第三轮集中土拍门槛明显放松,但仍难扭转地市热度下行

克而瑞研究中心2021-12-03 08:58:31来源:丁祖昱评楼市

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  近期,不少城市迎来第三轮集中供地的出让,从深圳、南京、苏州、广州和福州的拍地结果来看,虽然规则出现了一定的放松,但是仍难以扭转地市热度的下行。

  具体来看,深圳第三轮共计挂牌11宗地,其中7宗底价成交,4宗进入摇号环节,与前两轮相比溢价率持续下滑,热度虽降但整体较“稳”。

  南京在撤牌15宗地后,余下的46宗地中仍出现了一宗流拍,最终成交45幅地,和第二轮成交指标对比来看,平均地价和溢价率均显著下滑,撤牌、流拍地块比例也由二轮的23%上涨至26%,第三轮土拍冷意更浓。

  苏州三轮土拍热度依次递减,第三轮土拍热度降至冰点,整体溢价率降至0.60%,与首轮7.23%的溢价形成鲜明对比。

  刚结束的广州和福州与此前参拍城市相同,为了吸引房企参拍,两城对土地出让规则均进行了调整。

  我们认为,尽管各城三轮土拍规则有了一定程度的放松,但在资金环境未本质改善、房地产市场降温的大背景之下,房企的现金流依旧十分紧张,拿地的积极性并未被充分调动,“躺平”的情绪仍在延续。

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  深圳热度虽降但整体较“稳”

  2021年11月25日,深圳完成了第三轮集中供地的出让,共挂牌11宗地块,土地供应量仍处低位。

  深圳本次土拍热度分化显著,有4宗进入触顶摇号环节、另外7宗则开拍后直接底价成交,主要是由于地块质量“参差不齐”所致:

  摇号成交地块:本轮深圳挂牌地块中有4宗地配建要求较低、达到最高限价的情况下仍保有较高的利润空间,地价房价比在0.5以下、且价差较大,因此吸引了多家房企参拍且快速进入摇号阶段。

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  底价成交地块:7宗底价成交的地块主要可分为三种类型:第一种为实际可售住宅占比低的综合地块,本次挂牌地块中,福田区B106-0065、宝安区A004-0175、宝安区A407-1020和光明区A641-0029号地块中的可售住宅建面比例均不足40%,商业、办公和酒店建面占比极高,对于大部分企业来说,存在自持比例过大、现金流回正慢、运营难度高的问题。

  第二种为内含特殊规定的定向出让地块,例如本次出让的南山区K103-0016、龙岗区G01063-0264地块,要求竞买人具有国有地铁的建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验,该要求对于普通开发商来说难度过高。第三种则是自身区位条件一般的地块。

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  从土拍规则来看,第二轮中竞拍地价达到最高后,进入竞全年期自持租赁住房面积环节,第三轮则改为竞可售公共住房面积。虽然可售公共住房也有最高销售单价限制,但与全年期自持相比,对房企现金回款仍然更加有利、运营难度也更低,从该角度来看,深圳第三轮土拍规则有所放松。

  02

  南京、苏州、福州土拍热度均依次递减

  如果说深圳土拍表现相对两极分化,那么南京、苏州、福州第三轮土拍热度则都出现了依次递减。

  南京:向房企释放“诚意”仍未激起热度

  为了增加开发商拍地的积极性,南京第三轮集中土拍降低了房企参拍门槛,取消了股权转让限制等要求,并且调高了部分板块的住宅限价,可谓“诚意满满”。但从最终成交结果来看,诸多限制放松并未激起更高的热度,南京三轮集中土拍热度较二轮反而进一步走低,地方国企托底现象更加突出。

  从供地质量上来看,南京第三批次集中供地加大了中心城区优质地块的占比,中心城区地块占比由23%上升至28%。然而除待摇号的五宗地未确定竞得企业外,其余40宗地中接近八成的地块由地方国企竞得,而二轮中地方国企占比仅在三成左右。

  从区域热度来看,各区域中仅建邺河西是各大房企的争夺热点,其余区域的热度均跌至谷底。

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  苏州:园区湖东地块也未触及中止限价

  与二轮土拍门槛明显收紧不同,苏州三轮土拍规则有明显放松:一方面将保证金比例从第二轮集中出让的30%-50%全部下调至30%;另一方面,还将首次付款比例由60%下降至50%,还取消了土地市场指导价(除园区地块外),在一定程度上缓解了企业因竞拍激烈导致出价超过市场指导价而需提前一个月支付二期土地款的压力,缓解房企现金流压力,提升拿地积极性。

  然而对比苏州三轮集中土拍来看,三轮土拍热度依次递减,尤其是第三轮土拍热度降至冰点,整体溢价率降至0.60%,与首轮7.23%的溢价形成鲜明对比。

  究其缘由,品牌房企参拍情况并不佳,仅有中建、天地源、南京安居,其余均是本地国企平台,就连一向火爆的园区优质宅地也未触及中止限价,土地市场之冷显而易见。

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  福州:新房限价适度放松也没用

  与二轮土拍降低“溢价率上限+摇号”、控制竞配建来控土地热度不同,福州三轮土拍规则有明显放松,上调了溢价地块的备案价格,在溢价成交的情况下,出让价款每增加1%,备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定,最高上浮幅度不得超过4.5%,目的就是为了试图通过新房限价放松,来增加开发商的利润空间,以调动他们的拿地积极性。

  但对比福州三轮集中土拍来看,三轮土拍热度同样依次递减,第三轮土拍整体溢价率降至3.1%。

  从底价地块比重来看,第三轮集中土拍底价成交地块增至50%,较前两轮大幅提升(首轮、二轮底价成交比重均仅有15%),企业拿地积极性明显降低。

  03

  广州成目前唯一未有溢价成交的城市

  受第二轮集中土拍遇冷影响,广州集中供地第三轮推地量大幅缩减。本次集中出让,广州仅推出17宗住宅用地,总建筑面积为296.36万平方米,较前两轮降幅都在六成以上。同时,中心城区地块的供应量也显著缩减,本轮仅海珠有一宗地挂出,其余三区则均无土地出让,供地质量较前两轮也有所下滑。

  值得注意的是,此次集中供地中有7宗地均为二轮集中出让中遭遇流拍的地块,此轮再次挂出,多宗地的起拍门槛有所下调。有4幅地的起拍总价较二轮时下调,降幅都在10%以上,其中白云太和镇沙亭地块降幅高达21%,地价显著下调。番禺利丰地块和从化江浦地块虽然起拍总价并未下调,但分别取消了10%回购物业的配建要求和引进产业的要求,实际拿地门槛也较上一轮明显下降。

  唯一地块上涨的地块位于增城区,该宗地起拍价较二轮挂出时上涨了约4%,但考虑该宗地也取消了配建回购物业的要求,实际起拍楼板价较第二轮也下降了245元/平方米。

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  相比于已经完成第三轮土拍的其他城市,广州此次土拍热度明显更冷,也是目前三轮土拍中唯一未有地块溢价成交的城市。

  究其原因,一方面主要是由于近月来广州楼市行情明显趋冷,此前成交热点片区南沙、黄埔已经出现了多盘促销的现象。据CRIC监测数据统计,自今年7月份以来,广州商品住宅成交量逐月走低,同比降幅也多在三成以上;成交疲软下,广州新建商品住宅的消化周期也于11月末上升至15个月,较今年年中时明显拉长。

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  另一方面,利润空间未及预期也是导致房企参拍意愿不强的原因。虽然广州此次对部分地块调低了起拍价格,但出让地块的条件仍然较多,实际利润空间并不是如此充足。

  综合来看,尽管多城土拍门槛出现明显放松,但仍难扭转地市热度的下行,就连一线城市广州,其第三轮土拍堪称彻底“凉凉”,除流拍地块外,其余地块均底价成交,甚至连海珠宅地也底价成交。

  展望未来,考虑到近期资金环境依旧偏紧、楼市下行压力依然巨大,为了降低未知风险,房企“躺平”的情绪还会延续,土拍“降温”在一定时间内仍是大概率事情。

  不过在地价下调、新房限价适度放松等政府“让利”的新规下,优质地块的竞拍热度仍在,如深圳四宗摇号地块、福州本轮土拍中台江CBD这样的稀缺地块,均吸引了多家房企竞拍,参拍热度较二轮有所提升。这说明在保障适当盈利的情况之下,房企对于稀缺资源依然较为看中,参拍意愿仍比较强烈。

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