北上深推地明显加速 一线城市房价总体趋稳

谢中秀2019-06-25 16:01:11来源:时代周报

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  6月24日,罕有住宅用地供应的深圳一口气拍卖五宗宅地,吸引超过70余家房企参与,缴纳保证金已估计超过1100亿元,拍地结束后深圳最终揽金224亿元,其中最高楼面价6.7万元每平方米,最多举牌次数153次,竞争激烈。

  这也是近期一线房地产难得的高光时刻。在严格的楼市政策调控下,上半年一线城市楼市基本平稳。

  根据国家统计局最新公布的前5月70城房价数据,今年1―5月,一线城市新房销售价格环比波动范围维持在0.2%―0.6%,二手房销售价格环比波动范围在-0.1%―0.4%之间。但是,在“稳房价”的平静表面之下,也有暗潮涌动。

  一线城市楼市波动体现在成交量上。随着3月季节性“小阳春”的到来,全国楼市成交量均迎来上涨之势。北上广深四个一线城市也不例外。3月,北京突破新房月成交6000套的价格走势敏感值,达到8308套;同样在3月,上海二手房成交25931套,创2016年10月以来的新高;4月,深圳迎来二手房成交量超8000套的市场走势敏感值,达到8296套。

  多位专家向时代周报记者表示,“小阳春”已在政策狙击下回落,而一线城市在全国最严格的限购限贷政策下,新增购房人群有限,在下半年政策变动不大的前提下,预计将维持房价稳定,成交量略微好转,但不及上半年“小阳春”的状态。

  以上海为例,“预计下半年‘金九银十’不及‘小阳春’。” 上海中原地产市场分析师卢文曦判断。

 一线城市楼市趋稳

  整体来看,一线城市房价保持了稳定,但是,广州与北上深三个城市之间的房价走向出现微妙差异。

  统计局数据显示,今年1―5月,北上深三个一线城市新房销售价格与二手房的销售价格涨跌交错。

  以深圳为例,今年1―5月,深圳新房销售价格环比涨幅为0.1%、持平、-0.3%、0.4%和0.4%,二手房销售价格环比涨幅分别为-0.3%、0.5%、0.7%、1.1%和持平。

  而广州则出现新房涨幅明显领先二手房的情况。今年1―5月,广州新房销售价格涨幅在四个一线城市中领先,但二手房则连续五个月负增长。数据显示,1―5月广州新房销售价格环比涨幅分别为0.9%、1.1%、0.8%、1.1%和0.8%,二手房销售价格环比涨幅分别为-0.3%、-0.2%、-0.5%、-0.4%和-0.3%。

  广州克而瑞首席市场分析师肖文晓向时代周报记者解释,广州出现了罕见的新房销售价格环比较高幅度上涨,主要是由于限价政策的放松,带来的直观数据反映,而二手房则受新房供应增加和去化变好、分流了购房者,呈现阴跌的走势。

  但从成交量来看,今年上半年一线城市表现优于去年同期。

  中指研究院数据显示,四个一线城市今年1―5月月成交面积分别为229.66万平方米、157.04万平方米、349.1万平方米、310.97万平方米、309.6万平方米,同比去年分别上升0.34%、58%、56%、55%和15%。

  肖文晓指出,截至6月15日,克而瑞统计数据显示, 6月上半月广州的新房成交量较去年同期上涨12%。综观整个上半年,楼市3月和4月的新房成交量也好过去年同期,虽然5月同比负增长,但整体来看,今年上半年还是同比小幅增长的。

  北上深推地明显加速

  一线城市地市突然加量。数据显示,5月下旬以来北京、上海、广州、深圳等一线城市土地挂牌量明显增多。其中北京、上海近期土地出让金额均超过百亿元,广州5月以来挂牌地块合计超过11宗。有关机构统计数据显示,5月一线城市公共推出土地38宗,推出土地面积217万平方米,环比增长50%,同比增长142%。

  广州上半年推地速度一直均衡,进入5月,速度略为加快。肖文晓表示,2018年广州涉宅用地供应集中在第四季度,约占全年的60%。而今年上半年广州商住用地已供应400万―500万平方米,约占全年供地计划的一半。“这种节奏还是比较平稳。从后期房源入市的情况来看,也会比较平稳。”

  相对而言,北京、上海和深圳在5月份推地加速的情况更为明显。“今年前5月,上海土地供应量,尤其是住宅用地供应量较少。但到了5月,我们可以明显看到,上海土地市场尤其是住宅用地的挂牌量突然增加。”卢文曦指出。

  为何突然“加量”?多位专家分析表示,各地并非增加供地规模,而是对供地节奏有所调整。各地节奏调整也有其背后的原因。

  比如深圳,深圳房地产研究中心研究员李宇嘉解释,深圳此次集中拍卖的五宗地,最主要的目的是完成保障房建设任务。根据深圳《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,到2035年,深圳要建成各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房等保障房需占比60%。

  “目前深圳住房建设压力还是比较大,需要通过增加供地来完成目标、缓解压力。”李宇嘉指出。根据上述五宗地的出让公告,五宗地最低配建人才房为9.3万平方米。

  多位专家表示,从供地节奏来说,各地存在补库存的需要,可能会进一步增加供应。但从地市热情来说,随着金融的收紧,地市难再出现过热的情况。

  但在土地市场极易传导至楼市的规律下,供应增大带来的地市热度上升,是否存在楼市上涨威胁? 

  总体而言,今年一线城市土地市场热度不高,溢价率较低,对房价传导效应减弱。以北京为例,58安居客房产研究院首席分析师张波表示,今年北京土地市场表现平稳,一季度溢价率仅8.9%,为近五年新低。

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