楼市半年考:土地市场火爆 楼市分化严重

张良 刘向红2019-07-03 17:23:47来源:上海证券报

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  上半年房地产市场什么最火?土地!

  统计数据显示,上半年,全国出让土地最多的50个城市卖地总收入超过2万亿元,同比增长17.4%,刷新历史纪录。其中,有15个城市卖地收入超过500亿元,36个城市超过200亿元。

  卖地最多的城市依然是杭州,上半年卖地收入超过千亿,武汉、北京、苏州、天津、重庆、宁波、上海、合肥等地位居其后。

  老牌大型房企当仁不让。上半年,碧桂园、万科、融创、保利、新城,买地支出均超过500亿元,合计有43家房企拿地超过100亿元。

  与此同时,房企普遍加大了融资力度。中国指数研究院数据显示,1-5月,房企融资累计超9500亿元。在境内融资趋紧的背景下,房企海外发债持续增长,上半年接近400亿美元。

  井喷式卖地

  上半年的土地市场犹如天气,由冬入春,然后快速入夏。

  今年1、2月份,土地市场还延续着去年的寒意,一片低迷,偶尔还有“流拍”的消息。但随着“阳春三月”的到来,土地市场快速回暖,之前的底价成交现象基本消失,以二线为主的多个城市住宅地块溢价率开始上行。

  据中原地产统计,以3月下旬为例,全国主要城市土拍合计成交55宗土地,其中,溢价率低于20%的只有17宗,有5宗溢价率超过100%。

  进入4、5月份,土地市场加速升温,房企溢价拿地频现。

  5月17日,杭州主城区以163.39亿元的总价成交8宗地块,其中4宗住宅用地均以封顶价格成交。

  5月21日,中粮联合阳光城以62.23%的溢价率拿下绍兴迪荡湖一宗地,该地块的竞价时间长达8小时,竞价次数接近350轮。

  北京、深圳、天津、广州、杭州、苏州、合肥等地也都出现井喷式卖地。

  5月31日、6月21日、6月27日,北京市先后拍卖土地4宗、3宗、3宗,分别揽金97.18亿元、98.76亿元和120.33亿元。据中原地产统计,上半年,北京土地市场共成交了33宗地块,总成交额为910亿元,其中住宅用地31宗,总成交金额868.65亿元,同比上升29%。

  上半年的风向标是一场被称为“史诗级”的土拍。

  6月24日,深圳迎来了近20年土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应,共出让5宗地块(总面积17.03万平方米),起拍总价154.35亿元。全国70多家房企参与竞拍,全场举牌343次。最终,5宗地块以总价224亿元成交,且承诺配建人才房面积13.67万平方米,占总建筑面积的20%。

  据中原地产统计,截至6月末,全国50个大城市合计卖地20034.4亿元,同比增长17.4%。其中,卖地最多的杭州1444.5亿元,紧随其后的是武汉948.8亿元,北京933.3亿元,苏州836.8亿元。

 国企进场“抢”地

  土地市场的升温,一定离不开房企的参与。

  据中原地产统计,截至6月末,今年拿地过百亿的房企多达43家,超过2017年、2018年同期的35家和37家。其中,碧桂园拿地金额最高,达981亿元,万科687亿元,融创673亿元。新城、中海、绿地、旭辉、金地、华润、龙湖、阳光城、保利等23家企业拿地均超过200亿元。

  虽然上半年拿地最多的依然是碧桂园、万科等老牌房企,均超过了500亿元,但频频出手拿地的房企队伍中,国企的身影越来越多。

  4月2日,苏州国企苏州城投经过30轮竞价,以16.77亿元拿下吴江太湖新城秋枫街一宗地块。该地块成交楼面价为17295元/平方米,溢价率36%。

  苏州之后,北京、广州、深圳等城市都出现了国企积极拿地的情形。

  相比地方国企,央企拿地的手笔更大。

  6月27日,保利在广州、合肥、成都同时出击,在广州通过69轮竞价,以41.16亿元拿下白云区钟落潭地块;在合肥,斥资61.77亿元竞得4宗地块;在成都以8.3亿元摘得武侯区地块,溢价率约69%,配建1%的自持租赁住房。据统计,6月以来,保利拿地总支出已超过240亿元。

  另一央企电建地产也是频频出手。6月24日,电建以最高限价20.12亿元竞得深圳光明新区地块,溢价率约45%。6月27日,电建与华润联合体以73.4亿元拿下北京石景山区古城南街宅地,溢价率11.63%。

  有关机构发布的数据显示,从6月份全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看,国企拿地占比较大,共有6家国资企业上榜,分别是华润+电建、越秀、中海、保利、首开、华侨城,以独资或联合的方式,累计拿地金额超305亿元,占TOP10拿地总额的58%。

  海外发债近400亿美元

  土地市场热,意味着房企需要更多的资金支持。

  据中国指数研究院统计,今年前5个月,房企融资规模超9500亿元。

  受市场流动性整体放松影响,今年前4个月,40家重点房企融资总额共计3211.71亿元,同比增加545.63亿元。

  但随着土地市场回暖,特别是部分热点城市土地溢价率迅速上升,甚至出现一些“地王”,监管部门再次收紧房企公开市场融资,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

  5月份,房企融资最重要的两个渠道——公司债和其他债权融资大幅缩水。同策研究院数据显示,5月份,40家上市房企融资金额367.99亿元,环比下降52.07%。

  为了寻找资金,众多房企纷纷把目光转向海外。6月以来,绿地、佳兆业、中南建设、雅居乐、蓝光发展、新湖中宝、融信中国等都宣布发行美元债。

  6月28日,阳光100公告,拟发行于2021年到期的11.5%优先票据,规模为2亿美元。

  6月25日,佳兆业公告称,拟额外发行2022年到期的2亿美元11.25%优先票据,将与2022年到期的3.5亿美元11.25%优先票据合并形成单一系列;额外发行2023年到期的3亿美元11.5%优先票据。

  6月21日,中南建设公告,完成境外发债5000万美元,利率10.875%。

  据不完全统计,6月份以来,已有10余家房企发行及拟发行海外债,发行总规模超过40亿美元。同时,海外债票面成本普遍较高,部分超过了10%,若算上综合融资费用,实际成本将更高。

  Wind统计数据显示,今年以来,内地房企在海外发行债券的数量和规模均较去年有明显增长,累计融资总额接近400亿美元,而去年同期不到300亿美元。

  相比民企,国资背景的房企融资渠道要更多,成本也明显要低。

  中原地产统计数据显示,去年以来多数房企融资成本均有所抬升,综合融资成本在6%至11%之间,而国资房企如中海、越秀、华润置地、保利等均在6%以下。

  251次调控刷新纪录 倒逼中国楼市大转型

  楼市的喜怒哀乐,无不与政策动向息息相关。2019年上半年,中国楼市同样在政策的影响下悄然变化。梳理2019年上半年政策变化,可以归纳为三大特点:一是在部分地区政策宽松后,4月份政策再次收紧;二是以住建部为代表,两次“点名”房价上涨过快城市;三是各地调控政策层出不穷,或直接收紧或打补丁收紧,防止房价大幅波动。

  楼市分化严重:有的万人摇号,有的打折促销

  与土地市场的火爆相比,上半年的楼市并没有同频共振。“分化”是业内提到最多的一个词,有的楼盘万人摇号竞购,有的楼盘则冷冷清清。

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