土地市场迎来“小阳春”:300城土地楼面均价回升 房企拿地热情高涨

杨静2019-04-30 08:30:40来源:时代周报

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  土地市场正迎新一轮热潮。

  仅4月26日一天,浙江和安徽两省的三个城市土地总成交金额就达200多亿元。其中,浙江杭州6宗地块揽金84.8亿元;浙江温州两块地分别以140轮竞价和195轮竞价成交,总额为42.41亿元;安徽省合肥12宗地块成交,总价达81.95亿元。

  在江苏苏州,今年以来的四次集中推地,有三次成交达到百亿级别。

  而这些只是土地市场升温的局部表现。

  有关机构截至4月25日的数据显示,全国300城整体住宅用地成交楼面均价及溢价率均有所回升,3月、4月表现尤为显著。

  成交楼面价上,2月已经结束连续11个月的下跌趋势,到了4月同比涨幅保持在20%以上,绝对价格达到历史单月次高水平,仅比2017年9月稍低。溢价率2‒4月持续走高,从10.6%、23.6%到30%以上。

  4月,无锡、南昌、常州等城市也拍出溢价率在70%以上的地块。

  在“房住不炒”的背景之下,房企此时高溢价拿地无疑存在风险。

  克而瑞的最新研究报告认为,本轮土地的“窗口期”在2018年四季度和2019年的1‒2月。

  时间很短,支撑其持续的三个因素当中,资金面、政策面和市场面,均存在一定的不确定性。

  “在二三季度无论是战略调整还是规模需要,企业投资布局仍然需要保持谨慎。当然,谨慎并不意味不拿地,聚焦、收缩战略之下,盲目追高并不可取。”克而瑞的报告警示。

  拿地热情高涨

  杭州、武汉和北京是今年前三大吸金大户,截至4月25日,三地的土地出让成交总金额分别为612亿元、603亿元和594亿元。位列前十的其余城市分别为天津、苏州、上海、福州、郑州、佛山和西安。

  在成交总面积维度,武汉、西安和天津居于前三位。郑州、昆明、太原、青岛、大连、南宁和菏泽分别位列第4‒10位。

  不难发现,武汉、天津、郑州和西安四个城市在住宅用地总金额和总面积上均位居全国前10。这些一二线以及强三线城市也是多数房企2019年的投资重心。

  有关机构2019年前三季度的报告指出,房企在长三角城市群的拿地金额居于其他城市群的首位,此外受人才落户政策的实施、地区经济崛起以及产业转移等因素影响,中西部地区的关注度也在持续提升。

  例如融创中国,在重庆、西安、成都等中西部城市均有新增土储。融创也是2019年一季度拿地总金额的大户,仅次于万科位居排行榜第二位,达309亿元。

  绿地、新城、旭辉、阳光城、中海、恒大、龙湖和中南8家房企进入一季度拿地总金额前十位。其他超过百亿拿地总金额的房企还有禹洲、华润、金地、新希望和华侨城。

  房企拿地热情的高涨,一方面离不开年初常规补仓需要的安排。亿翰智库首席研究员张化东分析,从跑量的角度,一季度所拿地块可以实现当年开发并进入销售,助力今年或者来年的销售目标实现。

  “相当多房企仍有冲规模的目标,土地储备是必不可少的。此外,市场在信贷融资方面相比去年有所松动,所以,房企在资金面上有了一定的流动性支撑。”他分析指出。

  积极拿地的同时,多家房企在频频抢占融资的“小阳春”。融资成本的下降摆在眼前,从3月的情况来看,境外融资成本大部分低于8%,境内债也保持在5%以下水平,低于去年年末的成本。

  风险犹存

  但值得注意的是,在目前形势下,贸然追高投资,会面临一定的风险。

  融创董事局主席孙宏斌在此前的业绩会上对时代周报在内的媒体表示,对于今年的房地产市场不能太乐观。限价政策大幅放松可能性不大。“2019年要小心一些,政策放松不会像大家想的那样有力度。”他称。

  同策集团首席分析师张宏伟发现,去年上半年土地的测算净利润率均控制12%左右,净利率在8%‒9%区间的土地出现流拍,而现在大部分地块经测算的净利润率已经大幅下降,只有3%‒5%甚至低至0。

  房企面临利润空间的瓶颈只是一方面。2019年,房企债务集中偿付期也在到来,企业面临的资金压力依旧不减。

  易居企业集团CEO丁祖昱在4月的克而瑞地产金融形势发布会上对时代周报在内的媒体就判断,土地市场的热度不一定会持续下去,“房企第一季度拿地,年底前可以做到上市销售,对很多房企来说是不错的选择,但到二季度末的时候,整体市场环境就会发生变化”。

  “尽管土地市场确实出现了一定的回暖迹象,但不可忽视的是,整体来看,这些大幅上涨地块只是聚焦区域之下的个别案例,市场并未出现2016年那种疯狂势头。”克而瑞的最新报告也指出。

  克而瑞研究团队对全国22个重点城市土地市场的地价、库存风险分析后提示,在一些库存高、去化慢、地价涨幅大的城市,例如郑州、重庆、宁波、济南等,未来投资拿地需要更加谨慎和理性。

  此外,土地库存并无较大风险,但地价涨幅较大的一些城市,如南宁、西安、济南等,当前并不是拿地的最佳时期。

  部分地价回调但库存高企的三四线城市,如湖州、嘉兴等,更是需要谨慎对待。

  而成都、长沙、沈阳等中长期库存压力小,没有去化压力的城市,只要市场销售能够保持稳定,拿地保持理性即可。

  “但这一轮回暖或许会跟过往几轮不一样,过去的统一调控已经变为因城施策,以后会不会再出现像过去一样房地产行业的整体强拉升,要打一个问号。”海通证券地产行业首席分析师涂力磊表示。

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