地市入“冬”,环沪城市土拍热度不减

丁祖昱2020-11-27 08:32:23来源:丁祖昱评楼市

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  转眼2020年即将进入收官之月,多项指标显示,全国土地市场已提前入“冬”。

  整体来看,自10月以来土地热度在“三条红线”影响下明显降温,溢价率仅有12.2%,创下二季度以来新低,11月,市场热度依旧保持低位。

  实际上,聚焦到城市和企业,房企的投资需求并未减弱,部分城市土拍热度不减。比如近日深圳上演了年内规模最大的一场土拍,8宗居住用地集中入市,总成交金额达到约340亿元。接下来,深圳、上海等仍将有优质地块入市。

  未来,房地产政策持续维稳的主基调下,供应端难再出现二季度那样优质地块集中供地潮,但部分环沪三四线城市迎来了一波集中红利期,土地市场迅速升温,房企竞拍依然十分激烈。但高热地块竞拍时,房企更应冷静测算拿地成本,避免陷入盈利困境。

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  土拍溢价率已“三连降”

  10月,受国庆、中秋长假影响,全国土地成交量环比明显下降,与此同时,由于热点二线城市优质土地成交占比进一步下滑,10月平均地价环比下降3%,降至2421元/平方米。

  市场热度有所降温,10月份土地成交溢价率自8月新政出台已经实现三连降,环比9月也下降2.4个百分点至12.2%,创下今年3月以来新低。究其原因,一方面热点城市优质地块供应明显减少,另一方面“三条红线”融资新规下,企业资金面明显收紧,拍地积极性明显回落。

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  从房企竞拍热度来看,10月份超百轮竞拍地块仅有20幅,自6月峰值之后已经连续5个月下滑,仅是6月百轮竞拍地块数量的三分之一。溢价率和高竞拍轮次地块数量变化保持一致,10月份反映土拍整体热度的指标均明显下滑。

  最新数据显示,11月份市场热度依旧保持低位,截止11月20日,超百轮竞拍地块仅15宗,但由于深圳、南通等城市优质地块比重有所增加,预计全月整体市场热度环比10月将小幅回升。

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  八成超百轮地块位于长三角

  从高竞拍地块分布情况来看,10月和11月成交的35宗超百轮竞拍地块中,长三角城市超百轮竞拍地块合计28宗,占全国高竞拍地块总量的占比为八成,依然是房企竞争优质地块的主战场,不过较二、三季度的集中度有所下降;其余的7幅地块分别位于深圳、广州、武汉、西安、东莞和洛阳。

  具体城市而言,嘉兴表现抢眼,超百轮地块有6宗,占比达17%,房企竞争依然较为激烈。近期,嘉兴热点板块推地频率明显提升,优质地块分布遍布南湖、秀洲、海宁和平湖等区域,6宗高竞拍地块均以最高限价成交,实际溢价率均超30%。

  除嘉兴之外,二、三季度表现相对突出的宁波、南通和台州等城市高竞拍地块也较多,超百轮竞拍地块均为4宗。对比二、三季度,宁波地市热度有所降温,由于前期市场大热、经历过调控加码后优质地块占比明显减少。

  而沪苏通高铁利好的之下的南通表现依旧突出,在“限房价、限马甲”的调控之下,南通地市依然高热不退。具体来看,以位于海门生态南城板块的CR20026地块为例,该地块位于海门区重点打造的区域之一,竞拍前就已有7轮报价,最终经过417轮竞拍,被深耕海门的万科以15.6亿元的总价竞得,成交楼面价13551元/平方米,溢价率高达80.77%。此外,龙湖也在近期拍下了通州高铁新城核心地块,成交楼面价高达10005元/平方米,溢价率高达20.78%,创下板块成交楼面价新高。

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  八成地块刷新单价“地王”

  聚焦10和11月高竞拍轮数TOP15地块,对比其楼板价与周边同类地块楼板价后发现,超八成地块成交单价刷新了所在板块的单价“天花板”。

  其中涨幅最大的地块位于武汉,11月13日,武告字(2020年)19号江岸区二七滨江板块纯宅地出让,地块起始价43亿元,起始楼面价20000元/平方米,土地资源极其稀缺,参与该地块竞争的企业包括万科、电建、华润、平安、中海、大华、华发等,经过321轮竞价,最终由华润以总成交价65.7亿斩获,成交楼面价30558元/平方米,溢价率52.79%,成为武汉市单价地王,相较周边同类型地块楼板价增加128%;尤其值得注意的是,武汉之前的单价地王——碧桂园汉阳滨江P(2016)064号地块的楼面价仅20017元/平方米,相比之下,地王楼板价涨幅高达52.66%。

  涨幅第二的地块位于嘉兴的秀水区,地块起始楼面价约5143元/平方米,最终经过526轮竞拍,由嘉兴秀拓置业以最高限价7712元/平方米+竞配建面积2100平方米竞得,实际楼面价高达7878元/平方米,较奥山地块楼板价高出68%,也创下了区域成交楼板价新高。涨幅居于第三、四位的同样也位于嘉兴,两地块地理位置隔路相邻,位于高铁新城光环笼罩之下的科技城南板块,两宗地块均刷新当时板块地价新高。

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  大部分地块尚存盈利空间

  典型高热地块中,大部分地块地价房价比低于70%,盈利问题不大。

  但值得注意的是,近期开工的沪苏沪高铁也引爆了湖州土地市场,其中,湖州2宗地块竞拍轮次均过百轮。其中,位于吴兴区东部新城核心区的2020-30号地块,经历333轮竞价,由滨江房产以总价11.59亿元竞得,溢价率71.4%,折合楼面价8748元/平方米。然而,在此之前东部新城的地块成交楼面价从未突破过8000元/平方米,该地块也成功创下了板块最高纪录。

  湖州当下土地市场高热度背后的隐忧凸显,经过测算,吴兴区东部新城核心区的2020-30号地块地价房价比达到了80%,房价地价差仅为2252元,连建安成本尚无法覆盖,盈利比较困难。在类似火爆城市的热门地块,房企仍需要谨慎拿地,仔细测算拿地成本。

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  综合各项指标,10月、11月中上旬土地市场较腰斩的9月进一步降温,逐渐进入寒冬。

  全国土地供应质量有明显的下降,尤其是一二线城市高单价、高轮次竞拍、高溢价等现象的出现频次将明显下滑,尽管优质地块供应减少,但具有规划利好的近郊板块仍可重点关注,在板块供求符合投资预期的情况下,相比开发限制严格、土拍竞争激烈的稀缺优质地块而言,或许反而能获得更高的投资收益。

  10月以来,竞拍比较激烈的地块多位于嘉兴、南通等热点环沪三四线的热点板块,尽管这些地块单价相对较低、总价小,资金压力相对较小,但考虑到限房价因素的存在,房企仍需要仔细测算拿地成本,避免后期利润空间或现金流不足的风险。

  需要警惕的是,在土地市场相对火爆的区域,房企一定要秉持“越火爆、越冷静”的态度去拿地,超预期的地块切勿盲目争抢,毕竟拿地的主要目的是实现盈利,地价过高、压缩未来利润空间的土地要谨慎选择,避免出现盈利困难的窘境。






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