%;海外发债1074亿元,同比增长22%。央行数据也显示,1至2月人民币新增贷款4.1万亿元,同比多增约0.37万亿元;社会融资新增5.3万亿元,同比多增1.05万亿元。

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