三轮土拍热度不一,重点城市降门槛和打补丁互现

克而瑞研究中心2021-12-10 08:49:07来源:丁祖昱评楼市

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  “重点城市三轮供地潮已接近尾声,多地也完成了第三轮集中供地出让,绝大部分城市土拍规则出现了适当的放松,但土拍“降温”仍在多个城市延续。

  11月,重点监测城市土地平均溢价率环比减少0.6个百分点至2.7%,再度创下历史新低。此外,土地流拍现象较上月有所好转,但平均流拍率也达到23%的高位。

  不过,近期房企融资边际放松,部分城市三轮土拍热度较二轮有“回温”,流拍率较二轮明显下调,品牌房企拿地积极性也有所提升,典型如济南、成都,而部分城市逆势升级出让规则,第三轮土拍进入“寒冬”,典型如厦门。”

  01

  济南、成都降门槛,土拍热度略有“回温”

  12月9日,成都第三轮土拍正式收官,土拍热度稳中略有回温,房企参拍积极性明显提高,尤其是民营房企拿地积极性较此前有所提高。这种现象同样出现在刚刚结束地三轮土拍的济南。此外,上海、合肥等城市的三轮土拍中也有回温迹象。

  土拍市场回温与土拍规则松绑有很大关系,各地纷纷降低参拍门槛,以吸引房企参与积极性。

  比如济南,首先允许联合竞买,同时将保证金比例从第二轮集中出让的50%全部下调至20%、30%、50%不等,平均保证金比例约为35%,较二轮的50%有明显下调,以缓解房企现金流压力,提升拿地积极性。

  成都则通过三大举措增加项目利润空间,具体而言,取消竞自持,所有地块均采取“限房价、限地价、竞人才公寓”的竞拍方式;大幅减少地块的配建要求;“现房销售”要求也并未出现在此次出让地块条件。

  值得注意的是,成都第三轮集中供应地块的商品住宅清水限价多较此前明显提升。如高新区大源板块宅地的商品住宅清水限价提升至28500元/平方米,是成都开启住宅限价以来出让地块中商品住宅限价最高的地块,天府新区华阳鹤林村地块的限价也由此前的17700元/平方米提升至2万元/平方米以上。而在7宗回炉宅地中,多数地块的商品住宅限价也给予了抬升,涨幅由3%~17%不等。

表:成都三轮土拍中回炉地块的起拍价及商品住宅限价变动(元/平方米)

  数据来源:CRIC整理

  从土拍热度来看,济南三轮集中土拍整体溢价率降至0.2%,流拍率为13%,较二轮下降了22个百分点,较二轮有明显好转。从房企竞拍积极性来看,济南三轮集中土拍较前二轮也发生了明显的变化,品牌房企拿地积极性略有回升。

表:济南三轮土拍热度对比(万平方米、亿元、元/平方米)

  数据来源:CRIC整理

  成都虽然整体土拍热度有所回温,但地块冷热进一步分化。竞拍热度多集中在规划利好、区位价值高的区域如高新、天府新区等或配套成熟的主城区如成华区等,住宅限价提高下高新、天府竞争激烈,多宗地触顶成交,触顶成交地块虽然地房比均在0.6以上,利润空间相比二批次成交同区域地块有所提升;而郊区的宅地仍在持续遇冷,部分地块更是无房企参拍。

表:成都三轮集中土拍中触顶地块情况盈利情况(亿元,元/平方米)

  数据来源:CRIC整理

 02

  厦门土拍规则全面升级,三轮土拍入“寒冬”

  在已完成第三轮集中土拍的城市中,厦门是为数不多全面升级土拍规则的城市,如全面限地价、限房价,岛内部分地块住宅销售提高至10年等。

  受此影响,在当前市场仍在探底的背景下,厦门第三轮土拍热度明显下滑,参拍企业数量明显减少,尤其是外来房企的参与度更是大幅降低。此次推出的14宗地中,有7宗地块因无人报价而流拍,最终成交7宗地中仅有2宗溢价成交。

  土拍整体溢价率由前两轮的25%以上直接降至3%以下,第三轮土拍热度骤降。对比已完成年内最终轮的城市来看,厦门的热度也属于中低水平。其中,厦门的流拍率更是位居11个城市之首,高达50%,是三轮土拍中撤牌流拍地块比例最高的城市。

图:已完成第三轮集中土拍城市的溢价率和流拍率对比

  数据来源:CRIC整理

  虽然厦门开启了全面限房价,但第三轮土拍出让地块的利润空间并不低。据测算,14宗地即使全部达到最高限价,其平均地房比也在0.7以下,房地价差也均超过了1万元/平方米,如湖里P06地块的价差甚至高达2万元/平方米以上,仍给房企预留了一定的利润空间。

  事实上,楼市持续下行才是厦门第三轮土拍热度骤降的主因。

  据CRIC监测数据显示,今年9月份以来,厦门商品住宅成交量较此前明显收缩,月均成交面积降至20万平方米以下,明显低于此前月份的成交量。虽然近期楼市放贷速度有所加快,但市场下行的背景下,整体成交规模仍未出现上升趋势,至11月末住宅成交面积仅为15万平方米,同比降幅高达40%。规模缩减下,厦门的库存消化周期也有所拉长,而11月又受多盘新开影响,去化周期更是拉长至20个月以上。

表:厦门近一年来商品成交成交量价走势(万平方米,元/平方米)

  数据来源:CRIC整理

  综合成都、济南、上海等多城三轮土拍结果一起来看,尽管土拍规则有不同程度地放松,但对现金流压力巨大的房企来说,土拍规则的放松很难对当前土拍市场起到根本的扭转作用。而类似厦门等城市,楼市下行压力传导至土地市场,成为土拍热度降温的一大主因,预计接下来土拍市场“降温”仍将延续一段时间。

  联系近期政策环境来看,9月以来监管部门出手纠偏信贷政策,银保监会、证监会也强调会支持房企合理正常融资,房企融资环境较此前边际放松,这也是当前房企尤其是财务指标健康的房企拿地积极性提升主要动力。

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